投資用マンションを100万円以上高く売るための5つのコツ

築年数が経過している投資用マンションは、修繕費が増したり空室が目立ったりするため、売却も視野に入れて運用する必要があります。しかし、売却価格が思わぬ安値になれば、せっかく家賃収入で積み上げた利益を減らすことにもなるので注意が必要です。では、どうすれば高く売却できるのでしょうか？

そこで今回は、投資用マンションをより高く売る5つのコツをご紹介します。

目次

1. 投資用マンションを相場以上に高く売ることは可能
2. 投資用マンションを高く売るための5つのコツ
   2-1．適切な査定額の不動産会社に売却を依頼する
   2-2．需要が高い時期に売却活動を行う
   2-3．入居者がいる間に売却する
   2-4．設備や内装の修繕を行っておく
   2-5．建物診断を受けておく
3. 投資用マンションを高く売却する際の注意点
   3-1．投資用マンション売却時の所有期間に注意
   3-2．投資用マンションの買取を勧められても断る
4. まとめ

1　投資用マンションを相場以上に高く売ることは可能

投資用マンションの査定額を算出する際には、収益還元法と呼ばれる査定方法を用います。収益還元法は直接還元法とDCF法の2種類が存在しますが、DCF法は計算方法が複雑であるため、直接還元法が用いられるのが一般的です。

直接還元法では、年間の総家賃収入を還元利回りで割ったものに100をかけて査定額を算出します。ほぼ全ての不動産会社が同じ計算方法で投資用マンションの査定を行うため、ある程度の相場は決まっています。しかし、物件固有の条件や経済状況なども査定額に盛り込まれるため、物件次第では相場よりも高く売ることも可能と言えるでしょう。

2　投資用マンションを高く売るための5つのコツ

しっかりとマンションを高く売るためのコツを押さえれば、相場より100万円以上高く売ることも可能です。高く売るためのコツは以下の5つです。

• 査定額の高い不動産会社に売却を依頼する
• 需要が高い時期に売却活動を行う
• 入居者がいる間に売却する
• 設備や内装の修繕を行っておく
• 建物診断を受けておく

それぞれのコツについて詳しく見ていきましょう。

2-1　適切な査定額の不動産会社に売却を依頼する

1つ目のコツは、適切な査定額を提示してくれる不動産会社に売却を依頼することです。投資用マンションの査定額は同じ計算方法を用いて算出するため、ほぼ相場が決まっていると言えますが、物件固有の要件や経済状況なども査定に盛り込むため、不動産会社により差が生じます。

また、できる限り早く売買を成立させるために、査定額を低く見積もる不動産会社もあれば、営業力に自信があり、その物件のセールスポイントを的確に捉えてアピールできると判断して査定額を高く見積もる会社もあります。こうした点から、その査定額が適切なものかどうかを考えた上で、その中でも査定価格の高い不動産会社を選ぶと良いでしょう。

また、投資用マンションが所在する地域に詳しい不動産会社もおすすめです。どのくらいの需要が期待できるかをよく把握しているため、比較的精度の高い査定額が期待できます。

投資用マンションを売却する際は、1社ではなく複数の不動産会社に査定を依頼して、比較検討しながら適切な査定価格を提示してくれる不動産会社に売却を依頼するようにしましょう。「すまいValue」などの一括査定サービスを利用すると手間がかからず便利です。

2-2　需要が高い時期に売却活動を行う

2つ目のコツは、需要が高い時期に売却活動を行うことです。マンション購入の需要が高い時期は全部で3つ挙げられます。

まずは、年に関係なく需要の高さが期待できる3～4月です。日本では、新年度を迎える4月に就職や進学、転勤などのイベントが重なるため、比較的居住用不動産市場の需要が高くなる傾向があります。そのため、3～4月の需要に間に合うように11～12月に査定を依頼しておけば、投資用マンションでも比較的高い査定額が期待できる可能性があります。

2019年10月の増税前も狙い目です。2019年10月には消費税が現在の8％から10％に引き上げられることが予定されています。2％の増税と言っても不動産は高額であるため、増税の影響は大きいと言えます。そのため、まだ増税が行われていない今であれば、需要が増税後よりも高いと言えるので比較的高く売却できるでしょう。

また、2020年の東京オリンピックを迎える前もトレンドだと言えます。2020年に行われるオリンピックの開催地が東京に決まってから、東京ではインフラ整備やオリンピック特需を狙った企業の進出などで地価が上昇しています。この特需に便乗して、東京オリンピックが終わるまでに売却すれば、高く売却できる可能性が高いと言えるでしょう。

2-3　入居者がいる間に売却する

3つ目のコツは、入居者がいる間に売却することです。投資用マンションでは入居者がいる・いないでは大きな違いがあります。入居者がいる状況では、購入した直後から長期的な家賃収入が期待できます。一方、入居者がいない状況では、購入した直後から空室リスクと向き合わなければなりません。

そのため、入居者がいない状況では買い手のリスクが高くなるため、売却価格の値下げを要求される可能性が高くなります。売却価格の値下げを要求されないようにするためにも、また相場より少しでも高く売却したいのであれば、入居者がいる間に売却することが大切な条件と言えるでしょう。

