CBRE、2020年の不動産市場予測「機関投資家を中心に投資意欲は引き続き高い」

不動産情報サービス大手のCBREは、1月21日発表した特別レポート「不動産マーケットアウトルック 2020」で、2020年の不動産投資について「機関投資家を中心に投資意欲は引き続き高く、2020年の国内の投資総額は前年に比べ 2％増加する」と見込んだ。同レポートは「オフィス」「リテール（路面店舗）」、「物流施設 」「不動産投資」の4つのマーケットについて2019年の総括と、2021年までの見通しをまとめている。

オフィスについては「タイトな需給環境を背景に東京以外の全都市で今後も賃料は上昇 」、リテール（銀座ハイストリート）は「インバウンド需要の取り込みに成功している業種を中心に、ハイ ストリートへの出店ニーズは旺盛 」とする一方、物流は「向こう2年間、需給バランスは三大都市圏のいずれにおいても逼迫した状況が続く」と予測。 そのうえで、今後2年間（2019年Q4～21年Q4）の賃料を、 東京グレードAオフィスは「20年後半は弱含むものの、2021年に持ち直すとみら れ、2年後の賃料は2019年末比で－0.5％」と予想 。 銀座ハイストリートの路面店舗は1.4％の上昇を、首都圏大型マルチテナント型物流施設の賃料は2.4％の上昇と予想している。

不動産投資マーケットの2019年の不動産投資額（10億円以上の取引）は、Q1からQ3までの累計で2.4兆円、対前年同期比 6.5％の増加となった。件数は前年を下回ったものの、大型取引の増加が投資総額の拡大に繋 がった。物件不足が続く中、大型物件やポートフォリオ案件に資金が集まりやすい傾向があるという。19 年末時点で空室率が1％を下回る見込みの都市は、調査対象13都市のうち札幌、さいたま、 東京、横浜、名古屋、大阪、京都、福岡の8都市で過去最多。タイトな需給バランスを受けて、 賃料は東京以外の全都市で上昇し、中でも仙台、横浜、金沢、京都、大阪、神戸、広島の7都市で は年間の上昇率は18年に比べて加速する見通し。でタイトな需給が続いた背景として、オ フィス環境の改善を積極的に進める企業が引き続き多くみられていること、老朽化したビル の建て替えに伴う立ち退き移転や、不動産価格の上昇を背景に自社ビルを売却し、賃貸ビルへ移転 するといった事例が増加したこと、さらに東京ではコワーキングスペースの新規開設の 増加を挙げる。地方都市においては、新規供給が引き続き極めて限定的だったことも需給タイトの主因と考えている。

アセットタイプでは、商業施設、ホテル、物流施設が増加を牽引した。投資主体別では、不動産へ のアロケーションを増やしつつある機関投資家の資金が、前年同期比62％増ともっとも大きく増加し た。19年通年の総投資額は、前年に比べて7％程度上回る見通し。

こうした要因を踏まえ、2020年の不動産投資額は 前年比2％程度の増加にとどまると予想する。「引き続き機関投資家の資金が不動産 投資に流入する見込みで、再び大型の案件が投資総額を牽引する」が、マーケットのサ イクルも終盤にさしかかっているとみる投資家が多い中、選別的な投資家が増えることを考慮。東京のプライムアセットの利回りは「調査開始以来の最低値を更新あるいは維持」と低調に推移すると予測する。中でも、東京ベイエリア大型マルチテナント型物流施設の利回りは、2020年にかけてさらに低下するとの見方だ。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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