不動産投資がインフレ・円安の対策にならない事例とは?原因や対策も

不動産投資は実物資産への投資の一種であるため、インフレや円安への対策の一つとして投資をおこなう方も少なくありません。

しかし、不動産投資を適切におこなわなければ、インフレ対策として期待通りの効果が出ないケースも考えられます。また、為替相場は日本国内のインフレのみの影響で動くわけではないため、不動産投資では円安対策の効果が発揮されない局面もあることに留意しておいたほうがよいでしょう。

今回はインフレ・円安対策にならない不動産投資として考えられる事例と、それぞれの対策を紹介していきます。

目次

  1. 不動産がインフレ・円安対策となる背景
    1-1 実物資産の不動産はインフレに強い
    1-2 円安対策は海外資産投資や外貨投資などでも可能
  2. 不動産投資がインフレ・円安の対策にならない3つの事例
    2-1 投資需要が見込みづらい地域の不動産を保有している
    2-2 物件本体の需要が少なく価格が下がる
    2-3 為替変動と日本のインフレはいつも連動するわけではない
  3. まとめ

1 不動産がインフレ・円安対策となる背景

インフレ・円安対策の目的で不動産投資を考えているなら、そもそも不動産がこれらの対策になるメカニズムを理解しておいた方がよいでしょう。まずは、円安・インフレ対策としてみたときの不動産投資のポイントを紹介します。

1-1 実物資産の不動産はインフレに強い

実物資産とは、不動産や金・原油などのコモディティのように「実物を伴う資産」を意味します。株や債券、投資信託のように実体を持たない「金融資産」と対の資産として考えられるものです。

インフレとは「モノの値段が上がること」を意味します。したがって、インフレが加速するということは、モノの値段の上昇率が大きくなっていく状況を指します。インフレが進行すると、商品の価格が値上がりしていくため、同額の現金を持っていたとしても購入できる商品の量が次第に減っていきます。

一つの例として、今1万円を持っていたとしましょう。現在とある果物が一つ100円だったとすると、1万円では100個買えます。もし1年後、インフレによって果物の値段が110円に上がったとします。その時、所持金が1万円のままであれば、金額でみたときの所持金は変わりませんが、果物は90個しか買えなくなってしまうのです。

このようにインフレが進むと、見た目の金額は変わらなくとも、購入できる商品を量が減ってしまいます。このようにインフレは、購入する商品の量でみたときの、資産の「実質的な価値」が目減りする原因となるのです。「インフレ対策」とは、このメカニズムにより、自分の資産が「実質的に目減り」することを防ぐ対策を意味します。

インフレが進行するときには、金や不動産など実物資産の価格も上昇する傾向にあります。そのため、こうした実物資産に投資をおこなっておけば、インフレにあわせて自分の資産総額が増えていくため、実質的な資産価値の目減りを防ぐことができるのです。

したがって、教科書的にはインフレ対策としての不動産投資には一定の有効性があると期待されます。

1-2 円安対策は海外資産投資や外貨投資などでも可能

円安対策は、多様な投資商品で実行可能です。

円安において多くの日本人におこる弊害は「円ベース輸入物価が上がってインフレが加速すること」にほかなりません。円安になると、海外から購入する商品や原料などについて、たとえ現地での価格が不変でも、円換算したときの価格が高くなります。

そのため、まず海外から物品を仕入れて販売している人、海外から原料輸入して商品を生産している人は、直接的に円安が仕入れコストの増加につながります。

また、海外の原料を使用した製品や、海外からの輸入で販売されている商品は、コスト増が国内での価格に上乗せされるため、価格が高くなってしまうのです。日本は国内に資源が乏しく、多くの原料や商品を輸入に頼っているため、円安が進むと、このメカニズムにより幅広い商品のインフレの加速要因となります。

さて、円安対策には大きく二つの方法があります。一つは不動産投資や金投資のような実物資産で「インフレ対策」をおこなうことです。この点でいえば確かに不動産投資は円安対策にも有効性を発揮します。

もう一方は「円安による為替差益」を享受できる投資をおこなうことです。米国株をはじめとした海外の金融商品に投資したり、FXや外貨預金などで外貨投資をしたりすれば、円安発生時には為替差益が自身の資産拡大に寄与するため、円安による悪影響を抑えることができるでしょう。

