東南アジア不動産投資を始める手順・方法は?国ごとの違いや特徴、物件の選び方も

海外不動産投資の中でも、キャピタルゲインの期待が大きいことなどから東南アジアの不動産投資を検討している方も多いのではないでしょうか。

しかし、東南アジアの国によって経済動向や不動産関連の法整備など、大きく異なる部分があります。東南アジアという大きな枠組みでとらえるだけでなく、各国の違いにも注視して投資を検討することが大切です。

そこで本記事では、東南アジアの不動産投資を始めるための手順や、国ごとの違いなどについて解説します。東南アジア不動産投資を検討している方はご参考ください。

目次

  1. 東南アジア不動産投資を始める手順・方法
    1-1.国ごとの特徴を把握する
    1-2.不動産会社のセミナーに参加する
    1-3.現地へ行ってみる
  2. 東南アジア各国の特徴
    2-1.タイ
    2-2.マレーシア
    2-3.フィリピン
    2-4.カンボジア
  3. 東南アジア不動産投資における物件の選び方
    3-1.基本は新築コンドミニアム
    3-2.現地の不動産エージェントにヒアリングする
  4. まとめ

1.東南アジア不動産投資を始める手順・方法

東南アジアの不動産投資を始めるためには、国ごとの違いを把握したうえで、可能な限り現地の情報を収集することが重要です。手順について大まかに解説します。

1-1.国ごとの特徴を把握する

東南アジアの不動産投資を検討する場合は、まず国ごとの特徴を把握することが必要です。東南アジアの各国では、外国人に対する規制内容・通貨・人口増加の状況・経済など、様々な要素が国ごとに異なっています。

東南アジアの国は大半が新興国であり、人口増加や経済の状況についても上昇傾向にあります。しかし、人口増加率や経済成長率など、細かい指標に目を向けていくと国ごとの違いが見えてきます。

「東南アジアは成長傾向にある」というような大雑把なイメージで判断するのではなく、国ごとの特徴を理解し、実際のデータなどを参照するなどして判断していくことが重要です。

1-2.不動産会社のセミナーに参加する

投資検討している国ごとの特徴を掴んだら、不動産会社が開催しているセミナーの参加を検討されてみると良いでしょう。

海外不動産投資に関しては、日本国内の不動産投資と違って関連する書籍なども少なくなっています。そのほか、国内不動産投資と比較すると実践している投資家の数も少ないため、事例もほとんど表に出ていないのが実態です。

海外不動産投資の情報収集の手段は国内不動産投資よりも少ないため、不動産会社のセミナーを受講することが有効な手段となります。

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1-3.現地へ行ってみる

不動産会社のセミナーに参加してよりイメージを具体的にしたら、その次は出来るだけ現地へ足を運び、よりイメージを固めていきましょう。

これまで東南アジアに行かれたことが無い方にとって、東南アジアの国々はほとんど同じようなものに見えることもあるでしょう。しかし、例えば鉄道網など交通インフラの発達具合や、都市の大きさなどは国とエリアによってさまざまであり、現地へ行ってみて初めてわかることがたくさんあります。

2022年3月時点のコロナ禍では渡航制限もあるため、現地に拠点を持つ日本人エージェントを介して情報収集をするなど、対策を行ってみましょう。

2.東南アジア各国の特徴

ここからは東南アジア各国の特徴について大まかに解説します。

2-1.タイ

タイの特徴として挙げられるのは、日本人による人気が高いことと首都バンコクのインフラ整備が進んでいることなどです。タイは旅行先・移住先として日本人からの人気が高く、外務省の「海外在留邦人数調査統計」統計によると2021年10月時点で約82,600人の日本人がタイ現地に住んでいます。

タイの在留邦人数は東南アジアの中で中国の次に多く、現地で不動産業を営んでいる日本人も少なくありません。情報収集に当たって言語の壁を比較的感じにくいのが、タイ不動産投資の特徴と言えます。

その一方で、国民の年齢中央値が既に約40歳まで上がっているほか、東南アジア各国と比較すると経済成長率が低い点がタイの懸念点です。首都バンコクは都市としての規模を拡大し続けていますが、今後の経済成長の動向にも注意しておきましょう。

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2-2.マレーシア

マレーシアの特徴は、東南アジアの中で最も先進国に近いと言えるほど経済発展が進んでいることです。世界銀行の「GNI per capita, Atlas method (current US$) – Malaysia」の統計によると、マレーシアの国民1人当たり所得は2020年時点でUS$10,570となっています。

