1棟目のアパート経営が軌道に乗ると、2棟目を購入して家賃収入を増やすことを検討する人もいます。2棟目を購入する時期は人によって違いますが、年収や自己資金の状況によっては、アパートローンの審査で希望する額を借りられないことがあります。
またアパートローンの審査では、1棟目の経営状況や、購入を検討する物件の評価などもポイントとなります。本記事では、2棟目のアパートを購入するときの年収と自己資金の目安と、購入の時期を考えるうえでの着目点を整理します。
目次
- 2棟目のアパートを購入するときの年収と自己資金の目安
1-1．年収は1,000万円前後が一つの目安
1-2．投資に回せる自己資金の目安 - 2棟目購入を考えるうえでのそれ以外の着目点
2-1．投資に適した物件があるか
2-2．減価償却期間
2-3．売却のタイミング
2-4．将来の年収
2-5．1棟目の経営状況 - 2棟でのアパート経営のメリットとデメリット
3-1．2棟でのアパート経営のメリット
3-2．2棟でのアパート経営のデメリット - 2棟目のアパート経営の融資に強いアパート経営会社
4-1．シノケンプロデュース
4-2．アイケンジャパン - まとめ
1 2棟目のアパートを購入するときの年収と自己資金の目安
2棟目のアパートを購入する時期を考えるときは、年収と自己資金の状況が目安の一つになります。それぞれのポイントについて順番に紹介します。
1-1 年収は1,000万円前後が一つの目安
年収は、2棟目のアパートを購入するときに借入できる額の上限を左右します。本記事では、年収1,000万円前後を一つの目安として、借入できる額を試算します。
アパート経営の規模が大きくなって、事業として認められる前の段階では、個人の年収が審査における重要な要件です。総借入額の上限は、借り手の年収の10～15倍程度が目安とされることがあります。ただし、実際に借りられる額は、物件の評価や収支を含めた金融機関の審査で決まります。この目安に当てはめると、年収1,000万円の場合の総借入額の上限は1億～1億5,000万円程度です。
2棟目を購入する時点では1棟目のローンが残っているため、総借入額の上限から1棟目の残債を引いた額が、2棟目で借りられる額の目安になります。年収1,000万円で、総借入額の上限を年収の10倍と置くと、1棟目の残債が5,000万円の場合、その目安は5,000万円程度です。
1,000万円を下回ったからと言って、直ちに2棟目購入が難しくなるとは限りません。その場合は、購入する物件の価格を抑える、自己資金を増やすといった工夫が必要になります。
1-2 投資に回せる自己資金の目安
年収に加えて、不動産の購入に回せる自己資金が500万円～1,000万円程度あるかどうかも、2棟目を購入する目安とされることがあります。これは1棟目でも2棟目でも同様ですが、不動産を購入する際には、一定の自己資金が必要となります。
物件価格に対してローンの借入額が低ければ、差額を自己資金で用意する必要があります。さらに、登記費用やローンの事務手数料、税金などの諸費用も、自己資金で賄う必要があります。物件価格の全額を借りるフルローンを利用できる場合でも、こうした諸費用の分の自己資金は必要です。
諸費用の額は物件や金融機関によって異なりますが、仮に物件価格の10%と置くと、5,000万円の物件では500万円程度の現金が必要になります。物件価格が高い場合や、借入額が物件価格を下回る場合は、その分だけ多くの自己資金が必要になります。そのため、2棟目を購入する時期は、年収だけでなく貯蓄の状況からも判断することになります。
2 2棟目購入を考えるうえでのそれ以外の着目点
年収や貯蓄の状況のほかに、次の点も2棟目の購入を検討するうえでの着目点になります。
- 投資に適した物件があるか
- 減価償却期間
- 売却のタイミング
- 将来の年収
- 1棟目の経営状況
それぞれのポイントについて、詳しく解説していきます。
2-1 投資に適した物件があるか
自身が投資するうえで適した物件が出てくるタイミングをじっと待つのも重要です。多くの場合、2棟目のアパートを購入するときには、1棟目よりも購入の条件が厳しくなります。1棟目の残債がある分、借入できる額の上限が下がり、価格の高い物件は検討しにくくなります。一方で、物件価格が安くとも、銀行の担保評価が低く融資が伸びない物件も検討しづらいでしょう。
借入できる額と自己資金の範囲に収まり、収支の見通しが立つ物件かどうかが、検討を進めるかを判断する基準になります。
2-2 減価償却期間
1棟目が築年数の古い物件の場合は、減価償却期間を見据えて購入を検討するのも一つのアイデアです。減価償却期間が終わると、必要経費に計上できる額がその分だけ減り、家賃収入が同じでも不動産所得は増えます。
その結果、所得税が増え、税引後の収支は悪化します。ローンの返済が続いている場合は、税引後のキャッシュフローがマイナスになることもあります。
そこで、1棟目の減価償却期間が終了した翌年に、2棟目を購入するのも一つの戦略といえます。アパートを購入した年は、登記費用などの諸費用の一部を必要経費にできるため、不動産所得が赤字になることがあります。その赤字は、給与所得などと損益通算して所得税を減らせます。ただし、赤字のうち土地を取得するための借入金の利子に当たる部分は、損益通算できません。
