海外不動産投資で融資を引く方法と覚えておきたいポイントまとめ

少子高齢化の日本では、将来的に需要の低下が予想されるので海外不動産への投資に興味を持っている方も多いと思います。しかし、国内の不動産のように融資を引けない可能性もあるため、融資を引けるかどうかが海外不動産投資を始めるためのカギになります。

そこで今回は、海外不動産投資で融資を引く方法と、融資を引く際に覚えておくべきポイントを解説します。

目次

1. 海外不動産投資のメリットとは
   1-1．人口増加に応じた高い需要が期待できる
   1-2．通貨分散による円安リスク軽減が期待できる
2. 海外不動産投資のデメリットとは
   2-1．為替変動リスクを伴う
   2-2．カントリーリスクを伴う
   2-3．不動産投資に関する情報が手に入りにくい
   2-4．融資条件が良くない
3. 海外不動産投資を始める際のポイント
   3-1．融資を受けられるか確認する
   3-2．信頼できる不動産業者か確認する
4. アメリカ不動産に強い「オープンハウス」
5. まとめ

1　海外不動産投資のメリットとは

総務省が実施した国勢調査報告によると、2004年にピークを迎えた日本の人口は年々減少していて、2050年には1億人を下回ることが予想されています。人口が減少するということは、不動産の供給に対して需要が下回るため、空室のリスクが高まることを意味します。

一方、世界の人口は2011年に70億人を突破してからも増加していて、2050年には98億人に到達すると言われています（国連人口基金「世界人口白書」より）。海外には不動産需要が多く眠っているため、二本でも海外不動産投資の注目度が上がってきています。

そんな海外不動産投資の主なメリットは以下の2つです。

1. より高い需要が期待できる
2. 通貨分散によるリスク軽減が期待できる

それぞれのメリットについて見ていきましょう。

1-1　人口増加に応じた高い需要が期待できる

1つ目のメリットは、人口増加が予測される国に投資をすることで、高い不動産需要を期待できることです。日本国内では少子高齢化の影響で人口が減少傾向にありますが、発展途上国などでは人口が増加しており、世界の人口は年々増加傾向にあります。そのため、人口が増加傾向にある国で不動産投資を開始することで、長期にわたってより高く安定した需要も期待できます。

また発展途上国の地価や物価は一般的に日本よりも安価であるため、投資額を抑えることも可能です。経済発展を遂げて物価だけでなく地価が上昇した場合には、家賃収入というインカムゲインだけでなく売却益というキャピタルゲインも期待できます。

日本での将来的な需要の低下を考慮すると、海外不動産投資の方が長期的に空室リスクを抑えられる可能性が見込めるでしょう。

1-2　通貨分散による円安リスク軽減が期待できる

2つ目のメリットは通貨分散によるリスク軽減が期待できることです。例えば、日本の経済状況が悪化すると円安になり貨幣価値が低下するため、海外からの輸入品などを購入する際は費用が高くなります。

しかし、海外不動産の運用で得られる収入は、その国が発行している通貨で受け取ることになるので、円安になっている分をカバーできます。1つのカゴに卵を盛っていると、落とした時に全て割れてしまう危険性から「卵を1つのカゴに盛るな」という投資の格言があるように、通貨分散をしておくことで円安リスクを軽減する効果が得られます。

2　海外不動産投資のデメリットとは

海外不動産投資は、高い需要が期待できる・通貨分散によるリスク軽減が期待できるというメリットがありましたが、デメリットはあるのでしょうか？海外不動産投資における主なデメリットは以下の4つです。

1. 為替変動リスクを伴う
2. カントリーリスクを伴う
3. 不動産投資に関する情報が手に入りにくい
4. 融資条件が良くない

それぞれのデメリットについて見ていきましょう。

2-1　為替変動リスクを伴う

デメリットの1つ目は為替変動リスクを伴うことです。通貨を分散することはメリットの1つに繋がりますが、場合によってはデメリットともなります。例えば、円安の状況では、海外通貨の価値が高いので海外不動産投資の恩恵を受けられます。運用によって得られた外貨を日本円に換金すると、より多くの利益が期待できます。

一方、円高の状況では、海外通貨の価値が低いので海外不動産投資の恩恵が相対的に少なくなります。現地で通貨を使用する場合には問題ありませんが、日本円に換金する際は利益が少なくなるため、円安になるまで待つことも選択肢に入れる必要があります。

2-2　カントリーリスクを伴う

また、海外不動産投資では現地特有のカントリーリスクが伴います。日本で不動産投資を行う際には日本の法律が適用されますが、海外ではその国の法律が適用されます。そのため、法規制や税制の影響、または急な法改正により不動産投資に予期しない影響が出る可能性があります。

