これからワンルーム投資を始める人へ。新築マンションの最新事情を紹介

これからワンルームマンションへの投資を始めようと考える方の中には、新築か中古かで迷っている方もいるでしょう。新築マンションでは都心の駅近など利便性の高い場所に建設できる土地が少なくなり、中古と比較すると立地面で劣ると言われることもありますが、今は新しいトレンドができ、新築でも駅近の物件を購入できるようになっています。

この記事ではワンルームマンションのここ最近の動きをご紹介したいと思います。

目次

1. 新築マンション投資のメリット
   1-1．家賃が多少高くても賃借人がつく
   1-2．金融機関の評価が高い
   1-3．金利1%台でもローンが組める

1-4．中古マンションよりも修繕費を抑えられる

2. マンションの資産価値を維持する最新設備
   2-1．トリプルロックシステム
   2-2．遠隔家電操作システム
   2-3．非接触キー
   2-4．マンション専用WIFI
   2-5．警備保障会社と直結したセキュリティシステム
3. ワンルーム規制後の新築ワンルームの間取りや広さ
   3-1．ほとんどの新築ワンルームが25㎡以上の広さに
   3-2．間取りはワンルームと１Kの選択が可能
4. 東京の賃貸ニーズは東側へと広がりつつある
   4-1．東京都の東側エリアでは駅近で新築物件を購入できる
5. まとめ

1．新築マンション投資のメリット

築15年や20年くらい経っているマンションと比較した際に、新築マンションのどのような点がメリットになるのかを見てみましょう。

1-1．家賃が多少高くても賃借人が付く

新築の場合、中古と比較して家賃相場が高くなります。中古同士の類似物件であれば、家賃が低い方が賃借人は付きやすくなりますが、新築の場合は多少家賃が高くても一般的に賃借人は付きやすくなります。

中には新築にこだわってマンションを探している人もいたり、そうでなくても設備が最新のものであったり、内装が新品なため全体的にきれいであったりする点で人気を集められるのは新築ならではの強みです。このように新築独自のメリットを新築プレミアムと言います。

1-2．金融機関の評価が高い

金融機関が不動産投資での融資の審査をする際は、契約者の仕事内容や収入、信用情報だけでなく、物件も評価した上で融資額を決めます。物件を評価して算出した価格を担保評価額と言います。

金融機関は物件を担保にして抵当権を設定します。抵当権を設定しておくことで、契約者が万が一返済できなくなった際にその物件を差し押さえて競売にかけ、融資した資金を回収するためです。

一般的に新築の場合、当分の間は入居率が高いことが想定でき、また経年劣化しておらず減価償却が行われていないため、担保評価が高くなる特徴があります。そのため中古では比較的難易度の高いフルローン（頭金ゼロで、物件購入額の全額ローンを受けること）が組めたりするのはそのためです。

1-3．金利1%台でもローンが組める

以前は、ワンルーム投資で組むローンの金利は住居用の住宅ローンより高く、2%台や3%台が当たり前だったのですが、近年では1%台でも融資する金融機関が出てくるようになりました。特に新築物件は金融機関からの評価が高い分、金利面でも中古より有利な条件でローンを組むことができるケースが多くなります。

1-4．中古マンションよりも修繕費を抑えられる

新築の場合、物件が新しいため、設備の修理が発生する可能性が低く、当分の期間、修繕のための経費を抑えられるメリットもあります。一方中古マンションでは設備が古いだけでなく、修繕積立金や管理費も新築に比べ高くなっている傾向にあります。経費面では中古と新築でどのような点が異なるのかを見てみましょう。

ワンルーム投資では毎月管理費などの経費を支払うことになります。また大規模修繕のために修繕積立金も毎月積み立てます。修繕積立金は、本来は計画的に積み立てられているものですが、近年、管理組合によっては修繕積立金が不足して、追加で支払いをしなければいけなくなる事態が発生しています。

以下のグラフは国土交通省が発表した現在の修繕積立金の状況で、調査対象となった管理組合のうち35%近くで修繕積立金が不足していることが確認できます。

＊国土交通省「平成30年度マンション総合調査」から引用

不足した場合の対応方法は管理組合によって異なりますが、一般的にマンションの区分所有者が追加で支払うケースが多く、その場合、支出が増え収支が悪化することになります。

また、ライフルホームズの「築年数別に見た修繕積立金の変化」調査によれば、築15年から20年のマンションで管理費が上がったところは占めて57.3%となり、半数以上の管理組合で修繕積立金が不足した状態になっていることが確認できます。さらに築20年～築30年のマンションでは、7割以上が「修繕積立金が上がった」という結果になっています。

このようなことから、築年数が経過した中古物件は新築物件より修繕積立金が多くかかる可能性が高く、運用に影響を及ぼすことが考えられます。一方で新築は修繕積立金や管理費がすぐに上がる可能性が低く、運用に支障が少ないことが考えられる点がメリットと言えるでしょう。

