ミドルリスク・ミドルリターンで運用する不動産投資は長期運用に向いており、融資を活用して大きな金額を投資することが可能ですが、流動性が低く現金化がしにくいデメリットがあります。
一方、株式投資は株価変動のスパンが短く変動幅も大きいために、不動産投資と比べるとハイリスク・ハイリターンになる傾向があります。短期的に大きな利益を狙えるものの、相応のリスクを伴います。
このように不動産投資と株式投資にはそれぞれメリット・デメリットがあり、特徴をしっかりと比較して把握することが大切です。この記事では、不動産投資と株式投資の内容とメリット・デメリットについて詳しく解説するので、投資選びの参考にしてみてください。
目次
- 不動産投資とは
- 株式投資とは
- 不動産投資のメリット・デメリット
3-1．不動産投資のメリット
3-2．不動産投資のデメリット - 株式投資のメリット・デメリット
4-1．株式投資のメリット
4-2．株式投資のデメリット - 不動産投資と株式投資、選ぶ際のポイント
5-1．不動産・株式・現金の三つに分散する資産三分法 - まとめ
1．不動産投資とは
個人が行う不動産投資とは、マンションやアパートなどの不動産を取得または活用して収益を得る投資方法のことをいいます。不動産投資で収益を得るには、主に「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2つがあります。
インカムゲインとは、資産を保有している間に得られる収益のことです。賃貸経営における不動産投資のインカムゲインは、不動産を第3者に賃貸して家賃収入を得ることを指します。
例えば、家賃6万円で10部屋ある1棟アパートを活用して不動産投資を行なう場合、全部屋を他の人に貸し出すことができれば、月60万円の家賃収入（インカムゲイン）を得られます。
一方、キャピタルゲインとは、資産の値動きを狙って売却したときに得られる収益のことです。不動産投資では、購入した不動産の所有権を売却することで、キャピタルゲインを得られます。
例えば、投資用不動産を3000万円で購入した後、不動産の価額が3500万円まで値上がりすれば、売却時に500万円の売却益（キャピタルゲイン）を得ることができます。
なお、不動産投資を行なうための物件の種類は、区分マンションや1棟物件（アパート・マンション）、戸建、オフィスなど幅広く、選ぶ物件タイプやエリアによって収益性やリスクが大きく異なります。
2．株式投資とは
株式投資とは、購入した企業の株式から収益を得る投資方法のことです。
株式を発行した企業は投資家から得られた資金で事業活動を行ない、そこから得られた収益の一部を投資家に還元する仕組みになっています。株式の投資家は企業から貰える配当金によって収益を得られます。
また、株式を発行している企業の事業拡大や将来性への期待感、決算の業績評価によって株価が変動します。株式を購入した後、その株価が上昇した後に売却して収益を得ることが可能です。
なお、株式の取引方法の種類には、主に「現物取引」と「信用取引」があります。
現物取引とは、時価で計算した売買代金を支払った上で株式取引を行なうことをいいます。取引の際に対象株式の時価相当の売買代金を支払わなければならないため、保有している資金の範囲内でのみ株式の購入が可能です。
一方、信用取引とは現金や株式を担保にして、所有している資金以上の株式取引を行なうことをいいます。信用という形で株式取引を行なうため、自己資金以上の金額で株式を購入したり、売却したりすることが可能です。
信用取引には、「信用買い」と「信用売り」の2種類があります。信用買いとは、一定の資金を担保として証券会社に預けた上で、自己資金以上の金額の株式を購入することで、信用売りとは、一定の資金を担保として証券会社に預けた上で株式を借りて、それを売却することをいいます（＝空売り）。
信用取引は、自己資金以上の金額で株式取引ができるため、利益が大きい反面、損失も大きくなるのが特徴です。
