静岡で不動産投資を始めるメリット・デメリットは？人口や家賃推移を検証

富士山がそびえる静岡県は、日本で一番標高差のある県です。また、最低・最高月の気温差が政令指定都市の中で最小で温暖で過ごしやすい点が特徴的です。

今回のコラムでは、この静岡県で始める不動産投資にスポットを当てました。人口や地価、家賃の推移を検証し、メリットとデメリットを解説していきます。

目次

1. 静岡県の不動産投資に関する基本情報
   1-1．静岡県の人口推移
   1-2．静岡県の地価推移
   1-3．静岡県の家賃推移
2. 静岡県で不動産投資を始めるメリット
   2-1．有業率が高く、平均給与も高い
   2-2．健康寿命が長く、高齢者向けの住宅需要が見込める
3. 静岡県で不動産投資を始めるデメリット
   3-1．建物の劣化が早い可能性がある
   3-2．南海トラフ巨大地震の懸念がある
4. まとめ

1　静岡県の不動産投資に関する基本情報

この項目では、不動産投資における重要なデータとして、静岡県の人口推移と地価推移、家賃推移を見ていきます。

1-1　静岡県の人口推移

不動産投資を検討する際は、人口の増減を確認して賃貸物件への需要があるかどうかを見極めることが重要です。以下、静岡県の人口総数の推移を見て行きましょう。

※参照：静岡県統計センターしずおか「静岡県人口推計」より抜粋。

月別に見てみると、最も人口が多かったのが2009年11月1日の3,799,596人で、最新の2022年5月1日では3,586,682人となっており、比較して2万人以上の減少となっています。

1-2　静岡県の地価推移

不動産投資をするためには土地の価格推移を確認することも必要です。下記の表は、静岡県が公表している地価公示の住宅地の平均地価です。

※出典：静岡県土地対策課「交通基盤部都市局土地対策課」より抜粋

2019年までは上昇していましたが、2020年以降はやや下落傾向にあります。2019年から2022年にかけて、土地価格は約98％になっています。

1-3　静岡県の家賃推移

次に確認するのは、静岡県の家賃推移です。下記の表は、総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」のデータから、東海4県の「家賃・間代（1カ月）」と「1畳当たりの家賃・間代（1カ月）」を抜粋したものです。

東海4県のうち、最も家賃が高いのは愛知県で、その次に高いのが静岡県となっています。

また、家賃がどのように増減しているのか確認するために、2008年、2013年、2018年時点での、東海4県の「１か月当たり家賃・間代」を「土地統計調査」から増減率を計算した下表を見てみましょう。

※出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」「平成25年住宅・土地統計調査」「平成20年住宅・土地統計調査」より抜粋

静岡県では家賃水準も下落しています。51,281円だった2008年から、2018年には50,038円に下がっており、中長期的に家賃が下落傾向にあることが分かります。

2　静岡県で不動産投資を始めるメリット

不動産投資に必要な人口推移、地価推移、家賃推移を確認したところで、静岡県で不動産投資を始めるメリットについて紹介します。

2-1　有業率が高く、平均給与も高い

静岡県は就業率が高いことでも知られていますが、総務省統計局の「平成29年就業構造基本調査」によると、静岡県の生産年齢人口（15～64歳）における有業率は60.7％となっています。

60％を超える都道府県は、栃木県（60.5％）、埼玉県（61.0％）、東京都（64.8％）、神奈川県（61.0％）、石川県（61.0％）、福井県（62.4％）、山梨県（61.0％）、長野県（61.3％）、岐阜県（60.6％）、愛知県62.5％）、滋賀県（61.4％）となっており、静岡県は全国で10番目に高くなってます。

また、厚生労働省の「労働統計要覧（令和3年度）」によると、「都道府県別現金給与総額と格差（事業所規模5人以上）」では静岡県は調査産業計で30.49万円となっています。

これは、東京都（40.86万円）、愛知県（34.48万円）、神奈川県（32.83万円）、大阪府（32.75万円）、茨城県（32.04万円）、広島県（31.43万円）、三重県（30.84万円）、福井県（30.69万円）についで、全国で9番目の高さになっています。

つまり、静岡県では仕事に就いている人が全国平均よりも多く、また毎月の給与も多い傾向が見られます。入居者の属性も高いことが予想され、不動産投資における重大なリスクである家賃の滞納や、原状回復費が回収できないなどのリスクは相対的に低いと推測されます。

2-2　健康寿命が長く、高齢者向けの住宅需要が見込める

厚生労働省が公表している「健康寿命の令和元年値について」によると、2010年の静岡県の男性の健康寿命は71.68歳で全国2位、女性は75.32歳で全国1位となっています。その後も上位を維持しており、2019年の調査では静岡県の男性は73.45歳で全国5位、女性も76.58歳で全国5位となっています。