もし、空室期間が長く、管理費や修繕費・固定資産税などの支出が大きくなる場合は、投資用マンションとしてではなく、居住用マンションとして売却することも選択肢の1つです。どう売却すると最も高くできるか、不動産会社に事前に確認することも重要と言えるでしょう。

2-4　設備や内装の修繕を行っておく

4つ目のコツは、設備や内装の修繕を行っておくことです。投資用マンションの査定では、どの程度の家賃収入が得られるかが査定結果に最も影響を与えますが、物件固有の要件も影響を与えます。

例えば、クロスやフローリングが傷んでいる、キッチンなどの水回りが傷んでいるといった場合には、査定額が低くなる可能性があります。また、査定額が相場通りだった場合でも、買い手が内見を行う際に、それらの劣化を将来的な修繕が発生する箇所だと判断して売却価格の減額を請求する可能性もあります。

そのため、少しでも高く売却したいのであれば、査定や買い手の評価に影響を与える設備や内装の修繕をあらかじめ行っておくことが重要です。しかし、それらを行ったからと言って、必ず査定結果が良くなるわけではありません。修繕を行う際は、不動産会社に事前にどこを修繕した方が良いか確認してから行えば、無駄な支出を抑えられるでしょう。

2-5　建物診断を受けておく

5つ目のコツは、建物診断を受けておくことです。建物診断とは、投資用マンションの劣化状況や建物の性能が維持されているか、調査を専門的に行っている機関に判断してもらう診断のことです。中古マンションには、経年劣化によって瑕疵が建物に潜んでいる可能性があります。

投資用不動産として購入する買い手にとっては、ある程度の支出を伴うため購入に対して慎重になります。しかし、建物診断で物件に問題がないということが証明されれば、不安が払拭されるため、建物診断を受けていない物件よりも購入しやすいと言えます。

2018年4月から宅地建物取引業法の改正によって、建物診断を受けた物件かどうか報告が義務化されているため、徐々に建物診断の認知が広がりつつあります。不動産会社も投資用マンションを売却する際に、建物診断を受けていることをアピールポイントにできるため、売却価格の上昇が期待できるでしょう。

3　投資用マンションを高く売却する際の注意点

上記の投資用マンションを高く売るための5つのコツを実践した場合には、購入時よりも高く売却できる可能性もあります。しかし、売却活動にあたっては、事前に押さえておかないとせっかく得られるはずの利益が少なくなってしまうこともあります。投資用マンションを高く売却する際の注意点は以下の2つです。

• 売却時の所有期間に注意
• 買取を勧められても断る

それぞれの注意点について詳しく見ていきましょう。

3-1　投資用マンション売却時の所有期間に注意

注意点の1つ目は、売却時の所有期間に注意することです。投資用マンションの運用中に地価の上昇などの理由で、そのまま運用するよりも売却した方が利益を得られるケースがあります。そのようなケースでは、物件を購入してからの年数がまだあまり経過していない可能性もあります。

「長期的な家賃収入が続くか分からないし、利益が確実に出るのであれば売却した方が良いのでは？」と思う方も多いと思います。しかし、所有期間によっては、売却で得られた利益に対して高い税率が課される可能性があるので注意が必要です。

例えば、所有期間が売却年の1月1日時点で5年以下の場合には、売却によって得られた利益に対して約39％の譲渡所得税が課せられます。一方で、5年を超えていた場合には、利益に対して約20％の譲渡所得税が課せられることになります（いずれも別途復興特別所得税が追加）。

もし、売却によって500万円の利益が生じた場合には、所有期間が5年以下だと約195万円、5年超で約100万円と、95万円程度の節税につながります。節税によって投資用マンションを高く売却したのと同じ効果が得られるため、所有期間も意識しておくようにしましょう。

3-2　投資用マンションの買取を勧められても断る

注意点の2つ目は、買取を勧められても断ることです。不動産の売却方法は、不動産会社に仲介を依頼して売却する方法と、不動産会社に買い取ってもらう方法の2種類が挙げられます。不動産会社が仲介する方法は、買い手が見つかるまでに時間がかかる可能性がありますが、買い取ってくれる方法では、すぐに契約できるメリットがあります。

しかし、買取は市場価格よりも2割程度低く売却することになるのが一般的であるため、そのぶん損をする可能性が高いので注意が必要です。不動産会社が売却活動を積極的に行っていないにもかかわらず、「なかなか買い手が見つからないので買取はいかがですか？」と買取を勧めてくるケースもあります。

売却を急いでいる、立地条件が良くないなどの理由で買い手がすぐに見つからない場合を除いて、あまり買取はおすすめできないと言えるでしょう。

4　まとめ

投資用マンションを100万円以上高く売るためのコツとして、「適切な査定額で、かつ高い金額を提示した不動産会社に売却を依頼する」「需要が高い時期に売却活動を行う」などの5つについてご紹介しました。

投資用マンションの売却活動は、物件を所有している大家さんではなく不動産会社が行います。そのため、いくら大家さんが頑張っても、不動産会社が少しでも高く売却するための努力を行ってくれないのであれば意味がありません。

そのため、100万円以上高く投資用マンションを売却するには、良い不動産会社に巡り合うことも重要と言えるでしょう。一括査定を用いて複数の不動産会社を比較検討するなどして、売却のコツを押さえて健全に活動してくれる会社を見極めることをおすすめします。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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