株式投資を行なう期間は、「短期」「長期」の2つに大きく分けられます。短期の株式投資は株式を購入してから1日以内に売却する取引はデイトレード、数週間から1カ月以内に売却する取引はスイングトレードとも呼ばれ、短期的な売買により売却益を狙うのが特徴です。
長期の株式投資では、運用期間が数年単位になり、企業の成長性などを考慮しながら、長期的な株価の値上がりや、配当金が期待できる銘柄を選択するのが特徴です。
長期間株式を保有すると、配当金も積み重なっていきます。長期の株式投資では、売却益と配当収益の双方を狙って運用を行なっていきます。
3．不動産投資のメリット・デメリット
不動産投資には、「収益を見込みやすい」「ローンが利用できる」「物件管理の手間は少なくできる」「インフレや老後対策になる」などのメリットがあります。
3-1．不動産投資のメリット
不動産投資のメリットとして下記の4点を取り上げています。
- 定期的な収益を見込みやすい
- ローンを活用して投資を始められる
- 価格の動きがゆっくりで、不動産管理業務も委託できる
- インフレ対策になる
それぞれ詳しく見て行きましょう
定期的な収益を見込みやすい
マンション一室や1棟アパートなどの投資不動産を他の人に賃貸し、家賃収入を得るのが不動産投資の主な収益源です。投資不動産に入居する人がいる場合、定期的に家賃収入を得られます。そのため、他の投資と比較して収益を見込みやすく、収支計画を立てやすいのが特徴です。
特に高い入居率実績のある不動産投資会社の例としては、東京・横浜エリアの新築・中古ワンルームマンションの販売を手がける「湘建」という不動産投資会社があります。
湘建は、駅徒歩8分以内という好立地のワンルームマンションにこだわることで入居率99.7%（2020年11月末実績）を実現しており、物件価格は2,000万円～2,500万円が多く他社と比べて購入しやすい価格帯となっています。
一方、東証プライム上場グループ企業で都心中心のマンション投資を手掛ける「プロパティエージェント」も新築・中古マンションのどちらにも投資可能で、入居率99.59%（2024年1月末時点）の実績があります。新築マンション投資では、土地選定から建物の企画開発までをワンストップで手がけることで品質を担保したマンション供給を実現しており、東証プライム上場グループ企業ならではの資本力や交渉力も魅力です。
プロパティエージェントの中古マンション投資では資産性・収益性・*移動率の3軸から定量的に評価するスコアリングを用いて、将来にわたって高い資産性を維持できる物件を厳選し仕入れています。（*移動率とは、同社が定義した資産性や収益性が将来にわたってどれくらい維持できるものなのか 一定の前提のもとに行った将来の変化予測のこと）
また、新築デベロッパーとして、過去に分譲した物件の建物管理業務で得た知見をベースに、仕入れた中古物件の賃貸管理に関しても総合的にノウハウを駆使して資産性を維持できています。
不動産投資においては立地や将来の資産性が非常に重要ですので、このような不動産投資会社をうまく活用して情報収集や検討を進めてみると良いでしょう。
【関連記事】プロパティエージェントの不動産投資セミナーの内容は？体験レポート・講師インタビュー
ローンを活用して投資を始められる
投資目的で不動産を購入する際、銀行や信用金庫等の不動産投資ローンを活用できます。
金融機関の融資審査では対象物件の築年数やエリア、収益性などのスペックに加えて、融資を受ける方の年収や年齢、勤続年数、借り入れ状況などの属性が評価され、融資の年数や上限額がそれぞれ設定されます。
金融機関の評価が得やすい物件のスペック・借り入れをする方の属性であれば、少ない元手資金で大きな運用が狙え、レバレッジ効果により大きな収入を狙える可能性があるのが特徴です。
【関連記事】不動産投資ローンを組むメリット・デメリットは？金利を下げるコツも
価格の動きがゆっくりで、不動産管理業務も委託できる
不動産の価格変動は基本的には年単位となります。株式投資のように毎日価格が変動しないため、本業に専念できるメリットや自分のタイミングでゆっくりと売却の判断ができるメリットがあります。
不動産投資をする場合、定期的に投資不動産の維持管理やメンテナンス、家賃の受領や回収などの作業もする必要があります。