すなわち円安対策については、不動産投資でもある程度可能である一方、海外資産への投資や外貨投資など他のさまざまな手法でもできる、ということになります。

2 不動産投資がインフレ・円安の対策にならない3つの事例

さて、ここからは本題に入り、こうした教科書的なメカニズムに反して、不動産投資がインフレや円安対策にならないケースについて紹介していきます。

2-1 投資需要が見込みづらい地域の不動産を保有している

インフレ対策で不動産投資をおこなう場合、保有する不動産の価格がインフレに応じて上昇していくことが前提となります。

裏を返すと、不動産価格の上昇が見込めない物件は、インフレ対策として効果を発揮しない可能性が高くなります。そのパターンの一つとして「衰退地域での不動産投資」のケースをみていきましょう。

過疎地では不動産価格の動向が不透明に

インフレが起これば不動産価格が上昇する傾向がありますが、日本中の全物件の価格が一様に上昇するわけではありません。

首都圏を筆頭に都市としてビジネス・居住需要の強い地域ほど、不動産取引が活発におこなわれ、インフレが適切に価格に織り込まれやすいと期待されます。逆に、過疎地で地域のビジネスや居住需要が弱い地域は、衰退とともに徐々に価格が下がっていくと懸念されるのです。

したがって、たとえ日本全体でインフレが進んでも、不動産価格の上昇が見込みづらいため、インフレ対策にはならない可能性が高いといえます。

インフレ対策では投資需要が期待できる地域を選択することが重要

インフレ対策を目的とした不動産投資では、立地選びは特に重要な要素になります。

買い手がしっかりとつく投資需要の高い地域の物件でなければ、インフレを反映した適正価格での取引が見込みづらくなり、すなわちインフレ対策としての効果が小さくなる恐れがあるからです。

現在だけでなく将来にわたって需要が期待できる地域といえば、三大都市圏の都心部が該当します。そのなかでも都心のターミナルに近い最寄り駅から、徒歩圏であればさらに低リスクな運用が想定できるでしょう。

インフレ対策としての不動産投資は、このような投資需要が見込みやすく、いわば「価格下落リスクの低い」立地選択が適しています。

例えば、東京の不動産投資会社の「湘建」は、駅徒歩8分以内という好立地にこだわった東京・横浜エリアの新築・中古ワンルームマンションを販売しています。入居率99.7%(2020年11月末実績)を実現しているなど、不動産需要が見込みやすいエリアを厳選しており、インフレ対策を検討するうえではこのような物件選びが一つの選択肢となってくると言えます。

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2-2 物件本体の需要が少なく価格が下がる

物件の価格は立地だけですべて決まるのではなく、投資物件自体の魅力も重要な要素です。

物件自体の質が極端に低く、インフレを反映した価格での売買が期待しづらい、むしろ物件の質が低いことによる価格下落リスクが高い場合には、やはりインフレ対策としての効果は見込みづらくなるといえます。

買い手が期待できない物件はインフレ対策にならない

同じ地域のなかでも、不動産価格はそれぞれ異なります。魅力的な物件ほど買い手が付きやすいため、インフレを反映した適正価格での取引がしやすくなります。

一方で、物件の魅力が低ければ買い手がつきづらく、インフレによる価格上昇よりも、個別の物件のネガティブな特性を反映した価格下落リスクの方が高くなってしまいます。

例えば、極端に築古で入居者を募るために大がかりなリノベーションが必要になるような物件では、そもそも買い手が全くつかないか、極端に割安な価格でしか取引してもらえない可能性が高いといえるでしょう。

こうした物件は、仮に日本全体でインフレが進行したとしても、その分価格が上昇するとは期待できません。インフレが不動産価格に適切に反映されるのは、立地・物件自体の魅力双方が、ある程度良好な物件に限られます。したがって、物件自体の質が低い場合も、インフレ対策としての有効性は下がってしまうのです。

活発な取引が期待できる物件選びが重要になる

物件自体の質は立地以上に千差万別なので、これを満たせば必ず大丈夫、といえるものではありません。例えば次のようなポイントをみて、適正価格での買い手が期待できる物件を選んでください。

  • 築年数が極端に古くないか(10年程度~20年以内まで)
  • 管理が行き届いているか、築年数に対して極端に劣化していないか
  • 不必要に個性的でないか(一般的な間取りや部屋の形状)
  • 室内設備の充実度(バス・トイレ別、収納場所など)
  • 周辺環境に問題がないか(周辺に店がないなど極端に不便でないか、忌避施設がないか、など)

首都圏や大都市圏など投資需要が見込みやすい地域の物件であることを前提として、これらのポイントが守られて物件をうまく選べば、インフレ対策の観点から不動産投資の有効性は高まるでしょう。