翌年以降も、2棟目の減価償却費は不動産所得の必要経費になるため、1棟目の減価償却が終わって増えた所得の一部と相殺されます。なお、減価償却費は現金の支出を伴わない費用で、1棟目の返済による手元資金の減少そのものを補うものではありません。1棟目の収支の悪化を理由に売却を考える場合も、2棟目の家賃収入があれば、売却の時期を急がずに選びやすくなります。
税負担の軽減は、購入を考える理由の一つにとどまります。2棟目の物件そのものの収支が成り立つかは、別に確かめる必要があります。
2-3 売却のタイミング
1棟目に売却の予定があるなら、売却直後に2棟目の購入をするという考え方もあります。1棟目の売却代金で残債を返済し、さらに手元に資金が残る場合は、その資金を使って、より規模の大きい物件を購入するという選択肢もあります。
この場合は1棟目の残債がないため、1-1と同じく総借入額の上限を年収の10倍と置くと、年収1,000万円で1億円程度の借入も検討の対象になります。売却で得た現金から、譲渡所得の税金や仲介手数料などを差し引いた分を使えるため、自己資金も用意しやすいでしょう。
2-4 将来の年収
現在だけでなく、将来の年収も加味して購入タイミングを検討するのもよいでしょう。特に、近い将来に年収が大きく上がる見込みがあるなら、上がった年収が審査の書類に反映されるまで購入を待つのも選択肢の一つです。
金融機関の審査では前年の年収などを確かめるため、年収が上がった後のほうが、審査に通りやすく、借入できる額も大きくなりやすいと考えられます。また、所得税の税率は、所得が多いほど高くなる5%～45%の7段階に分かれています。そのため、不動産所得の赤字を給与所得などと損益通算できる場合は、年収の高い年ほど、減る所得税額も大きくなります。
2-5 1棟目の経営状況
1棟目の経営状況も、2棟目の購入を検討するうえでのポイントとなります。金融機関によっては、1棟目の経営状況を重視する場合があります。その際には、賃料収入の安定性や、賃料収入に対する返済額の割合などが見られます。
このときにしばしば用いられるのが、返済比率とDSCRです。
- 返済比率（％）＝（年間のローン返済額／満室時の年間家賃収入）×100
- DSCR（倍）＝年間の純営業収益（家賃収入－運営費）／年間のローン返済額（元金＋利息）
個人の不動産投資では、年間の家賃収入から管理費・修繕費・固定資産税などの運営費を差し引いた額を、営業利益（純営業収益）として使います。総家賃収入をそのまま使うと、DSCRは実際より高く出ます。
金融機関の基準は公表されておらず、機関ごとに異なりますが、返済比率は50%以下、DSCRは1.2～1.5倍以上が一つの目安とされることがあります。借入を積極的に活用したアパート投資では、この基準を満たすのは容易ではありません。それでも、これらの数値が良いタイミング（返済比率は低く、DSCRは高い状態）の方が、2棟目の審査を進めやすいといえるでしょう。
3 2棟でのアパート経営のメリットとデメリット
2棟目の購入を具体化する前に、2棟でアパート投資をするメリットと注意点についても整理します。
3-1 2棟でのアパート経営のメリット
2棟のアパート経営に取り組むメリットは次のとおりです。
- 月々のキャッシュフローが増える可能性がある
- 減価償却費が増え、所得税が減る場合がある
- 立地の異なる物件にリスクを分けられる
2棟でアパート経営をすれば、基本的には月々のキャッシュフローの増加が期待できます。2棟目の家賃収入が返済額と経費を上回れば、手元に残る現金は増えます。
築年数が経過した中古の物件を2棟目とする場合、耐用年数が新築より短く計算されるため、1年あたりの減価償却費が大きくなることがあります。不動産所得が赤字になれば、給与所得などと損益通算して所得税を減らせる場合があります。ただし、減価償却費を計上した分だけ建物の取得費が小さくなるため、売却したときの譲渡所得は大きくなります。
1棟目とは異なる場所に2棟目をもつことで、リスク分散が可能です。アパート一棟は部屋が複数あるため、1部屋の区分マンションに比べて、空室による家賃収入の減り方が分散されます。
ただし、部屋が複数あっても同じ建物では立地や利便性の条件は変わらないため、分散の効果には限りがあります。そこで、立地などの諸条件の異なる物件をもう一つ所有することにより、分散効果を高められます。
3-2 2棟でのアパート経営のデメリット
2棟のアパート経営を考える場合は、次のような点に注意が必要です。
- 残債が増大する
- 住宅ローンを組むときに支障がでる恐れがある
- 修繕費用やランニングコストも増大する
1棟目のローンがまだ返済されていないことを前提とすると、2棟目の購入により残債が増大します。空室が増えると、2棟分の返済を家賃収入で賄えず、手元資金から返済することになるおそれがあります。変動金利で借りている場合は、金利が上がると2棟分の返済額が増えます。
ローンの借入額が多いと、住宅ローンを組むときに不利に働く恐れがあります。住宅ローンの審査で、アパートローンの借入や返済がどう扱われるかは金融機関によって異なります。ただし、借入額が多いことが有利に働くとは考えにくいでしょう。