しかし、これらの管理業務は管理会社などに任せることが可能です。忙しくてあまり時間がない人でも、賃貸経営業を続けていくことが検討できます。
インフレ対策になる
資産運用を行なう際、インフレリスク（物価上昇リスク）への考慮も大切です。特にコロナショックの対策で世界的に金融緩和が敷かれた結果、2023年時点の日本においても、強いインフレ傾向が続いている状況です。
不動産はインフレ時にもリスクヘッジが効く資産です。不動産投資ではインフレにより物価が上がれば、それに合わせて家賃も遅れて上がり、家賃が上がると物件の資産価値（金融機関の評価）が上がります。物件購入時の融資金額（ローン）が実質的に目減りするため資産運用を行いながらインフレ対策できるのもメリットの1つとなっています。
ただし、インフレ傾向にあった場合でもすべての不動産の値上がりが起きるというわけではないという点に注意が必要です。賃貸需要を長期的に見込むことが難しいエリアでは不動産価格の大幅な下落、修繕が頻発するような物件であれば工賃の値上がりによってインフレ対策として不適格であったりなどのケースがあるため注意しましょう。
【関連記事】不動産投資がインフレ・円安の対策にならない事例とは？原因や対策も
オーナーの経営判断で収益改善ができる
不動産投資の場合、一人の名義で一物件のオーナーとなることができます。やり方によっては自身の関わり方で収益率が大きく変わってくる、という点はメリットと言えます。
一方で株式投資の場合、上場銘柄の株式においては複数の株主が存在しており、通常の個人投資の範囲においては、株式を購入したといっても実際の事業運営に深く携わることは原則としてできません。
例えば、株式を購入した後で株価の下落があった場合、ナンピン（株価が下がった銘柄を買い増しして平均購入単価を下げること）によって買付単価を下げ、株価が浮上するのを待つくらいしかやりようがありません。
しかし、不動産投資では、（空室になった場合）家賃を適正水準に引き直したり、リフォームをして付加価値を付けるなど、経営判断によっていくつかの対処が行えます。工夫次第で挽回できること、そしてそれが面白いと思える人に向いている投資と言えます。
3-2．不動産投資のデメリット
不動産投資のデメリットとして下記の4点を取り上げています。
- 多額の資金が必要
- 不動産を購入・売却するのに時間がかかる
- 短期間で大きな利益を出すのは難しい
- 災害リスクがある
それぞれ詳しく見て行きましょう
多額の資金が必要
不動産投資は、比較的価格の安い中古マンションでも1000万円～2000万円程度の資金を用意する必要があります。融資審査を通過すればローンを借りることはできますが、物件により1割～3割程度の頭金が求められることや、借りた後もきちんと返済をしていくことが必要となります。
不動産を購入・売却するのに時間がかかる
不動産投資は、他の投資と比較して投資対象資産の流動性が低いのがデメリットです。投資目的で不動産を購入する場合、物件の調査、売買価格の交渉、契約、残金決済という流れで手続きを行なうのが通常です。また、不動産を購入するためのローンを利用する場合、その審査にも時間がかかります。そのため、投資不動産を購入できるまで、数カ月単位の期間を要するケースもあります。
一方、投資不動産を売却する場合も仲介業者に買い手を探してもらった上で、売買価格の交渉、契約、残金決済という流れで手続きを行ないます。不動産を購入するときと同様、売却するまである程度の時間がかかります。
短期間で大きな利益を出すのは難しい
不動産投資は、インカムゲインである家賃収入をメインとする運用が中心なので、定期的な収益を見込みやすいですが、得られる利益は限られます。
また、少子高齢化や低成長が続く国内不動産市場において、不動産の価値が数年後に何倍もの価格になる可能性は低いと言えます。そのようなことから、不動産投資では短期間で大きな利益を出すのは難しいというデメリットがあります。また、現金化するまでに3ヶ月～半年程度の時間がかかる点にも注意が必要です。
