自宅の住み替えで使えるつなぎ融資、メリットとデメリットは？

不動産の住み替えを進めているものの、売り出し中の不動産がうまく売れず、住み替え先の購入資金を売却代金で充当できない場合があります。そのようなケースに利用できるのがつなぎ融資です。

つなぎ融資は不動産の住み替えをスムーズに進めるために活用できますが、つなぎ融資にはデメリットもあるため、特徴をよく理解してから利用する必要があります。

この記事では、つなぎ融資とはどんな融資なのか、メリットとデメリットも解説します。

目次

1. 自宅の住み替えで使える「つなぎ融資」とは
2. つなぎ融資の3つのメリット
   2-1．住み替え先をスムーズに購入できる
   2-2．無駄な支出を減らすことができる
   2-3．売却がスムーズに進みやすい
3. つなぎ融資の3つのデメリット
   3-1．金利や手数料などのコストが発生する
   3-2．資金計画に支障が生じる可能性がある
   3-3．遅延損害金が発生する可能性がある
4. まとめ

1．自宅の住み替えで使える「つなぎ融資」とは

既にマイホームを持っている人の中には、転勤や家族構成の変化などの理由で、住み替えを検討している人もいると思います。しかし、住み替えを進めるにあたり、資金不足が原因で住み替えがうまく進まないケースも見られます。

例えば、売りと買いを同時に進めていて売りが長引いて購入が先になった場合、売却代金を購入資金に充当できないので購入資金が不足します。

また、買いを進めるにあたって新規に住宅ローンを契約しようとしても、売りに出している不動産の住宅ローンの残債が原因で契約できない可能性があります。

このようなケースで利用できるのがつなぎ融資です。つなぎ融資とは、不動産の住み替えをスムーズに行うことをサポートしてくれる短期の融資です。

上記のようなケースでは、先につなぎ融資で住み替え先の新居を確保して売却の完了後に売却代金で一括返済したり、つなぎ融資で残債を完済してから住宅ローンを新規契約すれば、住み替えが可能になります。

つなぎ融資は住み替え時のローンの問題を解決できるメリットがあります。しかし、一方でデメリットもあるため、実際に利用する際はメリットとデメリットを比較し、慎重に検討する必要があります。

続いて、つなぎ融資のメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。

2．つなぎ融資の3つのメリット

つなぎ融資のメリットには以下の3つが挙げられます。

• 住み替え先をスムーズに購入できる
• 無駄な支出を減らすことができる
• 売却がスムーズに進みやすい

それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。

2-1．住み替え先をスムーズに購入できる

住み替えを進める際に売りを優先した場合は、売却代金で購入資金を補うことが可能です。しかし、すぐに売却できなかった場合は、住み替えがどんどん遅れてしまったり、住み替え先の候補が売れてしまう可能性があります。

つなぎ融資を利用することで、買いを優先できるようになります。その結果、住み替え先をスムーズに購入できるようになるため、気に入った住み替え先の候補が手に入る可能性を高めることができるでしょう。

2-2．無駄な支出を減らすことができる

売りと買いを同時に進行していて売りが先に完了した場合は、住み替え先が見つかるまで仮住まいを確保しなければなりません。そうなった場合は、仮住まいの確保にかかる費用、仮住まいと住み替え先への2度の引っ越し費用がかかり、支出が増えます。

しかし、つなぎ融資を利用すれば買いを先行して進めることができます。仮住まいを準備する必要がないたく、引っ越しの手間や支出を少しでも抑えられるでしょう。

2-3．売却がスムーズに進みやすい

売りと買いを同時に進めるまたは売りを先行する場合、居住しながら売却を進めることになります。

居住しながら売却を進めることには、購入希望者が住んだ時をイメージしやすいメリットがある一方、荷物で部屋が狭く見えるといったデメリットがあります。また、購入希望者の内覧のたびに予定を空けておいたり、掃除をしなければならないのもデメリットです。

しかし、つなぎ融資で買いを優先して引っ越してしまえば、空室状態で売りを進めることが可能です。部屋が広く見える、掃除や手間、内覧の対応といった手間を省けるため、売却をスムーズに進められるでしょう。

3．つなぎ融資の3つのデメリット

つなぎ融資を利用する際は、利用を開始してから後悔することを防ぐために、デメリットも事前にしっかり確認しておくことが重要です。つなぎ融資のデメリットには以下の3つが挙げられます。

• 金利や手数料などのコストが発生する
• 資金計画に支障が生じる可能性がある
• 遅延損害金が発生する可能性がある

それぞれのデメリットについて詳しく見ていきましょう。

3-1．金利や手数料などのコストが発生する

つなぎ融資もローンの1つなので、利用時には金利や手数料などのコストが発生します。金利はつなぎ融資を提供している金融機関ごとに異なりますが、2％以上に設定されているケースが多く、1％前後に設定されている住宅ローンと比べると金利が高くなります。

事務手数料も金融機関ごとに異なりますが、約数万円が必要になります。また、ローン契約を交わす際は印紙税もかかるなど、ローン契約によるコストが発生するというデメリットに注意が必要です。

3-2．資金計画に支障が生じる可能性がある

つなぎ融資の返済は主に売却代金で行いますが、想定していた価格で売却できなかった場合は資金計画に支障が生じる可能性があります。

例えば、住み替え前の住宅が3,000万円で売却できると想定し、2,800万円のつなぎ融資を受けたとします。しかし、なかなか売れずに2,600万円に値下げして売却した場合、返済を売却代金だけでは補いきれません。

上記のケースでは不足分を預貯金などから補うことになります。物件の売却代金によって、資金計画に支障が生じる可能性があるということがデメリットと言えるでしょう。

3-3．遅延損害金が発生する可能性がある

住宅ローンの返済期間は、35年といったように返済期間を長く設定することが可能です。つなぎ融資の返済期間は一時的な資金不足を補うための融資であるため、返済期間を長く設定できず、数ヶ月～1年以内で設定することになります。

設定期間内に不動産を売却できなかった場合には、残債分に対して遅延損害金が発生します。遅延損害金の年率は14％となっており、返済負担が重くのしかかることになるので注意が必要です。

このように、つなぎ融資を利用した住み替えでは、物件の売却価格や売却期限について、出来るだけ正確に把握することが重要になります。

家を期間内に希望価格で売却するためには、1社だけでなく複数社に査定を依頼し、それぞれの査定価格や査定根拠を比較検証しましょう。

下記の記事では、複数の不動産会社へ効率的に査定を依頼できる「不動産一括査定サイト」をまとめています。売却予定の家の特徴に合わせて、販売力のある不動産会社を探してみたい方はこちらも併せてご参考ください。

【関連記事】不動産一括査定サイトはどこがおすすめ？大手5社の特徴を比較

まとめ

不動産の住み替えを行う際は、住み替え先の不動産の購入代金に売却代金を充当しようと考えている人が多いと思います。

しかし売却がうまく進まなかった場合、購入資金が不足してしまったり、住宅ローンの残債を完済できずに住宅ローンの新規申し込みが認められないという原因で住み替えを進めることができない可能性があります。

そのような状況でも、つなぎ融資をうまく利用すれば住み替えをスムーズに進めることが可能です。しかし、つなぎ融資にはメリットだけでなくデメリットも伴います。そのため、利用を開始してから後悔しないためにも、メリットとデメリットをしっかり理解してから利用を開始しましょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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