マンション経営における管理会社の選び方や空室リスク回避のための対策は

マンション経営では、入居者の方に長く居住してもらい、一定の家賃収入を継続して得ることで経営を健全化させていきます。しかし、マンション経営の初心者の方にとっては、適切な業務を行ってくれる管理会社の選び方や各社の違いについて判断に迷う方も多いでしょう。

そこで今回のコラムでは、マンション経営における管理会社の選び方について解説していきます。また空室リスクを回避する対策についても紹介していきます。

目次

1. マンション経営における管理会社の重要性
2. マンション経営の管理会社の選び方
   2-1．管理物件の入居率を確認する
   2-2．管理戸数を確認する
   2-3．地域に精通しているか確認する
   2-4．料金体系を比較する
   2-5．担当者の印象を確認する
3. マンション経営の管理会社を選ぶ際のポイント
   3-1．区分マンション経営の場合
   3-2．一棟マンション経営の場合
4. マンション経営の空室リスクを回避するための対策
   4-1．管理会社のチェックを適切に行う
   4-2．定期的に設備を新型に更新する
   4-3．更新料を無料にする
   4-4．入居継続祝い金を進呈する
5. まとめ

1　マンション経営における管理会社の重要性

賃貸物件における管理業務は、「入居者募集業務」「家賃回収業務」「契約関連業務」「建物管理業務」「トラブル対応業務」の5つに分けることができます。それぞれの業務内容を詳しく分類したのが下記の表です。

マンション経営を安定的に進めていくためには、空室期間をできるだけ短くし、継続して賃料を得られるように対策することが重要です。

入居者の方に継続して住んでいきたいと思ってもらえるように、質の高い管理業務を行う管理会社を選ぶ必要があります。また空室になった場合は、期間を長引かせずに次の入居者を見つける体制を整えていることも重要です。

2　マンション経営の管理会社の選び方

ここではマンション経営における管理会社の選び方を見ていきます。代表的な5つのポイントについて解説していきます。

2-1　管理物件の入居率を確認する

マンション経営では、入居率を高い水準で維持し、健全な経営を目指していくことが重要です。特に1部屋でマンション経営をする場合は、所有する部屋が空室になると収入がゼロになってしまい、ローンの返済などによって大きくキャッシュフローが悪化します。

管理会社によって客付け能力には大きく違いがあります。管理物件の入居率が高い管理会社を選ぶようにしましょう。入居率が高いということは、退去する入居者の方が少ない、もしくは入居付けを的確にしている管理会社だということが期待できます。

ただし、入居率が高くても、家賃設定を低くする、フリーレント期間を長くする、といったようにオーナーに負担がかかる募集方法を行っているケースもあります。提案力や対応力なども踏まえて、物件を任せられるか慎重に判断するようにしましょう。

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2-2　管理戸数を確認する

管理戸数が多いということは、多くのオーナーから信頼を得ており、また数多くの入居者やオーナーとやり取りをしているため、管理ノウハウが蓄積されています。トラブル対応やオーナーと入居者の双方の相談事にも対応してもらえる可能性があります。

また管理戸数が多い管理会社の場合、企業規模も大きく、従業員も多いと考えられます。管理会社は倒産するリスクもありますが、企業規模が大きい場合は倒産リスクも低く、大切なマンションの管理を委託しやすいと考えられます。

2-3　地域に精通しているか確認する

それぞれの地域によって街並みや住み心地などが異なり、そこに住んでいる、あるいは住みたいと思う方の傾向やニーズも異なります。つまり、入居者を確保するためには、地域ごとに異なる傾向やニーズを的確に把握している管理会社を選ぶことが重要なのです。

特に、物件の近くに仲介店舗を展開している管理会社の場合は案内時のコストも低く、優先的に入居づけを行ってもらえる可能性があります。地域に精通している上に、優先的に入居づけを行ってもらえるのであれば、高い水準で入居率を確保できることに期待が持てます。

2-4　料金体系を比較する

管理業務を委託する場合、気をつけたいのが料金体系です。管理会社によって設定金額が違う上に、含まれている内容も異なるからです。例えば、物件の清掃やクレーム対応は別途費用が必要だったり、空室保証や設備保証がセットされていたり、といったように、管理料金に含まれているサービス内容が異なります。

管理料金は通常、「ひと部屋◯円」といったケースと、「家賃×◯％」といったケースがあります。目安は、ひと部屋2,500円、家賃×5％程度ですが、含まれている内容と料金を確認して他社と比較しながら検討するようにしましょう。

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2-5　担当者の印象を確認する

管理会社の担当者は、オーナーとのやり取りのほかに、入居者や仲介店の担当者ともやり取りをすることになります。その際、印象が悪ければ、入居者確保に影響することもあります。入居者の心象を悪くしてしまい早期の退去につながるほか、仲介店からの紹介が減るといったことも考えられるからです。

電話応対などをチェックし、担当者の人柄や対応力なども確認するようにしましょう。オーナーの意向に合わない場合、担当者を変えてもらうことも検討できます。

3　マンション経営の管理会社を選ぶ際のポイント

マンション経営における管理会社の選び方を紹介しましたが、マンション経営には区分所有と一棟所有の2つがあります。この項目では、上記の選び方に加えて、区分所有と一棟所有に分けてそれぞれのポイントについて解説していきます。