なお、不動産投資の家賃収入は「不動産所得」という扱いとなり、減価償却費の計上や給与所得との損益通算を行うには確定申告が必要となります。確定申告に慣れていない方は、不動産投資会社から確定申告のサポートが受けられることが多いので活用しましょう。また、年間で損失が出た場合は給与所得と通算することができるため、所得税の支払いを軽減することができる点はメリットと言えるでしょう。
災害リスクがある
不動産投資は、地震や洪水などが起こった場合に不動産価格が下落するリスクや長期間の空室が出るリスクなどがあります。購入前に少しでもリスクを軽減できるよう、地盤調査やハザードマップの確認をすることが大切です。
4．株式投資のメリット・デメリット
株式投資には、不動産投資とは異なるメリットやデメリットが存在します。具体的にどのようなメリットやデメリットがあるのか見ていきましょう。
4-1．株式投資のメリット
株式投資のメリットとして下記の3点を取り上げています。
- 短期間でも大きな利益を狙える
- 分散投資をしやすい
- 株主優待制度がある
それぞれ詳しく見て行きましょう
短期間でも大きな利益を狙える
株式の売買は、開設した証券会社の口座に入金すれば始められるため、短期間で取引を行えます。そのため、不動産と比較して流動性が高く、現金化しやすいのが特徴です。
また、経済状況が大きく変化した場合、株価が倍以上になるケースもあり、大きなリターンを狙えるメリットがあります。
分散投資をしやすい
複数の資産に分散して運用しやすいのも株式投資のメリットです。不動産投資のように、ある1つの資産に集中して投資した場合、その投資先に問題が生じれば、全体の運用結果に大きな影響を及ぼします。
しかし、複数の資産に分散しておけば、その中の1つの資産に問題が生じても、リスクを最小限に抑えられます。小口での購入ができ、数多くの銘柄の中から投資対象を複数選べる株式投資は分散投資を実践しやすい資産運用です。
株主優待制度がある
株式を保有している場合、運用益のほかに株主優待を受けられることもあります。
株主優待とは、一定数以上の株式を保有している株主に対して、企業が自社の商品やサービス、各種の割引券や金券などを提供するなどの特典であり、株主はこの優待制度によって飲食品、日用品、各種割引券や金券などを貰えることがあります。
4-2．株式投資のデメリット
株式投資のデメリットとして下記の2点を取り上げています。
- ボラティリティ（値動きの幅）が大きい
- 信用取引におけるレバレッジのリスクが高い
それぞれ詳しく見て行きましょう
ボラティリティ（値動きの幅）が大きい
株式投資をする際、大きな利益を得ることができる反面、損失の幅も増えるため、投資リスクが高いというデメリットがあります。
投資先の株式を発行する企業の事業が失敗したり、経済環境によって株価が急落したりするケースは珍しくありません。さらには、投資先の株式を発行する企業が倒産すれば、その株価はゼロになります。最悪の場合、投資した資金をすべて失う可能性もあります。
信用取引におけるレバレッジのリスクが高い
不動産投資では金融機関の融資によって、少ない自己資金でも物件購入ができるメリットがあります。株式投資でも信用取引によるレバレッジを活用することで、少ない元金でもより多くの資産を運用することが可能です。
しかし、株式は前述したようにボラティリティが大きく、大きなレバレッジをかけてしまうと多額のリターンを見込める代わりに、ロスカット（証拠金不足による強制的な決済）となるリスクを高めることになります。
このような背景もあり、「委託保証金」の額は、法令で信用取引の約定代金の30％以上と定められています。信用取引が最大3倍程度（自己資金約30％）のレバレッジ、不動産投資が10～20倍（自己資金5～10％）のレバレッジをかけることが可能です。
株式投資の信用取引におけるレバレッジ効果については、リスクの高さとレバレッジの倍率という2つの面から、不動産投資と比較してデメリットと言えるポイントとなるでしょう。
