アパート売却の注意点は?初めてでも失敗しない売却の手順・相場の調べ方も

部屋がいくつもある一棟アパートを売却する際は、通常の不動産を売却するときと注意する点が異なります。初めての方は知らずに損をしてしまったり、買主に迷惑をかけてしまうケースもあります。

そこで今回のコラムでは、アパートを売却する際の注意点を紹介していきます。失敗しないための売却の手順と相場の調べ方も合わせて解説していくので、アパート売却を検討している方はご参考ください。

目次

  1. 一棟アパートを売却する際の注意点
    1-1.売却価格でローンは返済できるか確認する
    1-2.既存不適格物件ではないか確認する
    1-3.家賃滞納があれば解消しておく
    1-4.できるだけ家賃は下げずに空室を埋める
    1-5.購入希望者は投資家であることを意識する
  2. 一棟アパートを売却するときの手順
  3. 一棟アパート売却を失敗しないための相場の調べ方
  4. まとめ

1 一棟アパートを売却する際の注意点

一棟アパートには一棟アパートならではの売却時の注意点があります。以下5つのポイントに注意点をまとめたので見て行きましょう。

1-1 売却価格でローンは返済できるか確認する

賃貸物件を売却する際に気をつけたいのは、物件を売却した後で得られる資金でアパートローンの残額を返済できるかどうかです。ローン残高が残ってしまうと金融機関の抵当権を解除できないため、売却額とローン残高を差し引いた差額の一括返済を求められることになります。

そのためアパートの売却を検討する際にローンの残額を正確に把握し、なおかつ売却できる価格を予想することが重要になってきます。この際、より正確に査定を知りたい場合は、不動産会社に査定を依頼しましょう。

より高く売却するためには複数の不動産会社に査定をしてもらうことが重要です。一度に複数の不動産会社に査定を依頼できる不動産一括査定サイトなどの活用も検討してみましょう。

主な不動産一括査定サイト

サイト名 運営会社 特徴
すまいValue 不動産仲介大手6社による共同運営 査定は業界をリードする6社のみ。全国900店舗。利用者の96.7%が「トラブルなく安心・安全に取引できた」と回答
リガイド(RE-Guide) 株式会社ウェイブダッシュ 15年目の老舗サイト。登録会社数800社、最大10社から査定を受け取れる。収益物件情報を掲載する姉妹サイトも運営、他サイトと比べて投資用マンションや投資用アパートの売却に強みあり
LIFULL HOME’Sの不動産売却査定サービス 株式会社LIFULL 全国3100社以上の不動産会社に依頼できる。匿名での依頼も可能
HOME4U 株式会社NTTデータ スマートソーシング 全国1800社から6社まで依頼可能。独自審査で悪徳会社を排除
イエウール 株式会社Speee 全国1600社以上、悪徳企業は運営企業が排除。最大6社に無料で不動産の一括査定

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1-2 既存不適格物件ではないか確認する

売却の際に特に気をつけたいのが建ぺい率や容積率がオーバーしていないかです。これらが守られていないと既存不適格物件あるいは違反建築物とされ、金融機関からの融資が得られない可能性があります。つまり、買主側が行う購入費の資金調達の難易度が上がり、売買がなかなか成立しないという状況になる可能性があります。

建ぺい率と容積率は物件を建てる際の基準になる数値ですが、下記の表にまとめました。

項目 法律 概要
建ぺい率 都市計画法 敷地面積に対して建てられる建物の面積の割合
容積率 建築基準法 敷地面積に対して建てられる建物の総床面積の割合

例えば、建築当時は法律を遵守していても、その後に入居者のために屋根付きのカーポートを建てたり、物置を追加した場合などに建ぺい率がオーバーしていることもあります。このような場合は、リフォームをするなどして建ぺい率や容積率を基準内に収めてからの方が、売却しやすくなります。

1-3 家賃滞納があれば解消しておく

一棟物件の売却で難しいのは、複数いる入居者の管理状況を適切に把握しているかどうかです。例えば、201号室のAさんと403号室のBさんを同じように管理できているかどうかで、売却のしやすさが違うこともあるのです。

その一例として挙げられるのは家賃の滞納です。例えばアパートが満室だとしても、家賃を滞納している入居者がいれば物件としての価値は低くなります。購入希望者が現れて家賃滞納についての説明をした際に難色を示す可能性もあり、他の物件と競合しているのであれば競合物件の方を選ぶことも考えられるのです。

保証会社を導入している物件が多く、家賃を滞納している入居者がいることにオーナーが気づいていないケースもあります。そのため、売却を決める前に管理会社に売却の意向があることをあらかじめ伝えておき、家賃滞納を含め売却に関する支障の有無を確認しておきましょう。もし家賃を滞納している入居者がいれば、管理会社と相談しながら、スムーズな売却ができるように対策を講じていきます。

1-4 できるだけ家賃は下げずに空室を埋める

賃貸用の物件を売却するときは、購入希望者の値下げ交渉の材料とならないようにできるだけ空室を減らしておきます。しかし思ったように空室が埋められない場合は家賃を下げて入居者を募集してしまいがちですが、できるだけ家賃を下げずに入居者を募集しましょう。

