夫婦の離婚、投資用不動産は財産分与の対象になる？特有財産について解説

夫婦のどちらか又は二人で不動産投資を行っている場合、離婚時に投資用不動産は財産分与の対象となるのでしょうか？

財産分与では「共有財産」である時は分与の対象、「特有財産」である場合は分与の対象とはなりません。

この記事では離婚時の財産分与の流れ、共有財産と特有財産、投資用不動産が分与の対象となる場合とならない場合、注意点をお伝えしていきます。

目次

1. 離婚時の財産分与の流れ
2. 共有財産と特有財産
3. 投資用不動産は財産分与の対象になるか？
4. 投資用不動産の財産分与をするにあたっての注意点
   4-1．ローンの残債が養育費や慰謝料に影響する事も
5. まとめ

1．離婚時の財産分与の流れ

離婚時の財産分与は、婚姻中に夫婦が協力して得た財産を対象としています。

財産分与を行う際は、不動産・預貯金・株式・投資信託等、現在保有している財産をまずは全て書き出してみましょう。

その中で「婚姻期間中の財産」をピックアップし、後述する「共有財産」と「特有財産」に分類します。

基本的に共有財産を夫婦で話しあった分与の割合に応じて配分することで、財産分与は完了となります。

ただし、共有財産か特有財産が判別しにくい時や、話し合いが上手くまとまらないケースでは期間が長引き、場合によっては家庭裁判所で調停、裁判を行うこともあります。

続いては、財産分与をするにあたって重要となる「共有財産」と「特有財産」について見ていきましょう

2．共有財産と特有財産

夫婦の財産には「共有財産」と「特有財産」があり、離婚時の財産分与で分与の対象となるのは「共有財産」とされています。

共有財産とは「夫婦が婚姻期間中に協力して得た財産」であり、家庭裁判所では「婚姻中に夫婦の協力で得た財産（建物や土地，預金，株式など）」と定義しています。

また、「一方の名義で取得した財産であっても、実質的に夫婦の共有財産とみられる場合は、財産分与の対象になり得ます。」とも定義されています。例えば夫名義の投資用不動産でも夫婦が協力してローンを返済している場合は財産分与の対象となります。（家庭裁判所「財産分与請求調停」を参照）

一方で「特有財産」とは財産分与の対象にならない財産のことで、以下のような例があげられます。

相続・贈与によって得た財産

親や親族からの相続・贈与によって所得した財産は相続・贈与を受けた者の財産となり、財産分与の対象となりません。配偶者へのプレゼントも贈与とみなされ、特有財産に当たります。

結婚する前の財産

独身時代に購入したマンションや自動車、借金、貯金等は特有財産となります。いわゆる「嫁入り道具」も該当します。

社会通念上、一方の財産と判断される衣類・アクセサリー

結婚指輪や婚約指輪等のアクセサリー、夫が仕事で着るスーツ等どちらかが単独で使用する事を前提にした衣類・装身具は特有財産となります。

共有財産と特有財産の判別が難しいものについては、夫婦で話し合って決定する事になります。

例えば、結婚前の預金口座を貯金（特有財産）が入った状態で、結婚後実質夫婦の共有の財産とみなして入出金していた場合、取引履歴を確認して判断する事になります。

また、結婚前に得た不動産が婚姻期間中に価値が上がった場合、上昇した価値分が共有財産とみなされるケースがあります。判断が難しく、後のトラブルの要因となりそうな場合は弁護士に相談しながら進めて行きましょう。

