アパート経営を親から相続する前に確認したい5つのポイントと対策

アパート経営をしていた親からそのアパートを引き継ぐ場合、どのようなポイントに注意すればよいのでしょうか。

賃貸経営はローンや建物の状況などによっては、厳しい経営を余儀なくされることがあります。場合によっては、大きなリスクを背負うことにもなりかねないため、引き継ぐ前に慎重に検討したいといえます。

本記事では、アパート経営を親から継ぐ前に確認したい5つのポイントと、それらの対策について解説していきます。

目次

1. アパート経営を親から継ぐ前に確認したいポイント
   1-1．アパートの資産価値と残債
   1-2．現状と将来のキャッシュフロー
   1-3．入居・滞納の状況
   1-4．アパートの経年劣化・修繕履歴
   1-5．周辺の賃貸需要
2. アパート経営を継ぐ時の対策
   2-1．ローンの借り換え・繰上げ返済の検討
   2-2．アパートの大規模修繕の検討
   2-3．管理会社の変更
   2-4．相続放棄
3. まとめ

1．アパート経営を親から継ぐ前に確認したいポイント

アパート経営を親から継ぐ前に、次のようなポイントを確認しておくことが大切です。

• アパートの資産価値と残債
• 現状と将来のキャッシュフロー
• 入居・滞納の状況
• アパートの経年劣化・修繕履歴
• 周辺の賃貸需要

以下で、それぞれの内容をみていきましょう。

1-1．アパートの資産価値と残債

相続はプラスの資産だけでなくマイナスの資産を引き継いでしまう点に注意しましょう。アパート経営を引き継ぐ際には、アパートの資産価値と残債のバランスを確認することが大切です。

アパートに金融機関の抵当権が設定されている場合、ローンの残債とこれらの方法によって算出した資産価値とを比較してみましょう。アパートの資産価値がローンの残債を下回ってしまう場合、資産価値より負債が大きいオーバーローンの状態であることになります。

なお、アパートの査定は不動産会社へ依頼して無料で行うことができます。不動産会社によって査定方法が異なり査定価格にも差が出てくるため、複数社の査定を受けて査定価格や査定の根拠を比較するようにしましょう。下記、複数社の査定が受けられる不動産一括査定サイトの一覧です。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

1-2．現状と将来のキャッシュフロー

現状の家賃収入がローンの支払いや経費の支払いの合計を上回っているかどうかを確認し、アパートを長期的に保有し続けた将来、家賃収入が支払額を上回るかどうかも推計してみましょう。

アパート経営を続けていくにあたり、キャッシュフローがマイナスであると手元資金から補填する必要があり、生計に影響を及ぼす可能性があります。

1-3．入居・滞納の状況

アパートの入居状態を確認しましょう。空室の有無だけではなく、入居者の入居期間や属性、入れ替わりの頻度なども確認することで、実際に収入となる家賃を見積ることができます。

滞納があれば、滞納の状況についても確認しましょう。滞納が続いているようであれば、その分の家賃の回収や退去勧告などの必要な手続きをとることを検討しましょう。

1-4．アパートの経年劣化・修繕履歴

アパートの経年劣化の状態を確認しましょう。シロアリ被害や腐食・傾きの有無、躯体のひび割れの有無、雨漏りや漏水、給排水管の劣化状況など、建物の構造耐力上、重要な問題がないかどうかを確認します。

表面上問題が分かりづらいこともあるため、インスペクション業者によるインスペクションを依頼するのも効果的でしょう。 その他、外壁塗装、内装や設備などの老朽化についても、修繕や交換が必要かどうか確認しましょう。

このようなアパートの経年劣化の現状をチェックすることで、将来の修繕費を見積ることができます。修繕費の見積りの際には、過去の修繕履歴を確認することも重要です。

外壁塗装や防水工事、給排水設備工事などの大規模な修繕は、過去の修繕・メンテナンス状況によって必要性が変わってくることがあります。

1-5．周辺の賃貸需要

アパート経営を引き継ぐに当たっては、周辺地域の賃貸需要を調査するようにしましょう。同じような間取り、築年数の競合アパートやマンションの入居状況、家賃設定などから予測を立て、判断することが可能です。