世界銀行が発表する国民1人当たり所得は、政府開発援助(ODA)の有無を判断する基準の1つとしても用いられています。政府開発援助の対象となるのはUS$12,235以下の国であり、マレーシアは東南アジアの中で最もこの水準に近い国です。なお、政府開発援助の対象外となる国は先進国とみなされます。

一方で、首都クアラルンプールでは特に、住宅の供給過剰が起きている点には要注意です。また、2022年3月時点では、外国人はRM100万(約2,700万円)未満のマレーシア不動産を購入できない規制もあります。

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2-3.フィリピン

フィリピンの特徴として、人口増加率と経済成長率の両方が東南アジアの中では非常に高いという点が挙げられます。

フィリピンは東南アジアの中でも特に国としての成長性が高く、キャピタルゲインや家賃が長期的に上昇する期待も大きいのが、フィリピン不動産投資のメリットです。また、AirBnbなどを活用した物件の運用が広く普及しているのも、他の国との違いとなります。

その一方で、不動産市場の不安定性はフィリピン不動産投資の懸念点です。フィリピンの中央銀行が発表した統計によると、マニラを中心とした首都圏では特に、2019年から2020年にかけてコンドミニアムの価格が乱高下しました。(※参照:フィリピン中央銀行「RESIDENTIAL REAL ESTATE PRICE INDEX

フィリピン首都圏の不動産価格は長期的に右肩上がりで推移していますが、物件の売却時期については市場動向をよく確認してから考えることが必要です。

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2-4.カンボジア

カンボジアの特徴は、フィリピンと同様に人口増加率及び経済成長率が比較的高いことです。そのほか、カンボジアではUSドルが市中に流通しており、USドルによる家賃収入を得られます。

また、経済発展が著しいことから定期預金の利率も高く、家賃収入の二次運用によってUSドルの資産を拡大できる点が特徴的です。

その一方で、2022年時点では首都のプノンペンしか選択肢がないことや、周辺諸国と比較すると人口密度が著しく低い点などは懸念点と言えます。

また、カンボジアでは外国人による土地の所有が認められていません。カンボジア不動産投資の対象は土地の所有権がつかないコンドミニアムとなりますが、人口密度が低いエリアでは集合住宅であるコンドミニアムに入居者がなかなか入らないこともあります。

カンボジア不動産投資を検討するのであれば、入居者の候補はどのような人なのか、物件の周辺には候補者がどの程度いるのかなど事前に確認することが重要です。

【関連記事】カンボジア不動産投資のリスクは?法整備の状況や不動産会社の選び方も

3.東南アジア不動産投資における物件の選び方

最後に東南アジア不動産投資における基本的な物件の選び方について解説します。特に重要なポイントは、現地の不動産市場に精通した不動産エージェントから情報を収集することです。

3-1.基本は新築コンドミニアム

既に解説したタイ・マレーシア・フィリピン・カンボジアの中では、マレーシアのみ2022年時点で外国人による土地の所有が認められています。他の国では外国人が土地を所有できないため、投資対象は基本的にコンドミニアムです。なお、マレーシア不動産投資もその大半がコンドミニアム投資となります。

また、各国とも中古不動産の情報インフラが日本ほど整備されていないため、日本人の投資対象となるのは新築コンドミニアムがほとんどです。

3-2.現地の不動産エージェントにヒアリングする

東南アジアの不動産投資を進める上で特に重要となるポイントは、現地の不動産エージェントから情報を収集することです。日本の海外不動産投資会社の中には、海外現地に拠点を置かず、現地のデベロッパーから販売委託された物件を案内しているところもあります。

しかし、海外現地の不動産市場について、日本から収集できる情報は限られているのが現実です。海外現地の不動産市場について最も多くの情報を持っているのは、海外現地に拠点を置いて活動している不動産エージェントです。

このため、海外不動産投資のセミナーに参加する時も、その不動産会社は海外現地に拠点を置いているかという視点で選ぶようにすると、より鮮度の高い情報を収集できます。

まとめ

東南アジアの海外不動産投資を始めるにあたって特に重要なポイントは、海外現地の不動産エージェントから情報を収集することと、現地の雰囲気をつかむことです。

また、国によって特徴や外国人に対する規制も異なるため、複数の国を比較してからエリア・物件を絞り込んでいくことが必要になります。

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