2-3 為替変動と日本のインフレはいつも連動するわけではない

円安対策を目的として国内の不動産投資をおこなう場合は、さらに注意が必要です。

不動産投資が「円安対策」になるのは、円安とインフレがある程度連動していることが前提となります。しかし、為替は日本のインフレ率と必ず連動するわけではないため、局面によっては円安対策としての効果は期待しづらくなります。

近年は為替動向とインフレが連動しやすい期間が続いているのですが、過去には両者の相関がみられなかったり、本来とは逆の相関をもつ局面も少なくありませんでした。

米ドル円為替推移と日本の消費者物価指数(総合・前年同月比)の推移

為替推移と日本の消費者物価指数

※総務省「e-Stat」ドル円為替レート(東京市場/スポット/各月末17時時点)、日本銀行「時系列データ 検索サイト」を参照し筆者作成

  • 局面①③:インフレ率横這いもしくは低下傾向なのに円安傾向
  • 局面②④:インフレ率上昇傾向なのに円高傾向

2000年から2010年初頭にかけては、円安=インフレ加速、円高=インフレ減速とならない期間もあります。不動産投資が円安対策として効果を発揮するためには、円安とインフレがある程度併発しなければいけませんので、これらの時期においては、不動産投資による円安対策の効果は得にくかったと考えられます。

為替は日本のインフレ動向にのみ左右されるのではなく、日本国内の景気動向や資金決済のための実需としての米ドル需要などさまざまな要因の影響を受けます。日本国内の動向だけでなく、米国のインフレ動向や景気動向、米国における日本円の需要なども変動要因となります。

日本国内のインフレだけで決まるものではないので、いつでも円安=インフレの図式がなりたつわけではないのです。

日本の不動産投資のみでの円安対策には限界がある

円安対策を日本の不動産投資だけでおこなうのには限界があります。これは物件選びや立地選びなどの工夫だけで解決できるものではありません。

不動産投資の領域だけで円安対策をおこなうなら、海外の不動産へも投資するのが有効な手段となります。

海外の不動産投資は米国の不動産であれば米ドルで購入するように、ほとんどの場合外貨建てで購入します。その不動産の円建ての物件価格は為替の影響を直接受けるので、米ドル建てでの不動産価格が変動していなければ、円安時には円建てでの価格上昇が期待できます。

しかし、多くの人にとっては海外不動産を直接保有するのはハードルが高いと考えられます。比較的に少額から検討しやすい方法としては、海外不動産を対象としたクラウドファンディングや海外REITへ投資する投資信託、ETFなどの購入が選択肢になるでしょう。投資信託やETFを活用すれば、日本からでも簡単に実質的な海外不動産への投資が実行できます。

海外不動産クラウドファンディングやREIT、REITへ投資する投資信託については以下の記事でも詳しく紹介しているので、あわせて参考にしてください。

【関連記事】海外不動産に投資できるクラウドファンディングサービスは?5社を比較
【関連記事】REIT(リート)銘柄を選ぶポイントは?人気ファンド3本も紹介

また、円安対策は不動産投資にこだわっておこなう必要はありません。外貨預金やFXによる外貨投資、米国株・米国債券などの海外資産への投資をおこなうのも一つの選択肢です。これらには為替リスクが内在しているので、円安局面では円ベースでの価格上昇効果が期待できます。

不動産や株式、現金資産のバランスを取った資産形成の方法に「資産三分法」という手法があります。資産三分法については下記の記事で詳しく解説しているので、こちらもあわせてご参考ください。

【関連記事】将来の資産形成に役立つ「資産三分法」の配分比率は?株・不動産の選び方も

まとめ

不動産投資はインフレ対策としては一定の効果が期待できる投資手法です。ただし、適切に効果を発揮するためには、まずインフレ対策においては立地選び、物件選びが重要になります。買い手のつきやすい立地・物件を選ぶのが有効です。

また、不動産投資は円安対策として効果がないわけではないものの、インフレ以外の要因での為替変動には効果が発揮されないリスクがあるため注意が必要です。よりダイレクトに為替リスクをとることで、円安時にうまく資産を増やして、円安の影響をかわすことも検討されてみると良いでしょう。

今回の事例を参考にしながら、目的にあった資産をうまく選んで投資をおこなってください。

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伊藤圭佑

伊藤圭佑

資産運用会社に勤める金融ライター。証券アナリスト保有。 新卒から一貫して証券業界・運用業界に身を置き、自身も個人投資家としてさまざまな証券投資を継続。キャリアにおける専門性と個人投資家としての経験を生かし、経済環境の変化を踏まえた投資手法、投資に関する諸制度の紹介などの記事・コラムを多数執筆。