それは家賃が売却価格に影響するためです。一棟アパートの売却は利回りが大きく影響しますので、年間で家賃収入が減るとそれだけ売却価格も下げる必要が出てくるのです。

例えば、家賃を5万円で募集していたが、なかなか見つからないので5,000円下げた場合、年間で6万円の収入が減ります。物件全体の年間家賃収入が300万円、表面利回りを10%とした場合、収益還元法で計算すると3000万円の販売価格で売り出すことになります。

しかし家賃を下げたために年間の家賃収入が294万円となってしまえば、表面利回りを10%とするなら販売価格は2940万円となります。つまり60万円も安く売り出すことになってしまうのです。

空室を埋めるにはいくつか方法がありますが、家賃を下げないようにするには下記のような方法があります。

  • 客付けが得意な管理会社へ変更する
  • 入居祝金として入居者に商品券を渡す
  • 1カ月のフリーレント期間を設ける
  • 室内をリフォームする
  • 敷金や礼金の金額を減らす

なお、対策を講じてもなかなか空室が埋まらない場合や、他の競合物件と比較して家賃が高く設定されてしまっている場合には、家賃設定の見直しを検討してみましょう。

1-5 購入希望者は投資家であることを意識する

アパートを売却する際の難しいところは購入希望者が不動産投資を行っている投資家ということです。これは住居を目的としたマイホームの売買ではなく、アパートは利益を得るために取得する賃貸用物件だからです。

住宅の場合であれば住みやすさや間取り、立地などが購入ポイントとなりますが、アパートであれば投資家が重視するところは、資産価値、収益性、入居率、など人によって違います。そのため物件にいくつの魅力があるのか、購入すると得られるメリットは何か、といったことを明確にしておく必要があります。

そのためには適切な運営を日頃からして、利益を確実に出していることが重要です。アパート内の清掃やメンテナンスを適切な時期に行い、購入希望者に納得してもらう価格設定で売却することが不可欠になります。

2 一棟アパートを売却するときの手順

賃貸用のアパートを売却するときの手順は、通常の不動産とほとんど変わりません。ただし入居者がいますので、賃貸借契約の引き継ぎやオーナー変更通知などが加わります。

また売却活動の際にはレントロールや入居者情報、修繕履歴などを求めに応じて提示する必要があります。あらかじめ準備しておきましょう。

  1. 査定を依頼する
  2. 媒介契約を結ぶ
  3. 売却活動を始める
  4. 売買契約を結ぶ
  5. 物件を引き渡す
  6. 賃貸借契約を引き継ぐ
  7. オーナーの変更を通知する

売却を成功させるには、適切な不動産会社を選ぶことです。収益物件は査定が難しく、不動産会社によって査定価格がバラバラになる傾向があります。複数社の査定を受け、査定価格だけでなく査定の根拠や担当者の対応力などを総合的に判断してみましょう。

また、不動産会社との契約方法には下記の3つの方法があります。

項目 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数の不動産会社への依頼 × ×
自分で見つけた買主との単独契約 ×
指定流通機構への登録義務
販売活動の報告義務
契約期間 規制は無し 3ヵ月以内 3ヵ月以内

アパートは売却相手が投資家になることが多いため、高額物件なら大手不動産会社に専属専任媒介契約で売却活動をしてもらう方がいいといった判断になることもあります。物件価格や売却時期などによって望ましい契約方法がありますので、不動産会社のアドバイスを受けながら慎重に選ぶようにしましょう。

3 一棟アパート売却を失敗しないための相場の調べ方

不動産の売却で失敗しないためには、所有するアパートがどれくらいで売却できるのか、あらかじめ相場価格を知っておくことです。市場での基準が分かるため、販売価格や売買価格で悩むことが少なくなるからです。

相場価格は、「LIFULL HOME’S」「suumo」「athome」などの不動産ポータルサイトで売り出されている不動産情報を用いることで手軽に調べることができます。それぞれのサイトによって細かなところは違いますが、相場価格を確認するには下記のような方法で行います。

  1. 不動産ポータルサイトを開く
  2. 検索条件の物件種別を「一棟アパート」にする
  3. それ以外の検索条件には、ご自身が所有するアパートに近い「地域」「沿線」「駅」「最寄り駅」「部屋タイプ」「築年数」「専有面積」などを選ぶ
  4. 検索条件に合致した物件の一覧が掲載される
  5. ご自身の所有する条件に近い物件を探す
  6. 選んだ物件の販売価格を比べ平均を出すことで、ある程度の相場価格が分かる

ただし、ここで分かるのは販売価格であって、実際に成約となった売買価格ではないので注意しましょう。

また、前項で紹介した不動産一括査定サイトで査定をしてもらう方法もあります。査定には実際にアパートを見て査定する訪問査定と、アパートの情報だけで過去の事例と比べて算出する机上査定があります。手軽に相場を知りたいのであれば、まずは不動産査定一括サイトで机上査定をしてもらってから売却するかどうかを見極める方法もあります。

まとめ

一棟アパートの場合、空室がたくさんあったり、高く売却するために利回りのことを考えるなど、注意するべき点がいくつもあります。

しかし、これらの注意点は売却時だけ気をつければいいのではありません。普段から適切に運営しておくことが重要で、それによって売却時も失敗なく進められるようになります。

また、売却のパートナーとなる不動産会社選びも重要なポイントです。複数社の不動産会社を比較しながら、自身に合った会社選びができるよう、慎重に検討していきましょう。

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倉岡 明広

倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。