どう選ぶ?初心者がJリート(REIT)に投資する際の5つの比較ポイント

「リート投資に興味があるが、を選べばいいのかわからない」「どんなポイントを比較すれば良いのだろう」など、リートの選び方にお困りではないでしょうか。

見た目の利回りだけで安易にリートを選んでしまうと、期待するような運用益が出ず、多くの損失を負うことになり兼ねません。

そこで今回は、リート選びに迷われている方向けに、良いJリートを見極める5つの比較ポイントを解説します。

目次

  1. 景気に収益がされにくいJリート(REIT)を選ぶ
    1-1.住宅特化型のJリートは景気に収入が左右されにくい
    1-2.リスクがあっても高収益を狙う場合はオフィスビル型やテナント
  2. 時価総額の高いJリートを選ぶ
  3. Jリートの格付けを見る
  4. Jリートの数値データの意味を理解する
    4-1.NOI利回り
    4-2.NAV倍率
    4-3.LTV
  5. Jリートが運用する不動産物件を見る
    5-1.築年数などの物件スペックを確認
    5-2.過去の入居率で物件を判断する
  6. まとめ

1.景気に収益がされにくいJリート(REIT)を選ぶ

リートを選ぶ際は、まず収益が安定しているかどうかを比較しましょう。安定したリートであれば、今後も継続的に成長していく可能性があるためです。

下記は、主なJリート(REIT)の種類です。

  • オフィスビル特化型
  • 住宅特化型
  • ホテル・リゾート型
  • 物流特化型
  • 複合型
  • 総合型

これら6つの型は、それぞれ特徴が異なります。

1-1.住宅特化型のJリートは景気に収入が左右されにくい

住宅特化型のリートは、住宅に特化したレジデンス型リートとも呼ばれています。住宅は人の生活に根差した衣食住の1つということもあり、他のリートと比べ景気に左右されにくいのが特徴です。

オフィスビル特化型などと比べると収益性は下がる傾向にあるものの、景気に左右されない安定性が特徴です。

1-2.高収益を狙えるオフィスビル型やテナント型はリスクもある

収益の安定性より高収益を優先させるのであれば、オフィスやテナント型のリートが良いでしょう。

オフィスビル特化型は、オフィスやテナントに特化したリートのことで、収益性が高いのが特徴です。オフィスビルに入居している企業は、業績が悪い場合はコストカットのために退去し、業績が良い場合は賃料が高くても入居を継続する傾向にあります。

しかし、オフィスビル特化型のリートは景気の影響を受けやすい商品です。市場全体の業績が下がってしまうと業績が良かった企業も退去し、オフィスの入居率が下がるためです。

このように、景気の影響を受けやすいオフィスビル特化型は住宅特化型リートと比較して、ハイリスクハイリターンであると言えます。

2.時価総額の高いJリートを選ぶ

良いリートを選ぶためのポイントの1つが、時価総額です。時価総額とはリートの資産を時価評価したもので、時価総額が大きいほど多くの投資家が投資をしていることを表します。

多くの投資家が投資をしているリートは値動きが安定しやすく、逆に保有する投資家が少ないリートは値動きが不安定になる傾向があります。リートを保有している投資家が少ないほど、一人が売却したときの流動性リスクが高くなるためです。

リートの時価総額に明確な基準はありませんが、検討しているリートを比較する際に一つの目安とすることが可能です。

3.Jリートの格付けを見る

リートを選ぶ際は、投資法人の格付けも見るようにしましょう。投資法人の格付けとは、財務状況や国、業界などを分析し、第三者機関がランク付けしたものです。悪付のランクから法人の信用度を推し測ることが可能です。

格付け会社は、日本では格付投資情報センター(R&I)や日本格付研究所(JCR)などが有名です。投資法人のランクはこれらの格付け機関によって異なりますが、「AAA」「AA+」「AA」「AA−」などのランクが付けられます。