ただし、不動産投資でも購入した瞬間に債務超過になるような買い方も珍しくありません。投資規模によっては結果としてボラティリティが大きい（ハイリスク）である状況もあり得ます。
また、不動産投資は自己資金割合によってロスカットされることはありませんが、融資を受けた金融機関の抵当権がついています。不動産投資ローンの返済が大幅に遅れると、最終的に金融機関から差し押さえ等の対応が行われるケースもあります。
【関連記事】株式の信用取引とは？仕組みやメリット・デメリット、注意点も
5．不動産投資と株式投資、選ぶ際のポイント
ここまで不動産投資と株式投資のメリット・デメリットについて解説しました。二つのどちらに投資をするかを選ぶポイントの一つとして、「価格変動リスク」について注目してみましょう。
株式は日々価格が大きく変動しており、経済ニュースやチャートをこまめに確認することが重要になります。不動産の価格も経済的な影響を受けますが、実際の売買スピードは株式と比べて遅く、価格が短期間で急落してしまうようなケースは比較的少ないと言えます。
ただし、不動産投資では該当エリアにおける実際の賃貸需要が物件の収益性・物件価格に大きな影響を与えています。急に需要が大きく減少してしまうことは稀ですが、過去の人口推移のデータや地価推移などを参考に、将来の予測を立てておくことは重要です。
5-1．不動産・株式・現金の三つに分散する資産三分法
「不動産か株式かどちらかだけに資金を集中する」という手段だけでなく、バランスよく分散投資をすることもリスク低減につながります。リスクとリターンのバランスを取りながら長期的な資産形成を行う上で役立つ考え方に資産三分法という分散方法があります。
資産三分法の基本的なポートフォリオ
資産三分法は、現金・株式・不動産という異なる特徴を持つ資産を組み合わせる資産形成の方法です。異なる特徴を持つ資産を組み合わせると、さまざまな局面で大きな損失を避けながら、効率的に資産形成を進めることが可能です。
| リスク | 収益性 | 景気との 連動性 |
インフレ への強さ |
|
|---|---|---|---|---|
| 現金 | 低い | 低い | ほぼなし | 弱い |
| 株式 | 高い | 高い | 高い | 中程度 |
| 不動産 | 中程度 | 中程度 | 中程度 | 高い |
不動産投資で得たキャッシュフローを株式に再投資するなど、二つを組み合わせたポートフォリオも検討してみましょう。また、自分にとって最適な比率についてイメージがわかない人は、まずは3等分してみるのが良いでしょう。例えば1,500万円の資産を保有しているなら、500万円を現金として確保しておいて、500万円を株式、500万円を不動産に投じる方法です。
6．まとめ
不動産投資と株式投資にはそれぞれメリット・デメリットがあります。どちらの資産運用が適しているかは人によって異なるため、自分に合った投資方法を選ぶことが大切です。
資産運用に関する一定の知識があると不動産投資や株式投資における突然のトラブル対応やリスク対策につながります。それぞれの投資手段について、情報収集をしながら比較検討してみてください。
依田泰典
ソニーにて、ITソリューション関連の法人営業や企画・マーケティングに従事（MVP受賞）。株式（信用取引）等幅広く金融商品を運用。リーマン・ショックを経験後、不動産投資を徹底研究。日本銀行のマイナス金利政策を勝機とし数億円の融資を獲得。分譲マンション（1Kから3LDK）を20戸以上購入。ソニー退職後、不動産会社（ベンチャー企業・東証上場企業）にて、収益用不動産（1棟物件）の売買、事業開発、広報・広告宣伝に従事。現在は、ベンチャー企業を創業。東証上場グループ企業等の社外取締役、顧問、アドバイザーとして活動。不動産テック等スタートアップ30社に出資。貸金業務取扱主任者、ビル経営管理士、賃貸不動産経営管理士、社会保険労務士、行政書士等の資格を保有。趣味は、マンガアプリ（電子書籍）とYouTube。街の散策と食べ歩き。合気道（有段者）。アイドルファン（乃木坂46齋藤飛鳥）。
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