マンション売却前に知っておきたいありがちな12の失敗例と対策

所有しているマンションを売却する際、売り急ぐあまり低い価格で売却してしまったり、相場とかけ離れた価格で募集したために売れ残ってしまったりする場合があります。そうすると得られるはずの利益が得られなくなりますので、慎重に売却活動をすることが大切です。

この記事ではマンションを売却する前に知っておくと便利な、ありがちな失敗例とその対策についてご紹介したいと思います。

目次

1. 売却の設定価格が高すぎる
2. 不動産会社1社にしか査定を依頼していない
3. 売り急いだために安値で売却をしてしまう
4. 残債や税金をシミュレーションしていない
5. 設備の修理や清掃をしていない
6. リノベーションで損をしてしまう
7. 内覧で不信感を抱かれてしまう
8. 売却直前で家賃を下げてしまう
9. 仲介を検討せずに買取を利用してしまう
10. 契約の形式にこだわってしまう
11. 不動産会社の担当者があまり積極的ではない
12. 売らない方が良かったと後悔してしまう
13. まとめ

1．売却の設定価格が高すぎる

誰でもより高い価格で物件を売却したいと思っていますので、高めの価格で募集をしたくなるのは仕方がないでしょう。しかし、相場からあまりにも高すぎると売れ残る可能性が高くなりますので注意が必要です。

買主からすると、一度高すぎると感じた場合、同じ広告が出ていても何度も見ようとは思いませんので、長期間募集してもそのような人から問い合わせが入る可能性は少なくなります。

高めに価格を設定している場合は、売値が相場とかけ離れている可能性を考えることが必要です。相場は大手の不動産情報サイトで調べればわかりますし、レインズでは成約価格も公開しています。相場とかけ離れた価格を付けないように、そのようなサイトで調べて価格を検討するようにしましょう。

2．不動産会社1社にしか査定を依頼していない

不動産会社1社にしか価格査定を依頼していない場合、先に触れたように高すぎる価格設定をしたり、逆に低すぎる価格で売却をしたりする可能性があります。

そのようなミスをなくすためには、価格査定を複数の不動産会社に依頼することが大切です。1社だけだと物件の本来の適正価格かどうかがわかりませんし、その不動産会社が手っ取り早く手数料欲しさに相場より低い価格で売り抜こうとしている、ということも考えられるからです。

複数の不動産会社に依頼をすることで、比較検討ができるため価格の信ぴょう性が増し、相場とかけ離れた価格設定をするミスを防げます。

3．売り急いだために安値で売却をしてしまう

マンションを売り急ぐと、価格設定や買主との交渉の際に安値で価格を設定してしまう可能性があります。売り急ぐのは早く現金化したかったり、価格を上げると売却できないのではないかといった不安があったりすることが原因として考えられます。

その場合は出口戦略がきちんと立てられていない可能性が考えられます。売り急がないようにするためには、価格設定や告知のタイミング、価格の見直しの時期などをきちんと計画することが大切です。売却の活動は順を追って計画を進めていくようにしましょう。

4．残債や税金をシミュレーションしていない

残債や税金のことを考えていなかったために、思わぬ支出が発生し利益が少なくなったり、マイナスになったりすることがあります。

ローンの残債が残っている場合、売却の際に完済をしなければ所有者の移転ができません。そういった事態にならないように、一般的に残債の完済は買主や金融機関から支払われるお金から行うことになります。また売却をして利益が出た場合は、譲渡所得に対する税金を支払わなければいけません。

想定外の支出が発生しないように、必要な費用をしっかり押さえて取り組むようにしましょう。

5．設備の修理や清掃をしていない

設備の修理や清掃をしていないために査定価格が低くなることがあります。不動産会社が査定をする際は実際に物件を見て行いますので、設備が壊れたままだったり、清掃が行き届いていなかったりすると査定額も下がります。

例え小さな損傷や、あまり目立たない汚れだとしても、時間が経つと大きくなり、やがて修復ができなくなる可能性も出てきます。管理は継続してきちんと行われていないと、劣化の進行に繋がってしまいます。このような点から管理体制は物件の資産価値に大きく影響してきますので、小さな損傷や汚れでもきちんと対処することが大切です。

6．リノベーションで損をしてしまう

近年のリノベーション技術は大きく向上しており、リノベーションで売却価格が数百万円上がったという事例もあります。そのため、古い物件はリノベーションすれば高く売却できる可能性があります。

しかし、リノベーションの内容によっては費用が数百万円から1千万円以上かかることもあり、売却しても元が取れないことも考えられますので、慎重にシミュレーションして取り組むようにしましょう。

7．内覧で不信感を抱かれてしまう

内覧に立ち会った際に、売主の見かけが良くないと、買主は物件にもあまり魅力を感じなくなる可能性があります。自分が買主になったと仮定して考えれば分かりやすいと思いますが、見かけがあまり良くない人より、きちんとした格好なり身なりをしている人から買いたいと思うのではないでしょうか。

