アパート査定の手順や流れは？高く売るためのコツ・注意点も

経営していたアパートをそろそろ売却したいと思っても、売却が初めてのオーナーはどのようにスタートしたらいいのか、分からないものです。

そこで今回のコラムは、アパートの売却に欠かせない不動産会社による査定に焦点を当てました。代表的なアパート査定の手順について解説し、できるだけアパートを高く売却するためのコツと注意点も紹介しています。

目次

1. アパートを査定してもらう手順
2. 査定価格を高くするためのコツ
   2-1．高い入居率
   2-2．物件の状態
   2-3．立地条件の良さ
3. 査定価格を高くするための注意点
   3-1．家賃滞納者には早めの対応策を
   3-2．丁寧な清掃とメンテナンスを
   3-3．査定を依頼するのは複数の会社に
   3-4．アパートの売却が得意な不動産会社に
4. まとめ

1　アパートを査定してもらう手順

アパートを売却する際は不動産会社に査定をしてもらい、販売価格を決めて市場で売り出します。そのため不動産会社にアパートを査定してもらいますが、その手順は下記が代表的な流れです。

1. 不動産会社の情報を集める
2. 不動産会社に査定を依頼する
3. 必要書類を用意する
4. 不動産会社が査定に訪れる
5. 不動産会社から査定結果が届く

①不動産会社の情報を集める

インターネットで検索したり、不動産一括査定サイトを活用するなどでして、査定をしてくれる不動産会社を選びます。その他、アパート経営をしている知人がいるのであれば、紹介を受けてみるのも良いでしょう。

②不動産会社に査定を依頼する

電話かメールで依頼します。なお、不動産一括査定サイトを利用する場合はシステム上で依頼が可能です。

また、訪問査定を受ける場合、訪問してもらう候補日を決めておきましょう。複数の不動産会社に依頼するのであれば、相手の希望を聞きながら無駄のないスケジュールにしていきます。

③必要書類を用意する（机上査定）

査定する際に、不動産会社からいくつかの書類を求められます。築年数などが不明では、正確な査定価格を算出するのは難しいためです。

必要な書類を不動産会社に聞いて用意しておきましょう。おおよそ、下記のような書類が必要となります。

• レントロール（家賃表）
• 購入した時の契約書
• 重要事項説明書
• 登記済権利証・登記識別情報通知
• 固定資産税等納付通知書
• 図面
• 測量図

④不動産会社が査定に訪れる（訪問査定）

不動産会社がアパートを訪問して査定を行いますので、できるだけオーナーも同行しましょう。満室状態の場合は、部屋内の査定はできませんので、あらかじめ室内の写真や間取り図面などを用意しておきましょう。時間は1～2時間程度です。

⑤不動産会社から査定結果が届く

査定結果が届くまでの期間は不動産会社によってまちまちですが、1週間前後が目安になります。複数の不動産会社に依頼した場合、査定結果が出揃ったら比較検討を行い、依頼する不動産会社を選択します。

2　アパートの売却価格を高くするためのコツ

アパートは事業用の物件であるため、物件の状態だけではなく物件の収益性が大きなポイントになってきます。以下より、売却価格をアップさせるポイントを紹介します。

2-1　アパートの入居率を高く保つ

アパート経営を事業として捉えた場合、利益を生み出すには高い入居率が重要です。つまり入居率が高いアパートは市場でも評価が高くなり、売却価格が高くなります。

反対に空室がある場合はそのままにしないで、できるだけ入居者を確保してから査定を依頼するようにしましょう。ポイントは家賃を下げないで入居者を確保し、年間の家賃収入を下げることなく、入居率を上げられるように心がけてみましょう。家賃を下げずに入居者率を高める対策には、下記のような事例があります。

• 敷金や礼金を免除する
• 室内のリフォームを行う
• フリーレント期間を設ける
• 入居祝金を進呈する
• 家電をプレゼントする、など

2-2　アパートの状態を良好に保つ

買主の立場になって考えると、経年数を感じさせないような建物の状態かどうかも購入を判断する際のポイントになります。そのため普段から清掃やメンテナンス、修繕工事などを適切に行い、資産価値を落とさないように心がけて経営していきましょう。

また、仕様や設備が競合物件と差別化されていることも売却価格の向上につながります。人気のある設備が設置されている物件は比較された時に強く、入居者を確保しやすいからです。経営している間も入居率が高くなるため、空室対策としても有効な手段となります。

アパートでの人気仕様の事例としては、以下のようなものがあります。

• インターネット無料
• エントランスのオートロック
• 宅配ボックス
• 浴室換気乾燥機
• ホームセキュリティ
• 独立洗面台
• 24時間利用可能ゴミ置き場
• システムキッチン
• TVモニター付きインターフォン
• 防犯カメラ
• ガレージ
• ウォークインクローゼット
• 洗浄機能付き便座
• IoT機器