また、日本は治安が安定しているので現時点では問題になりませんが、海外には戦争やテロなどで建物が破壊されたり、街が占拠されたりするリスクも存在します。特に発展途上国で不動産投資を始める際は、国の法規制や税制が整っていないだけでなく、政情不安によるリスクも高いため、注意が必要と言えるでしょう。

2-3　不動産投資に関する情報が手に入りにくい

3点目は情報が手に入りにくいことです。不動産投資を始める際には、その物件が本当に利益を生むかどうか判断する必要があります。そのため、物件を買う際はどんな物件か現地に確認に行くなど、念入りに下見することが重要です。

国内不動産投資では土地勘がない地域でも情報をある程度は入手できますが、海外不動産投資では土地勘が無いだけでなく情報入手も容易ではありません。海外の建築中の物件を購入したものの、実際には現地に何も建設されていない詐欺案件だったというケースもあるため、情報入手が容易でないことはリスクを高めることにつながるので注意しましょう。

2-4　融資条件が良くない

デメリットの4つ目は融資条件が良くないことです。国内不動産投資であれば融資してくれる金融機関も、海外不動産投資の場合にはリスクが高くなるため、融資を控えるケースが多く存在します。たとえ融資を認めても、自己資金比率を高めるよう要求されるなど条件が厳しくなるケースもあるため、投資家にとってはハードルが高いと言えるでしょう。

3　海外不動産投資を始める際のポイント

海外不動産投資は成長を続けている市場に対して投資できるメリットがある一方で、国内不動産投資とは異なるリスク伴うほか、融資を受けにくいといったデメリットが生じます。では、安定した海外不動産投資はどうすれば達成できるのでしょうか？そのためのポイントは以下の2つです。

1. 融資を受けられるか確認する
2. 信頼できる不動産業者か確認する

それぞれのポイントについて見ていきましょう。

3-1　融資を受けられるか確認する

まずは融資を受けられるか確認することです。海外不動産投資を始める際に融資を受ける場合は、海外の金融機関または国内の金融機関を活用することになります。

海外の金融機関の中にも、不動産投資に対して融資してくれるところはありますが、あまり条件が良いとは言えません。自己資金の比率が高くないと融資を受けられない、金利が高いといったケースが多いので注意が必要です。一方で、国内の金融機関は融資しているところが少なく、担保として国内不動産が必要となる可能性も高いのです。

そのため、融資を受けられるか、金利はどうなのか、担保として何が必要とされているのかをあらかじめ確認しておく必要があります。

3-2　信頼できる不動産業者か確認する

2つ目は信頼できる不動産業者かどうかを確認することです。

海外の不動産情報の入手は、言葉の問題もあって個人が容易にできるものではありません。そのため、海外不動産投資を始める際は、海外の不動産情報に詳しい業者を探すことが重要です。業者を探す際は、過去の実績や担当者の対応、上場企業であるかどうか等を確認しておくと良いでしょう。

4　アメリカ不動産に強い「オープンハウス」

海外不動産投資では、「融資」「情報」の2つが重要であることが分かりましたが、これらを満たしてくれる不動産会社の一つが『オープンハウス』です。オープンハウスでは人口の増加と高い経済成長をきっかけに住宅需要が増加しているアメリカの不動産販売・管理・売却などを手掛けています。

オープンハウスは国内トップクラスのアメリカ不動産販売実績があるほか、東証1部にも上場している規模の大きな会社です。海外不動産投資における融資面のデメリットも、グループ会社のアイビーネットの融資プランを活用すれば、現地の不動産を担保に最大70％までは融資を受けることが可能です。（※融資審査・各種条件に関しては個別で異なりますので、詳細は株式会社アイビーネットに確認して下さい。）

購入後の管理も代わりにしてくれるため、法規制や税制、言葉や慣習の問題などにも対応してもらうことが可能です。また売却や買い替えのタイミングなどもアドバイスしてくれるので長期にわたってアメリカ不動産投資に安心して取り組めます。定期的にセミナーも開催しているため、事前に理解を深めてから始められるのも大きなポイントと言えるでしょう。

5　まとめ

国内不動産投資は、少子高齢化による人口減少の影響を受けて、供給に対して需要の低下が予想されています。一方、世界は人口が増加しているため、海外不動産投資の方が安定した需要が期待できる可能性もあります。

しかし、海外不動産投資は長期目線で安定した需要が期待できる一方、融資を受けるのが困難だったり、情報の入手が困難だったりという課題があるため、リスクを抑えるためにも事前の対策が重要です。海外不動産投資での失敗を防ぐには、そうした課題を解消してくれる信頼できる業者選びが大切と言えるでしょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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