3-1　区分マンション経営の場合

区分所有め管理業務は、所有する居室内が中心となります。上記の表で言えば、建物管理に関わる大規模修繕工事などの業務を行うことはなく、複数のオーナーによって運営される管理組合によって修繕計画が決定されるためです。

不動産会社が売主となっている投資用マンションを購入する場合、特に管理業務に問題がなければ、そのまま購入した不動産会社へ管理も委託されるケースが大半でしょう。売主が不動産会社であれば、賃貸需要などを調査した上で投資用マンションを開発、もしくは仕入れを行っているため、下記のようなメリットがあります。

• 主要ターゲットを把握している
• 管理ノウハウが蓄積されている
• 建物の構造を熟知している
• 部屋の間取り、設備機器などを熟知している

なお、区分所有の管理業務は、建物管理は行わず、家賃集金や相談事対応といった入居者管理が中心になります。建物管理に関しては管理組合がどのように機能しているか、確認が必要です。

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3-2　一棟マンション経営の場合

一棟マンションの場合についても見ていきましょう。管理を委託された管理会社は、入居者管理から建物管理まで、基本的にはすべての管理業務を行うことになります。

一棟マンション経営の場合も、開発した不動産投資会社に管理業務を委託することが選択肢となります。区分所有の際と同様に、賃貸需要などを調査した上でマンションを開発しているため、管理業務を委託するメリットがあると考えられるからです。

特に建物管理に関しては、適切な時期のメンテナンスや修繕工事を提案してくれる可能性があります。また、原状回復工事や修繕工事、メンテナンスなどの際には施工部門（グループ企業の施工会社などの場合もあり）で対応できるため、経費が抑えられる可能性もあります。

4　マンション経営の空室リスクを回避するための対策

区分所有では空室になると収入が途絶えてしまい、キャッシュフローの圧迫によって経営が不安定になってしまうため、空室リスクを回避するための対策も確認しておきましょう。通常は、交通アクセスが良く、築年数がそれほど経っていなければ、下記のような対策を行います。

• 家賃相場に合わせた家賃設定をする
• 清掃やメンテナンスを適切な時期に行う
• 管理業務を適切に行う

入居者に「入居したい」「退去したくない」と思ってもらうためには、他物件との差別化を図ることが重要です。今回は4つの施策を紹介します。

4-1　管理会社のチェックを適切に行う

管理会社は管理業務の大部分を代行してくれますが、その内容が適切かどうか判断するのはオーナーの役割です。例えば、入居者からクレームがあった際の対応がよくない場合は退去につながることがあります。この時、対応の仕方に問題がなかったか、オーナーが検証することで、管理業務の改善につながることがあります。

管理業務の質が改善されると、入居者がより安心して暮らせるようになり、空室リスクが低下する可能性があるのです。

4-2　定期的に設備を新型に更新する

家賃が同程度であれば、快適な暮らしができる部屋に住みたいものです。そこで部屋の快適性や住み心地を維持・向上させるために、定期的に設備の更新を行いましょう。

キッチンやトイレ、バスルームなどは15年から20年程度が交換時期の目安となりますが、消耗しやすいエアコンや給湯器などは状態に応じて早めに交換すると快適性が向上します。メーカーの技術改善により、設備の省エネ性能が向上していることも考えられます。

また浴室テレビ、空気清浄機などを無償レンタルするといった他物件にはない工夫によって、入居者の入居期間が長くなることにも期待が持てます。

4-3　更新料を無料にする

部屋を退去するタイミングとしては、契約更新時が多いという傾向があります。「更新料が発生するなら引っ越そう」と、引っ越しを検討する機会になるためです。

更新料を無料にすることで、退去を回避できる可能性があります。退去が起きると原状回復工事が必要になることもあるため、更新料を無料にしたとしても、投資効率が下がらない場合も多いでしょう。

ただし、更新料を利回りに含んで投資シミュレーションを組んでいた場合には、家賃を上げるか、もしくは利回りの低下を受け入れるかの判断が必要になります。また、入居率の改善が更新料を無料にしたことに依るかどうかについては、正確な検証が難しいという問題もあります。更新料の扱いについては、慎重な経営判断が求められるといえるでしょう。

4-4　入居継続祝い金を進呈する

これは、入居期間が長くなるごとにお祝い金を進呈するという施策です。前述した更新料と同様に、空室になるよりは入居者に長く住んでもらう方が支出が抑えられる可能性があるからです。

4年継続、6年継続、10年継続などでお祝い金を進呈することで、他物件との差別化ができ、入居者の入居期間が長くなることに期待が持てます。

まとめ

物件選びと同様に、マンション経営には管理会社選びが重要です。特に区分所有でマンション経営をする場合、空室になると収入が途絶えてしまいます。出来るだけ長く入居したいと思ってもらえるような質の高い管理業務を行っている、もしくは空室になった場合すぐに次の入居者と契約できるような体制が整っている管理会社を選ぶことが重要です。

今回は、管理会社を選ぶポイントとして、入居率の高さや管理戸数の多さなどを取り上げました。マンション経営では物件の利回りや資産性なども重要な指標ですが、入居者目線に立ち返り、管理会社の選び方についても慎重に判断していきましょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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