離婚後の住宅ローン、財産分与はどうする？売却手順と注意点

離婚する際には、婚姻関係が続いていた間に夫婦で築き上げた財産を清算する財産分与を行います。財産分与の対象範囲は、預金だけが対象というわけではなく不動産や株式なども含まれます。

財産に住宅が含まれている場合は、住宅も財産分与を行うことになりますが、離婚後の住宅ローンの支払いや財産分与の方法が気になるという方もいるでしょう。

この記事では、離婚後の住宅ローンの支払いや財産分与の方法、売却手順と注意点について解説しますので、ぜひ参考にしてみて下さい。

目次

1. 住宅の財産分与の手順
   1-1．住宅ローンの残債と査定額を比較する
   1-2．不動産会社を選定して媒介契約を締結する
   1-3．財産分与を行う
2. 離婚後の住宅ローンと財産分与
   2-1．夫が住宅に残る場合
   2-2．妻が住宅に残る場合
3. オーバーローン住宅の財産分与はどうする？
   3-1．出来るだけ高く住宅を売却するには
4. まとめ

1．住宅の財産分与の手順

住宅の財産分与を行うと言っても、現金のように簡単に分けることができません。そのため、どのように住宅の財産分与を行えばいいのか分からない方も多いのではないでしょうか？

財産分与の選択肢を間違わないためにも、またスムーズに財産分与を行うためにも、財産分与を行う際の手順を事前に知っておくことが重要です。

財産分与は以下の3つの手順で行います。

1. 住宅ローンの残債と査定額を比較する
2. 不動産会社を選定して媒介契約を締結する
3. 財産分与を行う

それぞれの手順について詳しく見ていきましょう。

1-1．住宅ローンの残債と査定額を比較する

財産分与を行う場合は、まず住宅ローンの残債と住宅の査定額を比較します。住宅ローンの残債と査定額を比較して残債の方が多いオーバーローンと言われる状況の場合、売却してもローンの返済が続くため、売却せずに夫婦のどちらかが住み続けるケースが多くなります。

一方、残債の方が少ないアンダーローンの場合、売却代金で残債を一括返済して残った額を夫婦間で分け合うことができます。

オーバーローンの場合の対応方法と注意点については見出し『2．離婚後の住宅ローンと財産分与』で説明しますが、後悔しないためにも住宅ローンの残債によって売却すべきかどうかの判断をしっかりと行っておくことが重要と言えるでしょう。

1-2．不動産会社を選定して媒介契約を締結する

残債と査定額を比較する場合は1社だけでなく、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。複数の査定結果の中から仲介を依頼する不動産会社を決めます。

不動産会社を選ぶ際には、高く早く売却するためにも、対応力やスピード、多くの顧客を抱えているといった営業力の高い不動産会社を選ぶことが重要です。

不動産会社を決めた後は、不動産会社と媒介契約を締結し、住宅の売却を進めていきます。購入希望者が現れた場合は、内覧を実施し、双方が合意に至れば売買契約を締結、最終的に売却代金が入金によって引き渡しが完了します。

1-3．財産分与を行う

売買契約締結時に売却代金の一部、残りは住宅の引き渡しが完了した時点で支払われます。住宅ローンの残債が残っている場合は、売却代金から残債分や売却にかかった費用などを差し引いて、残った分の財産分与を行います。

例えば、売却代金が5,000万円、ローン残債と費用を合算して3,000万円だったとすると、2,000万円が財産分与の対象です。

買い手が見つからない場合は、財産分与が完了するまで時間がかかります。少しでも財産分与を早く行うには、売却手順を確認しながらスムーズに媒介契約までたどり着くことが重要と言えるでしょう。

