今からでもまだ間に合う?新築マンション投資で失敗しないための5つのポイント

新築マンション投資は、不動産投資のなかでも空室や家賃下落などのリスクを抑えて取り組むことができる投資です。ただ、新築マンション投資はリスクが小さいと言っても、全ての物件で必ず成功するというわけではありません。この記事では、失敗しないマンション選びに必要な下記ポイントについて解説をしていきたいと思います。

  1. 新築マンション投資のメリット・デメリットを理解する
  2. 気になる新築マンションの会社に直接話を聞く
  3. マンションの立地やエリアに関する情報収集を行う
  4. 割安に購入できないかを検討する
  5. ローンの融資条件をチェックする

新築マンション投資のメリット・デメリットを理解する

まずは、新築マンションを探し始める前に、新築マンション投資のメリット・デメリットを把握しておきましょう。新築マンション投資の一番のメリットは、空室リスクが低いという点です。新築は入居者に非常に人気があり、賃貸を開始する時点では周辺の賃料水準よりやや高めでも入居が決まる「新築プレミアム」を期待することができます。

また、新築マンションは中古マンションに比べて設備面でも優れているため、入居後の満足度が高くなりやすいというメリットや、融資面でもフルローンを引きやすいというメリットもあります。

ただ、新築マンションは、立地面で中古マンションに劣ることがあります。都心などの一等地はすでにマンションが建築されており、有望な土地が残っていたとしても地価や建築コストが上昇しているため、新築マンションが売り出される際には価格も高水準になってしまうことが多く、手が出せないというケースも少なくありません。2000万円~3000万円の手頃な購入価格の物件となると、やや中心部から外れた周辺エリアとなることが多いので注意が必要です。

また、新築物件の価格にはディベロッパーの営業コストや利益が上乗せされているため、中古市場で売り出す際には購入価格から1割~2割程度の値下がりしてしまうことが想定されます。このような背景から、新築マンション投資は中古マンション投資とは異なり、5年前後での短期売買にはあまり向かず、投資期間を10年から20年単位の長期でとらえることが必要となります。

気になる新築マンションの会社に直接話を聞く

新築マンションを探す際、資料請求などを行って物件の比較検討をする方も多いかと思いますが、実は資料請求だけでは分からないこともたくさんあります。たとえば、気になる物件を問い合わせてみたところ、実は本当におすすめの物件は次に売り出される新築物件だったというケースや、第一期の募集のため価格がやや割高に設定されていたというケース、募集からしばらく経っているが売れ行きが芳しくないというケースなどがあります。

また、新築マンションを販売する会社の不動産投資セミナーに参加することもおすすめです。セミナー参加者に一般の購入者に先行して新築物件を案内してもらえるパターンや、希望の物件条件を伝えておいて、該当する物件が出回った時に優先的に紹介をしてもらえるようにしておくことができる、といったメリットもあります。気になる新築マンションがあれば、まずは問い合わせてみるか、セミナーや個別相談などに申し込んでみると良いでしょう。

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マンションの立地やエリアに関する情報収集を行う

新築マンション投資において、建物のグレードや設備よりもさらに重要なのは、立地・エリアの選定です。一つ目のポイントでも触れたように、新築マンション投資は10年~20年の長期で考える必要がありますが、10年後・20年後には建物や設備も古くなっており、その頃の新築物件には勝つことができません。しかし、良い立地・エリアの物件は10年後・20年後もそれだけで十分に入居者を集めることが可能です。

郊外のニュータウンなど、数十年前に人気だったエリアも、今では不人気エリアとなってしまっています。これは、地位(じぐらい)という土地のグレードを上げることができず、そのエリアがブランド化できなかったことによるものです。

新築マンション投資では、かつての郊外物件のような一過性の人気ではなく、10年後・20年後も変わらずに栄えている土地を選ぶ必要があります。都心の駅徒歩5分以内の物件を一つの基準として、予定されている開発計画やエリアの人口予測、これまでの不動産価格の推移などを参考に、新築マンションの立地やエリアの将来性を検討することが大切です。

割安に購入できないかを検討する

購入するマンションがある程度かたまっている場合は、営業の方に購入価格を値引きしてもらえないかを確認してみましょう。新築マンションは販売価格に業者利益が上乗せされていますので、数%程度であれば金額を下げることが可能です。

ただ、金額を下げるインセンティブが相手になければいけないので、現在の資産状況や年収、勤務先などの属性が良い方はそれをアピールをしましょう。他にも、他の業者の新築マンションの購入も検討している、いくらまで下げてもらえれば絶対に購入する、などの提示も有効な場合があります。

どの新築マンションを購入するかがまだ決まっていない方や、購入を急いでいない方は、新築マンションの会社の決算月近くに話を聞きに行く、あるいは第一期の募集が終了した物件などに問い合わせをすることなどがおすすめです。相手が売りたいタイミングや相手の営業コストをかからない形で商談ができれば、値引きを引き出せる可能性が高まります。

中古マンションに対する新築マンションのデメリットは、購入価格が高いことや利回りが低いことなので、値引きをしてもらって割安に購入することができれば、不動産価格の下落リスクの軽減や利回りの改善につながります。新築マンション投資を始める際には、ぜひ頭に入れておきたいポイントです。

ローンの融資条件をチェックする

購入価格以上に重要なのはローンの融資条件です。物件の表面利回りとローンの金利差をイールドギャップと言いますが、ローンの金利が高いと実際に手に入るキャッシュが少なくなってしまい、投資妙味が薄れてしまいます。

たとえば、表面利回り4%の新築マンションに対して、融資の金利が3.5%のような条件となってしまうと、管理費や税金などを差し引いた時に最終的な収支が赤字になってしまう恐れがあります。逆に表面利回り4%の新築マンションに対して、融資の金利が1%台でローンを引くことができれば、毎月の黒字幅が大きくなり投資収益も安定します。

融資の金利は、金融機関からの与信によって決まりますので、現在の資産状況や年収予測、相続する予定の遺産、自己資金として用意できる資金や頭金など、属性を引き上げることができる要素はしっかりと伝えるようにしましょう。また、金融機関によっては口座にまとまった金額の預金をすることで、金利を優遇してくれるケースもありますので、良い条件を引き出すには何が必要かをヒアリングしてみるのも良いでしょう。

また、金融機関によって審査時の評価手法や審査結果は大きく異なりますので、もし融資金利が高いと感じるようであれば、他の金融機関に審査をお願いするか、その物件は一度諦めて、他の新築マンションへの投資を検討することも大切です。

まとめ:ポイントをおさえて新築マンション投資を成功させる

新築マンション投資で失敗しないためには、新築マンションのメリット・デメリットをしっかりと頭に入れた上で、色々な会社から直接話を聞いて情報収集を行い、立地・エリアにこだわった物件選びをすることが大切です。また、購入価格や融資金利も、できるだけ自分にとって有利な条件を引き出せるようにポイントをおさえて交渉をしていくと良いでしょう。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チームは、不動産投資や金融知識が豊富なメンバーが不動産投資の基礎知識からローン融資のポイント、他の投資手法との客観的な比較などを初心者向けにわかりやすく解説しています。/未来がもっと楽しみになる金融メディア「HEDGE GUIDE」