2．マンションの賃貸ニーズを維持する最新設備

新築マンションは最新の設備を備えているものもあり、これにより賃貸ニーズが高くなるメリットがあります。近年の新築マンションでは、築10年以上経過しているマンションにはない設備などが装備されているケースもあります。どのような設備が備えられているかについてご紹介します。

3-1．トリプルロックシステム

最新のセキュリティシステムでは、エントランスで集合インターホンに次ぎ、エレベーター、各フロアに入る際の3段階で認証するシステムになっています。これをトリプルロックシステムと言います。3段階認証システムは、少し前までは高級マンションにしか備えられていませんでしたが、近年はワンルームマンションでも見かけることが多くなりました。

2-2．遠隔家電操作システム

外出先からスマートフォンで家電を操作できるシステムです。外出先から帰った時のために、部屋に入る前からエアコンや照明器具の操作をすることができます。室外だけでなく室内でも操作が可能なため、部屋にいる際に家電によってリモコンを分ける手間も省けます。

2-3．非接触キー

エントランスでキーを差し込み口に差し込むことに、わずらわしさを感じたことがある方もいるのではないでしょうか。非接触キーはエントランスの受信機にかざすだけで、オートロックを解除することができるため、とても便利です。

2-4．マンション専用WIFI

今やマンション専用WIFIが付いている新築マンションは珍しくありません。無線ですので部屋のどこでも、ゲームや動画などネット環境を楽しむことができます。

2-5．警備保障会社と直結したセキュリティシステム

住戸内の非常警報や、共用部分の設備機器の異常を即座に警備保障会社に転送するシステムです。情報が転送されるとすぐに警備保障会社の警備員が駆けつけるシステムです。警備保障会社の後ろ盾があるというだけで安心感のあるシステムです。

このように以前は高級マンションで利用されていたシステムなどを装備するワンルームマンションも多くなりました。そのようなマンションは高い賃貸ニーズが想定され、しばらくの間は高い入居率を維持しやすいと言えるでしょう。

3．ワンルーム規制後の新築ワンルームの間取りや広さ

東京都では区ごとにワンルームマンションに関する規制が整備されたために、狭小な広さのワンルームは造ることができなくなりました。規制後のワンルームマンションは以前とどのような点で異なるのかを見てみましょう。

3-1．ほとんどの新築ワンルームが25㎡以上の広さに

以前は18㎡や20㎡のワンルームマンションが多く、多少狭いと感じても単身者は他に選択肢があまりありませんでした。しかしワンルームの広さに関する規制が整備された後では、ワンルームの広さは25㎡以上がスタンダードになっています。

そのため、東京23区内では新築で20㎡の物件を探しても検索結果に出てこなくなってきています。なお区によって規制内容が違うために、最低面積が27㎡や29㎡なければならない地区もあります。

部屋の最低面積が引き上げられたことで、ワンルームマンションに住む人の住み方も以前とは違ってきていることが考えられます。

3-2．間取りはワンルームと1Kの選択が可能

部屋が広くなった分、余裕を持った間取りにできるようになり、ワンルームではなく1Kなど、キッチンとリビングを区切った造りも多くなっています。そのため、単身者向けでもワンルームにこだわらず、1Kなどの間取りの物件も探すことで幅広い賃貸ニーズに応えることができるようになっています。

4．東京の賃貸ニーズは東側へと広がりつつある

東京スカイツリーの完成後、東京都の東側の賃貸ニーズが上がってきています。

近年は東京23区内の中心部や西側では、既に開発が進んで新築マンションを建てる場所が減ったために、駅近の新築物件を購入するのが難しく、そのような立地では中古のマンションに投資する形が一般的でした。

しかし、東京東部では賃貸ニーズの高まりを受け、古い建物が多く建ち並んでいた駅近のエリアにも新築マンションが多く建設されるようになりました。東京東部は上野東京ラインの開通や空港の利便性アップなどから、今後更に賃貸ニーズが高まることも想定されますので、新築ワンルーム投資をするには注目のエリアと言えるでしょう。

まとめ

新築ワンルームマンションの最新動向をご紹介しました。近年、東京では東側に賃貸ニーズが広がったために、今まであまりワンルームが建てられなかったエリアの駅近でも物件の開発が行われています。

その他にも、設備面では高級マンションで使用されていた設備がワンルームマンションでも使用されるようになっています。このように近年の新築ワンルームマンションの置かれている状況は大きく変わってきています。今からワンルーム投資を検討される際は、新築マンションの新しい魅力にも触れてみてはいかがでしょうか。

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西宮光夏

不動産会社での勤務や、所有している不動産運用の経験をもとにHEDGE GUIDEでは不動産関連記事を執筆しています。現在は主にふるさと納税の記事を担当しています。ふるさと納税記事では、地域の人たちが心を込めて提供する返礼品の素晴らしさを、少しでも多くの人にお伝えできればと思っています。

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