第三者機関が評価し財務状況等が良いリートほど格付けが高いため、リートを比較する際に一つの基準になります。ただし、評価が高いから絶対安全ということではありません。リートを選ぶ場合、1つの参考指標として、投資法人の格付けを確認しましょう。

4.Jリートの数値データの意味を理解する

リートを選ぶ際、利回りや純資産価値などの数値データを読み解くことで収益性や安定性を客観的に評価することができます。これらのデータの意味を知らないと判断基準が分からず、良いリートが選べない可能性があります。

特に確認したい数字は下記の3つです。

  1. NOI利回り
  2. NAV倍率
  3. LTV

4-1.NOI利回り

NOI(Net Operating Income)利回りとは、営業純利益の利回りのことです。

NOI利回りは、リートの営業純利益を投資額で割ることで算出できます。営業純利益は、年間の賃料収入から経費を差し引き、減価償却費も加味したものです。

NOI利回りは不動産の収益力を表すため、リートを選ぶ際にチェックしましょう。

4-2.NAV倍率

NAV「NAV(Net Asset Value)」倍率とは、純資産価値が投資口価格に対して何倍あるかを示したものになります。

NAV倍率は、「リート市場価格÷1口当たりのNAV÷投資口数」で算出ができ、リートの現在価格が割安か割高かという指標に使われます。

NAV倍率の読み方

  • 1より小さい:割安
  • 1より大きい:割高

仮にその他の条件が同じリートが二つあった場合、1よりも小さい割安な商品に投資をした方が良いということが言えます。リートを選ぶ際にはNAV倍率にも注目をしましょう。

4-3.LTV

LTV(Loan To Value)とは、借入金比率を示します。この借入金比率を求める計算式には2つのパターンが多く利用されています。

  • 有利子負債÷総資産
  • 有利子負債÷(有利子負債+出資総額)

資産に比べて借入金が多いほど、LTVは高くなります。しかし、良い業績でLTVが高いリートもあるため、「LTVが高い=悪い」「LTVが低い=良い」とは一概には言えません。

LTVと他の指標を総合的に判断し、リートを選ぶようにしましょう。

5.Jリートが運用する不動産物件を見る

良いリートを選びたい場合は、不動産物件にも注目しましょう。どのような物件を保有しているか知ることで、リートの収益性や安定性が評価しやすくなります。

ここでは、不動産物件の着目点について紹介していきます。

5-1.築年数などの物件スペックを確認

良いリートを選ぶためにも、築年数など投資先の不動産スペックを確認しましょう。仮に築年数で不動産を検証する際には、下記の傾向をみることが出来ます。

築年数が新しい

入居率や賃料は高いがNOI利回りは低くなる傾向がある

築年数が古い

入居率は低いがNOI利回りは高い。大規模修繕などの支出がある

このように、築浅物件と築古物件でも特徴が異なります。どちらの物件も善し悪しがありますが、ローリスクで運用する場合には築年数が新しい物件を選ぶ方が良いでしょう。

その他、リートが保有している物件数にも注目しましょう。保有物件数が多いと、投資先のリスクも分散されるためです。

5-2.過去の入居率で物件を判断する

リートが運用する不動産物件の入居率も確認をしましょう。入居率が高いほど収益性に期待ができ、不動産の入居率が低い場合は、収益性も安定性も期待はできません。

また、現在の入居率だけでなく過去の入居率の情報も確認するようにしましょう。過去の実績から、今の入居率が一過性のものか、将来の入居率はどうなるかを判断するためです。

まとめ

良いリートを選ぶための5つのポイントを紹介しました。

リートを選ぶ際は、一つの指標だけでなく総合的な視点から判断することが大切です。リート投資をこれから始める初心者の方は、5つのポイントを確認した上で、まずは少額資金から始めるなどのリスク対策をした投資方法が望ましいでしょう。

【関連サイト】SBI証券でJリートに投資する

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HEDGE GUIDE 編集部 投資信託チーム

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