なお、アパートの間取りや立地によって入居者ターゲットとなる属性は大きく異なります。設備投資を行う際は、しっかり事前に調査を行い、戦略を立てて行うようにしましょう。

2-3　立地条件の良さ

好立地の物件も高く売却しやすい条件のひとつです。駅から徒歩3分、商業施設から徒歩5分といったように、利便性の高いアパートであれば入居者を確保することが比較的容易だからです。

例えば、入居率がそれほど良くなくても、立地が良ければ新たに新築のアパートを建てたり、土地として活用したり、転売したりという戦略を選ぶこともできます。つまり売買価格をそれほど下げなくても買主が現れる可能性があるため、高い価格で売却できる可能性が高くなります。

立地条件は売却時に修正することのできない要素となりますが、例えば、「幹線道路に近い」「バス停まで徒歩7分」「近隣にスーパーがある」など、駅以外にも入居者が生活をするうえで重要視するポイントがあれば訴求ポイントとなります。不動産会社の査定時にも、このようなアパートの良いポイントはしっかりと伝えてみましょう。

3　アパートを高く売却するための注意点

一方、アパート売却を適切に行うためにいくつかの注意点があります。それぞれ売却価格を下げてしまう要因にもなるため、適切に対処するようにしましょう。

3-1　家賃滞納者には早めに対応する

家賃を滞納している入居者がいる場合、売却時の大きな懸念事項となります。家賃滞納によって退去することになると空室になるため、買い付けが入りにくくなるのです。

また、長期滞納者を退去させるには、長い時間をかけた交渉を行ったうえ、弁護士への依頼費用や残置物の撤去費用が掛かってしまうことになるケースもあります。このような懸念を抱いた買主から、なかなか購入検討してもらえない可能性があるため、売却を決めた時点で対応策を取っておきましょう。

滞納者への対応はセンシティブな交渉が必要になるケースがあります。管理会社からのアドバイスをもらいながら、慎重に対策を進めることが必要です。

3-2　丁寧な清掃とメンテナンスを行う

査定の際に不動産会社が主に見るのは建物の状態です。外壁にひび割れがないか、雨漏りやシロアリ被害の兆候はないか、などを重点的に確認します。また玄関や共用部分の状態を確認するほか、敷地内のゴミや雑草なども細かくチェックするケースがありますので、丁寧に清掃しておくようにしましょう。

そのほか、自転車置き場の自転車が雑に並んでいたり、物置の劣化が進んでいるといったケースは反対に印象が良くありません。普段から綺麗にしておくことで空室対策にもなるため、管理会社の清掃状況を確認するなど、対策をしておきましょう。

3-3　複数の不動産会社にアパート査定を依頼する

アパートを査定してもらう際は、複数の不動産会社に依頼しましょう。査定価格は、物件の状態や築年数、間取り、立地条件の見方によって異なります。

さらに類似物件の過去の成約事例などをもとに査定価格を算出するため、抽出する物件の数や方法などによっても査定価格は異なるケースがあります。また、不動産会社によって抱えている顧客層も異なることから、資金調達できる金額に違いが生まれ、結果的に売却価格が大きく変わることは少なくありません。

このような背景があることから、複数の不動産会社に査定してもらう方がより正確な相場がわかりやすく、売り出し価格を決める際にも役立ちます。

複数の不動産会社へ査定を依頼する際は、不動産一括査定サイトの利用を検討してみましょう。一度の登録で複数の不動産会社へ効率的に査定依頼をすることが可能です。下記の表は、主な不動産一括査定サイトの一覧です。

主な不動産一括査定サイト

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3-4　アパートの売却が得意な不動産会社に依頼する

ひと言で不動産会社といっても、賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、注文住宅・建売住宅販売などのさまざまな事業があります。企業によって扱っていない事業もありますので、不動産会社によってはアパートの売買が得意ではないこともあります。過去の実績も考慮しながら、売買を依頼する不動産会社を選んでみましょう。

不動産会社の担当者と接する際は、下記のポイントをチェックしてみましょう。

• 査定価格についてその理由を分かりやすく説明できる
• 売主の意向を聞き、反映させてくれているか
• 売買経験および実績はどれくらいか
• 広告展開など適切な売却戦略を提案してくれるか
• 不安を解消してくれるような的確なアドバイスをしてくれるか、など

賃貸用アパートは地域の特性に強く影響を受けるため、不動産会社や売却方法を間違えると、なかなか売れないといった状況に陥ることもあります。不動産会社を選ぶ際は慎重に行いましょう。

まとめ

アパートを売却するには不動産会社へアパート査定を依頼します。いざというときに落ち着いて取り組めるように、査定の手順を理解しておきましょう。

アパート査定を受ける直前に行える対策は多くありませんが、買主の不安となりそうなリスクを解消したり、アパートの収益性を高めておくことで、できるだけ高く売却することに繋がります。売却までのアパート経営もしっかりと行いながら、高値売却を目指してみましょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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