突然の転勤、自宅マンションはどうする？売却か維持かの判断ポイント解説

分譲マンションに住んでいる人の中には、会社に転勤を言い渡されたり、今後転勤の可能性が出てきたなどの場合、どうすればいいのか困っている人もいると思います。

単身赴任を選んだ場合は家族がマンションに住み続けますが、家族全員で引っ越す場合は誰も使用しないマンションが残って、固定資産税や管理費などの支出が増えることになります。

この記事では、会社に転勤を言い渡された場合に、自宅マンションはどうすればいいのか、売却か維持かの判断ポイントを解説します。

目次

1. 転勤になった場合の自宅マンションの選択肢
   1-1．マンションを売却する
   1-2．賃貸として貸し出す
   1-3．マンションを空室のまま維持する
2. 売却か維持かを判断するポイント
   2-1．住宅ローンが残っている場合
   2-2．転勤後、同じエリアに戻る可能性が高い場合
   2-3．短期間の転勤の場合
3. まとめ

1．転勤になった場合の自宅マンションの選択肢

転勤先に単身赴任する場合は残った家族がマンションに住み続けるので問題ありませんが、家族全員で転勤先に行くことになった場合はマンションだけが残ってしまいます。転勤でマンションに住まなくなった場合の選択肢として、以下の3つが挙げられます。

• 売却する
• 賃貸として貸し出す
• そのまま放置する

それぞれの選択肢を詳しく見ていきましょう。

1-1．マンションを売却する

売却を選んだ場合は売却代金が手に入るため、マンションを買い替える場合の購入資金を確保できる、転勤先で賃貸住宅に住むことになっても売却代金で住居費用を補えます。

また、マンションを売却することで、住宅ローン、固定資産税や都市計画税、管理費や修繕積立金などの支出が生じないといったメリットが挙げられます。

しかし、売却を選択するということは、マンションを手放すこととなり、賃貸物件と違って同物件を買い戻して住むことは非常に難しくなります。

1-2．賃貸として貸し出す

賃貸としてマンションを貸し出した場合は家賃収入が得られる可能性があるため、固定資産税・都市計画税、管理費や修繕積立金などの負担を家賃収入で補うことが検討できます。

また、売却を選択した場合はもう一度そのマンションに住めるかどうかは分かりませんが、賃貸を選択した場合は、空室になったタイミングでマンションに再度住む選択肢が得られるメリットがあります。

しかし、賃貸借契約では、貸主より借主の立場が尊重されるため、自分が戻りたいと思ったタイミングでマンションに戻れるとは限りません。

また、賃貸として貸し出す場合には、「管理規約に違反していないか」「住宅ローンの返済が完済しているか」という点に注意する必要があります。

管理規約によって賃貸が禁止されている場合はマンションでの賃貸経営が出来ません。また、住宅ローン契約は実際に契約者が居住することを想定して貸し出されているため、残債がある状態で賃貸を行うことは禁止されています。

賃貸転用を検討するのであれば、まずは管理規約を見て賃貸が出来るかどうか確認しましょう。その後、住宅ローンの残債がある場合には、不動産投資ローンの借り換えを検討してみましょう。

1-3．マンションを空室のまま維持する

マンションを空室のまま維持するという選択の場合は、自分の好きなタイミングで自由に戻れるというメリットが挙げられます。

しかし、定期的に空気を入れ換えなければ室内が傷みやすくなる、不審者に狙われるなどの犯罪リスクが高まります。また、賃貸の場合は得られた家賃収入をマンションの維持にかかる費用に充てられますが、放置の場合は新居との二重負担になります。

空室マンションの維持は様々なリスクに加えて金銭的なデメリットもあるため、慎重に検討しましょう。

2．売却か維持かを判断するポイント

転勤になった場合の自宅マンションの選択肢として3つの方法のメリットとデメリットを触れましたが、どれを選べばいいか分からないという人も多いと思います。売却か維持かを判断するそれぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。

2-1．住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残っている場合は売却することを検討してみましょう。住宅ローンは居住用の住宅を購入する際にしか利用できず、返済が残っている状況でマンションを貸し出すことが出来ないためです。

住宅ローンを事業用ローンに借り換えればマンションを賃貸物件として貸し出すことが可能です。しかし、住宅ローンよりも金利が高くなり、融資の条件も厳しくなるデメリットがあります。

賃貸として貸し出すか、売却か迷った場合は住宅ローンの残債とマンションの売却価格を比較してみましょう。売却価格で住宅ローンが全額返済できないオーバーローン物件である場合、住宅ローンの差額分を支払う必要があるためです。

下記は不動産の売却価格を査定できる不動産一括査定サイトの一覧です。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

不動産一括査定サイトは、複数の不動産会社による不動産査定を比較し、どの不動産会社に売却依頼をするのか選ぶことができるサービスです。実際に売却を依頼するかどうかは査定を受けてから判断ができるため、マンションの売却相場を知ることが出来ます。

2-2．転勤後、同じエリアに戻る可能性が高い場合

転勤後に自宅マンションの近辺に再度戻ってくる可能性が高く、同じ物件にもう一度居住したい場合は、賃貸を選んだ方が良いと言えます。

その理由は、一度マンションを売却すると、購入者がマンションを売り戻してくれない限り同じマンションに住むことができないためです。

賃貸であれば、転勤から戻った場合に再度同じマンションに住むことが可能です。しかし、まだ入居者がいる場合、貸主よりも借主の権利が優先されるのですぐに住み始めることはできません。

もし、転勤先での勤務期間が決まっている場合、期間を限定した定期借家契約を締結すれば契約満了を迎えればすぐに住み始めることができます。そのため、賃貸する際は、定期借家契約での締結を検討してみましょう。

2-3．短期間の転勤の場合

転勤先での勤務期間が1年といったように短期の場合は、売却または賃貸せずにそのまま維持することを検討してみましょう。

その理由は、定期借家契約の期間を短く設定された場合、借主は短期間で多くの初期費用を支払うことになるため、なかなかその条件で借りてくれる借主が見つからないためです。

しかし、マンション空室のまま維持する場合、室内の劣化が進行する、住宅ローンの返済、管理費や修繕積立金、固定資産税・都市計画税などの負担がある点には注意が必要です。

空室のまま維持する際は、空気の入れ換えを定期的に行い、資金に余裕があるのか事前によく確認するなど、計画をしっかり立ててから決断しましょう。

まとめ

自宅マンションを購入した人の中には、会社から急に転勤を告げられて、どうすればいいか分からずに困っている人もいると思います。

転勤を告げられた場合、売却と維持のいずれかを選択します。売却すると購入したマンションを失うことになるものの、その後の資金に余裕ができます。

一方、維持を選ぶとマンションを手放さずに住むものの、住宅ローンの返済、管理費や修繕積立金などの費用負担が重くのしかかるので注意が必要です。

売却と維持はどちらもメリットとデメリットを伴うため、選んでから後悔しないためにも自分の目的に合った方法を選ぶことが重要です。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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