初めて対面する際の第一印象は人の心に残りやすいものです。内覧の際はできる限り清潔感のある格好で立ち会うことをおすすめします。

8．売り出し直前で家賃を下げてしまう

売り出し直前で空室になり、賃借人を付けるために家賃を下げてしまうと、査定価格も低くなる可能性があります。物件価格の査定の際は、簡易査定と訪問査定という2回の査定が行われます。簡易査定は机上で価格を査定するものですが、その際には主に収益還元法という試算法が使われます。

収益還元法は、家賃が低いと求められる物件価格も低くなる計算式になっています。そのため家賃を下げると査定価格が下がりますので注意が必要です。特に売り出し直前で家賃を下げるのはとてももったいないことです。

売り出し直前で家賃を下げないためには、やはり出口戦略を緻密に立てることが大切です。場合によっては、賃借人に依頼して査定が終わるまでは退去しないでもらうなどの施策も必要かもしれません。

9．仲介を検討せずに買取を利用してしまう

マンションを売却する方法は仲介だけではありません。買取という方法もあります。買取は不動産会社が直接物件を買い取ってくれる方法です。買取業者の中には早ければ1週間もかからずに買い取ってくれる会社もあります。

買取には買主が現れるのを待たなくて良かったり、すぐに現金化できたりするメリットがあります。しかし買取の価格は、相場の価格から20%～30%低くなるのが一般的です。仲介は時間がかかる可能性がありますが、高い価格で売却できることも考えられます。

そのようなメリットやデメリットを知らずに不動産会社の言いなりで買取を依頼してしまうと、得られる利益が少なくなりますので、売却方法はきちんと調べて取り組むことが大切です。

10．契約の形式にこだわってしまう

売却をする際に不動産会社と結ぶ契約の種類には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類がありますが、一つの方法にこだわるとスムーズに売却できないケースがありますので、注意が必要です。

例えば一般媒介契約は複数の不動産会社に仲介を依頼できますが、不動産会社の立場からすると他の不動産会社で仲介が決まった場合、それまでの活動が無意味なものになる可能性があります。そのため、不動産会社の中には販売に積極的ではない会社もあることが考えられます。

逆に専任媒介契約や、専属専任媒介契約は1社だけにしか仲介の依頼ができません。そのため、積極的に販売活動はしたとしても、その会社の募集方法で契約になりそうな客が見つからない場合、長期間売れ残る可能性があります。

このように仲介を依頼する際の契約方法には3種類あり、それぞれにメリット・デメリットがありますので、一つの契約方法でなかなか売却ができない場合は他の契約方法も検討することが大切です。

11．不動産会社の担当者があまり積極的ではない

売却の際に買主を募集したり、買主と交渉をしたりするのは不動産会社の担当者になりますので、担当者があまり積極的ではない場合、売却活動が思ったように進まないことが考えられます。

不動産会社の担当者は案件を何件も抱えているケースが多く、ひとつの物件に時間をかけることが難しい面もあります。また、担当者が力を入れない理由として、価格が高すぎて売れにくい・低すぎて仲介手数料が少ないといったことも要因の一つになったりします。

このような状況にならないようにするには、普段からコミュニケーションを良好に取っておくことが大切です。コミュニケーションが良好であれば、査定額の面でも折り合いが付きますし、担当者のやる気も引き出せることが考えられます。担当者とは積極的にコミュニケーションを取るようにしましょう。

12．売らない方が良かったと後悔してしまう

売却をした後に、やはり売らない方が良かったのではないか、といった後悔をするのはとても残念なことです。そのようなことになるのは、売却をする目的がはっきりしていないということが考えられます。

例えばワンルームマンションに投資をする場合だと、その目的には節税や、生命保険の代わり、年金の代わりなどと言ったものがあるはずです。年金代わりの収入を得ることが目的だったのに、売却の条件が良かったので売却してしまった、ということであれば、マンションからの継続収入が途絶えてしまい後で後悔をする可能性があります。

売却を検討する際は、自分が売却を行う目的を再度確認して取り組むようにしましょう。

まとめ

マンションを売却する際の失敗の事例と対策についてご紹介しました。

売却の際には色々な費用がかかりますし、設定価格を間違えてしまえば売れ残りや利益が少なくなることで損をすることにもなりかねません。そのために、事前によく相場を調べたり、一括査定サービスなどを活用して複数の不動産会社から査定を貰ったりすることが大切です。

また、投資の場合には、マンションを売却してしまうと家賃収入は入らなくなります。そのため、自分はなぜ売却をするのか、売却後にはどう投資を進めていくのか、といった目的や計画をしっかりと固めておき、後悔がないようにする必要もあります。

マンションを売却したけど失敗だった、ということにならないように、出口戦略を慎重に立てて売却活動をするようにしましょう。

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西宮光夏

不動産会社での勤務や、所有している不動産運用の経験をもとにHEDGE GUIDEでは不動産関連記事を執筆しています。現在は主にふるさと納税の記事を担当しています。ふるさと納税記事では、地域の人たちが心を込めて提供する返礼品の素晴らしさを、少しでも多くの人にお伝えできればと思っています。

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