また、物件が2棟になると、将来の修繕費用やランニングコストもそれぞれに発生します。
ランニングコストは、日々の賃料収入から賄えていれば問題ありませんが、10年～15年程度ごとの大規模修繕では、1棟あたり数百万円程度の出費になることがあります。2棟を所有すると、その出費が2棟分になるため、将来に向けて早めに修繕費を積み立てておく必要があります。
4 2棟目のアパート経営の融資に強いアパート経営会社
4-1．シノケンプロデュース
- 駅徒歩10分以内の土地にこだわり、入居率99.0％（2025年年間平均/自社企画開発物件）
- 管理戸数53,000戸以上（2025年12月末時点）の豊富な管理実績
- 初回の入居が成約になるまで家賃を100%保証する「100％初回満室保証」
シノケンプロデュースは、東京・福岡・大阪・名古屋・仙台の都市圏で投資用アパートの販売を中心に行っているシノケングループのグループ企業です。管理戸数53,000戸以上（2025年12月末時点）の実績があり、入居率99.0％（2025年年間平均/自社企画開発物件）を実現しています。初回の入居が成約になるまで家賃を100%保証する「100％初回満室保証」や、入居者からの家賃の支払いが遅れた場合の家賃滞納保証などオーナーが安定した収益を生むための保証制度も充実しています。購入者の半数以上がリピーターとなっており、会社員・公務員からの評判も良い会社です。
融資の面では、同社は長年にわたって独占契約を含む多くの金融機関を開拓しており、その中からオーナーにとって合う金融機関を紹介してもらうことが可能です。大手企業としての信用、過去の紹介実績、物件の品質の高さ、物件の収益性の高さといった点が金融機関からも評価されており、他の不動産会社から取得不可能と言われた場合でも融資が成功したケースもあります。
賃貸管理では、入居者向けコールセンター（24時間365日8カ国語対応）で、外国人や高齢者など敬遠されがちな方にも手厚い対応を行っています。このような入居者向けサービスは、高齢者の継続的な安否確認、外国人の言語の壁によるコミュニケーションや生活マナーの改善などが期待でき、オーナーにとっても入居者層を広げられるメリットや将来的な入居需要に応えることができるメリットがあります。
【関連記事】シノケンのアパート経営の評判は？営業、融資、物件、入居率の評判・口コミ
4-2．アイケンジャパン
- 入居者のターゲットを社会人女性に絞り、入居率99.3% (2024年年間平均/自社企画開発物件)
- 入居者が決まるまで無期限で家賃保証が行われる「初回満室保証」
- 女性入居者に合わせた高い防犯性を備えている点も特徴的
アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をコンセプトに掲げる不動産投資会社で、2006年の創立から1000棟以上の開発・引渡し実績があります。
アイケンジャパンのアパートは、対象エリアを主要駅10分圏内（首都圏は15分圏内）、入居者のターゲットは物件選びの目線が厳しい社会人女性に絞って、防音性・防犯性・デザイン性・コストパフォーマンスなどを追求し、入居率99.3％（2023年年間実績）を実現しています。事業計画の設定家賃に対しても、10年以上経っても98.7％（2024年6月末時点）の高い収益率を達成できており、オーナーからの紹介・リピート率も高い会社です。
さらに、オーナーに対する保証やサポートが手厚いのもアイケンジャパンの特徴です。家賃滞納保証や管理代行サポートなども利用できるため、初心者の方でもアパート経営に取り組むことができます。建物完成後は全部屋に入居者が決まるまで無期限で家賃保証が行われる「初回満室保証」があり、地盤の問題や構造上の欠陥についても、建物引渡日の翌日から20年以内に不同沈下が発生し、建物に被害が出た場合、建物と地盤の修復工事を行う「宅地地盤保証」という保証があります。
また、アイケンジャパンの入居者のターゲットとして想定しているのは「社会人女性」のため、①オートロック・カラーモニターフォン、②共用廊下・共用階段が屋内となるように設計、③バルコニー前をライトで照らすなど、④高さのあるベランダにする、⑤防犯シャッター、⑥防犯カメラの設置など、ターゲットから求められる高い防犯性を備えている点も特徴的です。
【関連記事】アイケンジャパンのアパート経営、メリットやリスクは？オーナーの口コミ・評判を分析
5 まとめ
今回の記事では、2棟目のアパートを購入して、複数棟経営を始めるタイミングについて整理しました。2棟目の借入額は、年収のほか、1棟目の残債や収支、購入する物件の評価によって決まります。これらに加え、貯蓄の状況や、1棟目の減価償却の終了、売却の予定、経営状況も、2棟目を購入するかどうかと、その時期を考える材料になります。
2棟目の購入を検討するうえで、有力な不動産会社が見つからないという方は、今回紹介した不動産会社に相談してみるのも一案です。
伊藤 圭佑
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