また、周辺地域の賃貸需要によっては、現状の入居状況や家賃収入が将来も継続するとは限りません。賃貸需要を支えている顧客層について、単身世帯なのかファミリー世帯なのか、あるいは学生なのか、などを調べてアパート経営のターゲット戦略につなげていきましょう。

2．アパート経営を継ぐ時の対策

これまでのアパート経営を継ぐ前の注意点を踏まえ、次のような対策が考えられます。

• ローンの借り換え・繰上げ返済の検討
• アパートの大規模修繕の検討
• 管理会社の変更
• 相続放棄

以下で、それぞれの内容をみていきましょう。

2-1．ローンの借り換え・繰上げ返済の検討

アパート経営を引き継ぐに当たって、資産価値よりも残債の方が大きく、問題があると判明した場合や、現状あるいは将来のキャッシュフローがマイナスになったり、著しく低下する可能性があると判明した場合、アパートのローンを繰上げ返済したり、借り換えたりする対策が考えられます。

オンラインで借り換えシミュレーションをしてみる

アパートローンの借り換えシミュレーションを行う場合、オンラインで無料診断ができる「インベース」が便利です。シミュレーションを申し込むと、以下の情報が盛り込まれた提案書をもらえます。

• 毎月の利息削減額
• 借り換えで得する金額の総額
• 借り換え時にかかる諸費用

またインベースは、借り換え時に必要な「審査書類の取得」なども代行してくれ、融資の承認までサポートしてくれます。

2-2．アパートの大規模修繕の検討

アパートの経年劣化の程度が良くないものであったり、設備が老朽化していたり、あるいは過去に大きな修繕履歴がなかったりする場合、大規模修繕を検討するのも対策の一つです。

どれくらいの修繕費をかければ、アパートを維持することができ、どれくらいの家賃収入を継続して得られるのかを見積もりましょう。

空室が多かったり、滞納があったりという問題がある場合も、大規模修繕をおこなってアパートに付加価値を付けることで、アパートの収益性が回復する場合もあります。見積もった結果、修繕費をかける費用対効果が良くないと判断した場合は、アパートを売却することも検討してみましょう。

2-3．管理会社の変更

空室が多かったり、滞納があったりする場合、管理会社に、入居者を募集して空室を埋めたり、あるいは滞納家賃を回収したりするノウハウが少ない可能性があります。管理会社を変更することを検討してみましょう。

周辺の賃貸需要があまり見込めない場合や、引き継ぐアパートが賃貸需要に適合していないような場合も、管理会社を変更することで、ユニークな入居付けの提案をしてもらえるケースもあるでしょう。

【関連記事】アパート経営の成否を左右する管理会社の選び方は？ポイント6つ

2-4．相続放棄

アパートの収益性や資産性が著しく低い場合には、相続放棄も検討してみましょう。相続放棄を行うことで、マイナスの資産を相続することを避け、アパートの管理責任も負わずに済むことになります。

相続放棄とは、相続をする方（相続人）が被相続人の財産のすべてを放棄することを指します。相続放棄を行うためには家庭裁判所に相続開始（亡くなったことを知った日）から3ヶ月以内に申立てを行います

ただし、全員が相続を放棄した場合には、遺産を管理する責任が発生し、アパートの管理義務が残ることになるため注意が必要です。また、被相続人のプラスの財産を引き継げないという点も、相続放棄のデメリットです。

【関連記事】相続放棄のメリット・デメリットは？不動産活用・売却の手順も

まとめ

アパート経営を引き継ぐ前に、アパートの資産価値と残債のバランス、キャッシュフローの状況、アパートの建物の劣化状況や管理状況を確認しておきたいといえます。

財務状態やキャッシュフローに関する問題は、ローンの繰上げ返済や借り換えをおこなうことで改善する場合もあります。

建物の劣化状況や管理状況は、大規模修繕をおこなったり、管理会社を変更したりすることで改善する可能性があります。ただし、大規模修繕などの大きな投資をおこなうことは、費用対効果を考えて慎重に検討しましょう。

これらの対策を検討して、状況が改善しないと判断した場合は、アパートの売却や相続放棄することも検討してみましょう。

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佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。

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