投資用不動産も「共有財産」と「特有財産」を基準とし、財産分与の対象になるかを判断していきます。

3．投資用不動産は財産分与の対象になるか？

投資用の不動産が財産分与の対象になるかどうかは、夫婦の共有財産であるか否かがポイントとなります。

以下のケースでは共有財産とみなされる可能性が高くなります。

ローンを共有名義で組んでいる

例えば夫がローンの債務者で妻が連帯保証人・債務者であるケースやペアローンの場合は夫婦の共有財産とみなされます。

ローンが単独の名義、返済は共同で行っている

夫婦二人でローンを返済している場合、「夫婦が協力して形成した財産」として共有財産となります。

婚姻期間中の給与で返済を行っている

「婚姻期間中の給与」を例えば夫が稼いでいたとしても、妻がご飯やお風呂の準備をする等の家事で給与を得るために貢献している事で、夫婦の共有財産とみなされます。

一方で、例えば結婚前に購入した投資用不動産を結婚前の預貯金で返済しているケース、婚姻中でも相手の協力を得ることなく親から譲り受けた不動産を運用している際は「特有財産」とみなされ、財産分与の対象にはなりません。

夫婦のどちらかがギャンブルで借金をした場合も、財産分与の対象からは外れる事になります。

不動産投資は投資でありギャンブルではありませんが、投機的な側面を持つ不動産投資も存在します。いずれにせよ夫婦の片方が単独で購入・運用・返済を行っている場合は、財産分与の対象外となります。

4．投資用不動産の財産分与をするにあたっての注意点

投資用不動産の財産分与するにあたって注意すべき点は、住宅ローンや頭金の取り扱いとなります。

例えば、頭金を結婚前の預金と夫婦共同の預金から支払った場合、特有財産と共有財産が混合した状態になってしまいます。

特有財産（結婚前の預金）の部分は財産分与の対象になりませんが、共有財産（夫婦共同の預金）は財産分与の対象となりますので、お金の流れを追い特有財産と共有財産の配分を証明する必要があります。

また残債が不動産の時価を上回っている状態（オーバーローン）のケースでは売却しても債務だけが残ってしまいます。

実質的には「不動産には資産価値が無い」と判断されますので、分与をしないという選択肢もあります。

ただ離婚後も得られる家賃収入を夫婦の貢献度に応じて分割するという選択肢も存在します。夫婦でよく話し合い、ローンの残債の支払いや家賃収入の配分を決めましょう。

いずれも投資用不動産を分与する事は難しいため、二人でよく話し合い配分を決定するか、話がまとまらない場合には離婚調停で協議、それでも意見が分かれる際には専門の弁護士を通じ裁判をする流れとなります。

【関連記事】離婚後の住宅ローン、財産分与はどうする？売却手順と注意点
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4-1．ローンの残債が養育費や慰謝料に影響する事も

不動産投資用ローンが共有財産で残債が残っている場合、離婚後の返済は夫婦で話し合って取り決めることになります。

一方で特有財産の場合は、財産分与に含めず投資用不動産を所有している人がローンを返済していきます。

例えば、夫が一人で不動産投資を行っておりローンの残債が残っている場合、一見離婚後妻には関係ないように見えますが、夫の「支払い能力」に影響し慰謝料や養育費の支払いが滞る原因になるケースがあります。

慰謝料は家庭裁判所に調停で申し立て話し合う事が可能で、養育費は公正証書を作成又は調停で話し合った時には収入や財産の差し押さえができる可能性があります。

調停や裁判、財産の差し押さえといった事態に陥る前に、夫婦で内容を取り決めた際に公証役場で「離婚給付等契約公正証書」を作成しておきましょう。

まとめ

離婚時の投資用不動産の財産分与での取り扱いや注意点、共有財産と特有財産についてご紹介してきました。

投資用不動産に関わらず、結婚前の預貯金といった特有財産は財産分与の対象にならず、夫婦で協力して得た共有財産が分与の対象となる事をおさえておきましょう。

共有財産でローンの残債がある場合は、不動産の価値とローンの残債を比較しよく話し合った上で支払う人や支払いの配分・方法を決定しましょう。

話し合った内容を公正証書として残しておくと、後のトラブル時に公的文書として役立ちます。

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田中 あさみ

経済学部在学中に2級FP技能士(AFP)の資格を取得。ライターとして不動産投資を含む投資や年金・保険・税金等の記事を執筆しています。医療系の勤務経験がありますので、医療×金融・投資も強みです。HEDGE GUIDEでは不動産投資を始め、投資分野等を分かりやすくお伝えできるよう日々努めてまいります。

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