2．離婚後の住宅ローンと財産分与

オーバーローンの場合には、売却しても住宅ローンの返済だけが残るため、どちらか一方が住みながら住宅ローンの返済を行うこととなります。

しかし、夫名義の住宅に夫婦のどちらが残るかによって、財産分与の方法と住宅ローンの返済方法が異なるので注意が必要です。

夫が住宅に残る場合と、妻が住宅に残る場合の違いについて詳しく解説します。

2-1．夫が住宅に残る場合

夫の単独名義の住宅で、住宅ローンの返済も夫が単独で行っている場合、夫はそのまま住み続けることが可能です。

しかし、妻は住宅ローンの連帯保証人という立場である場合、離婚したからと言って連帯保証人から自動的に外されるわけではありません。もし、連帯保証人になったまま離婚した場合は、夫が返済に滞るような事態になると、妻も責任を負うことになるので注意が必要です。

そうならないためには、金融機関に連絡して連帯保証人から外してもらう必要がありますが、金融機関が応じてくれるとは限りません。新たな保証人を準備したり、他行へ住宅ローンの借り換え相談をするなどの対策が必要になることがあります。

また、妻に不動産持分の名義がある場合には、後でトラブルが生じないように名義変更の手続きも必要と言えるでしょう。

2-2．妻が住宅に残る場合

夫の名義になっている住宅に妻が残る場合には、妻の単独名義に切り替えるほか、夫から住宅ローンの返済を自分に切り替える必要があります。

しかし、夫の収入と比較して妻の収入が少ない場合、住宅ローンの切り替えが出来ない可能性があります。他行への借り換えや、連帯保証人をつけるなどの対策が必要になります。

このように、金融機関の融資条件や残りの返済額、夫と妻の収入によって借り換えや名義変更に必要な対策は異なります。住宅ローン融資を行っている金融機関に相談し、どのような選択肢があるのか事前に確認しておくと良いでしょう。

3．オーバーローン住宅の財産分与はどうする？

アンダーローンで住宅を売却して売却代金の一部を財産分与する場合は、売却代金から費用や返済金を引いた現金を分けるため、スムーズな財産分与が可能です。

しかし、オーバーローンでどちらか一方が住み続ける場合は、ローンの返済が残っていれば残債を誰が負担するか、名義をどうするかなど、後で問題になる可能性が高いと言えます。

トラブルを未然に防ぐには、財産分与に詳しい弁護士もしくは住宅ローンを契約している金融機関などの専門家に相談した方が良いでしょう。専門家に相談すると、その分の費用がかかりますが、スムーズに財産分与を行うことができるでしょう。

3-1．出来るだけ高く住宅を売却するには

オーバーローンの住宅を財産分与するには、返済名義の変更や新たな保証人の設定など、様々な問題が発生してしまいます。そこで、住宅を出来るだけ高く売却し、アンダーローンになるよう売却活動をすることが重要と言えます。

住宅を出来るだけ高く売却するために、不動産一括査定サービスなどを利用し、複数の不動産会社から住宅売却に強い不動産会社を探してみましょう。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

不動産一括査定サービスとは、売却予定の住宅情報を登録すると複数の不動産会社から査定結果が送られてくるサービスです。

1社ずつ問い合わせる手間なく査定結果が得られるメリットがあり、住宅を出来るだけ早く売却したい場合や、高く売却できる不動産会社を見つけたい場合に利用しやすいサービスです。

1社からオーバーローンであると査定を受けても、他社では異なる結果が出ることがあります。不動産会社には住宅ローンの残債や希望価格を伝え、適切な期間で売却が可能かどうか確認してみると良いでしょう。

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

まとめ

離婚した場合には、婚姻期間中に2人で築き上げた財産を清算する財産分与を行います。財産分与の対象となるのが現金の場合には簡単に分けることができますが、住宅といった不動産の場合には簡単に分けることができません。

住宅の財産分与を行う際は、住宅ローンの残債と住宅の査定結果を比べた場合にどちらが多いかによって対応方法が異なります。

対応方法を間違わないためにも、この記事に書かれている売却の手順を確認する、オーバーローンの場合の対応方法を事前に確認してから行動に移すことが重要です。

また、専門的な知識を必要とする部分も多いため、分からない場合は弁護士や金融機関の専門家に相談した方が良いと言えるでしょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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