なお、調査の対象となった「健康寿命」とは、下記の指標によって検証が為されています。

• 日常生活に制限のない期間の平均
• 自分が健康であると自覚している期間の平均
• 日常生活動作が自立している期間の平均

健康で長生きをする人が多い静岡県では、その分、高齢者向けの住宅の供給が重要なポイントとなりうる可能性もあるでしょう。静岡県では家族類型別世帯数について将来の推測を行っており、「静岡県の世帯数の将来推計について」で公表しています。

それによると、世帯主が65歳以上の世帯数について、2035年は単独世帯が18.1万世帯になり、2010年に比べて1.63倍に増加するとしています。また75歳以上が世帯主の世帯数については、2035年時点の単独世帯が10.9万世帯となり、2010年の1.91倍になると推測しています。

これらのことから、静岡県では一人暮らしをしている健康で長生きの人がさらに増え、そのため高齢者向け住宅に対するニーズが高まると予測できます。単身者向け物件を展開しつつ、いずれ長く健康で暮らしている単身者向け物件に移行するという長期的な戦略も視野に入れることができます。

【関連記事】土地活用、サービス付き高齢者向け住宅のメリット・デメリットは？

3　静岡県で不動産投資を始めるデメリット

静岡県で不動産投資を始めるメリットについて把握しましたが、反対にデメリットについてもしっかり確認しておきましょう。

3-1　建物の劣化が早い可能性がある

静岡県の気象の特徴に、年間降水量が多いことと日照時間が長いことが挙げられます。下記は、総務省統計局「降水量（平年値）」から抜粋した「降水量（平年値、平成3年〜令和2年）の上位7位までの観測地点です。

※出典：総務省統計局「降水量（平年値）」より抜粋

静岡は7番目にランクインしており、全国の観測地点のうちで降水量が多いことが分かります。

また、静岡県「静岡県の100の指標」によると、2021年の静岡県の日照時間は2,245.1時間となっており、全国の1,969.1時間よりも長いことが分かります。これは高知県の2,310.1時間、山梨県の2,245.1時間についで全国3番目の長さになっています。

このように降水が多く日照時間が長い土地柄、建物の劣化が早い可能性があります。住宅を含めた建築物は経年によって劣化が進みますが、劣化をより早める原因となるのが紫外線と酸性雨だからです。そのため、静岡県にアパートなどを建てる場合は、サビ止めなどの劣化防止策を講じたり、外壁塗装の塗り替え工事など早めの修繕工事が必要になることも考えられます。

なお、静岡県「静岡県の100の指標」によると、日照時間の長さを活用した結果、住宅用太陽光発電施設設置件数が全国3位となっています。例えば、アパートに太陽光発電施設を設置し、アパートで使う電気を作り出したり、売電することなども選択肢となります。

【関連記事】太陽光発電投資の利回りは？必要な初期費用や土地活用の注意点も

3-2　南海トラフ巨大地震の懸念がある

静岡県で不動産投資を始める際に、気をつけたいのが南海トラフ巨大地震への対応策です。南海トラフ巨大地震とは、駿河湾から四国沖、さらに日向灘に至る南海トラフ沿いで発生する大規模な地震のことです。地震が発生する平均の間隔は88.2年で、被害想定を発表した2012年からの30年以内に発生する確率は70〜80％としています。

最大マグニチュードは8〜9が想定され、東海地方が大きく被災するケースでは下記のような建物への被害が想定されています。

※出典：内閣府政策統括官（防災担当）「南海トラフ巨大地震の被害想定について（建物被害・人的被害）　東海地方が大きく被災するケース　地震動ケース（基本） 津波ケース（ケース①）」より抜粋

このほかにも、地震火災による焼失、ブロック塀等転倒数、屋外落下物が発生する建物数などが想定されています。また、津波による死者数の想定では静岡県が95,000人で全国一となっています。

自然災害への適切な対策は、快適な住環境を提供する賃貸用物件オーナーの役割の一つです。静岡県で不動産投資を始める場合、こうした自然災害を想定して適切な対策を行うようにしましょう。

【関連記事】不動産投資、地震や火災など災害リスクへの対策方法は？それぞれ解説

まとめ

静岡県は温暖で住みやすい自然環境が特徴ですが、自然災害への備えが課題の一つです。不動産投資は長期的な視点に立って行うことが重要ですので、データを確認し慎重に判断するようにしましょう。

また、静岡県で投資を検討する場合は東京や神奈川などのエリアも投資対象として検討できる範囲となってきます。様々な投資エリアや物件タイプについて比較し、自身の投資目的と照らし合わせながら投資方法を検討されてみると良いでしょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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