群馬で不動産投資を始めるメリット・デメリットは?人口や家賃推移を検証

関東平野の北西端に位置する群馬県は、関東では2番目の広い面積を持ちながら、人口は2番目に少ないのが特徴です。この群馬県で不動産投資を始めるにはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

今回のコラムでは、人口や地価、家賃水準の他に、さまざまなデータを用いて群馬県で始める不動産投資について検証していきます。

目次

  1. 群馬県の不動産投資に関する基本情報
    1-1.群馬県の人口推移
    1-2.群馬県の地価推移
    1-3.群馬県の家賃推移
  2. 群馬県で不動産投資を始めるメリット
    2-1.不動産投資の対象になる市町村が複数ある
    2-2.部屋の広さは優先されない傾向がある
  3. 群馬県で不動産投資を始めるデメリット
    3-1.乗用車保有台数が多く、駐車場の確保が必要になる
    3-2.家賃水準が低く、住宅に費用をかけない傾向がある
  4. まとめ

1 群馬県の不動産投資に関する基本情報

この項目では、群馬県で不動産投資を検討する際に注目しておきたい人口と地価、家賃水準の推移について確認していきます。

1-1 群馬県の人口推移

不動産投資のリスクの一つが空室になることです。そのため入居者を確保しやすいかどうか、群馬県の人口総数の推移を確認していきます。

集計年月日 人口総数
2010年10月1日 2,008,068人
2013年10月1日 1,984,334人
2018年10月1日 1,949,440人
2019年10月1日 1,937,626人
2020年10月1日 1,939,110人
2021年10月1日 1,926,325人
2022年5月1日 1,914,766人

※参照:群馬県統計情報システムぐんまの統計「移動人口調査過去の月報」より抜粋

2000年代初頭は人口総数が200万人を超えていましたが、最新のデータである2022年5月1日時点の人口総数は1,914,766人となっています。2021年10月1日から約半年間で、1万人以上の減少となっています。

1-2 群馬県の地価推移

不動産価格に大きな影響を与える地価推移を確認しましょう。下記の表は、群馬県の住宅地の平均価格の推移をまとめたものです。

集計年月日 住宅地の平均価格
2018年1月1日 37,700円
2019年1月1日 37,700円
2020年1月1日 37,600円
2021年1月1日 37,500円
2022年1月1日 37,300円

※出典:群馬県「地価調査・地価公示」より抜粋

2018年から2022年の5年間で、住宅地の平均価格は微減となっています。ただし対前年変動率がプラスになっている地点も多く、上位10地点のうちすべてが高崎市内になっています。商業地でも高崎市が上位5位までを独占しており、高崎市全域で土地価格の上昇が見られます。

1-3 群馬県の家賃推移

不動産投資における主な収入源は入居者からの家賃収入です。そのため家賃水準がどのように推移しているのかも確認しましょう。下記の表は、総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」から、関東1都6県の「家賃・間代(1カ月)」「1畳当たりの家賃・間代(1カ月)」を抜粋したものです。

都道府県 家賃・間代(1カ月) 1畳当たりの家賃・間代(1カ月)
茨城県 45,231円 2,426円
栃木県 44,953円 2,395円
群馬県 42,601円 2,318円
埼玉県 59,358円 3,276円
千葉県 57,421円 3,198円
東京都 81,001円 5,128円
神奈川県 68,100円 3,898円
全国平均 55,695円 3,074円

※出典:総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」より抜粋

どのように推移しているのかを確認するために、2008年、2013年、2018年時点での家賃を比較したのが下記の表です。各年の「土地統計調査」から関東1都6県の「1か月当たり家賃・間代」を抜粋し、増減率を計算したものです。

都道府県 2008年 2013年(増減率) 2018年(増減率)
茨城県 44,564円 45,322円(101.7%) 45,231円(99.8%)
栃木県 45,721円 46,604円(101.9%) 44,953円(96.5%)
群馬県 42,245円 42,279円(100.0%) 42,601円(100.8%)
埼玉県 59,268円 58,671円(99.0%) 59,358円(101.2%)
千葉県 57,922円 56,877円(98.2%) 57,421円(101.0%)
東京都 76,703円 77,188円(100.6%) 81,001円(104.9%)
神奈川県 68,068円 67,940円(99.8%) 68,100円(102.3%)

※出典:総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」「平成25年住宅・土地統計調査」「平成20年住宅・土地統計調査」より抜粋

群馬県は、関東1都6県の中で最も家賃水準が低くなっています。2008年から2018年にかけては356円の値上がりになっており、値上がり率は1.008倍です。

2 群馬県で不動産投資を始めるメリット

不動産投資における基本的な情報を確認したところで、群馬県で不動産投資を始めるメリットを見ていきましょう。今回は2つ紹介しています。

2-1 不動産投資の対象になる市町村が複数ある

地方都市で不動産投資を検討する場合、まずは賃貸需要が見込みやすく就業先の企業や学校などが多い都道府県庁所在地を中心に検討することとなります。

しかしながら、群馬県では人口総数が10万人を超えている市が5つあり、不動産投資の対象となり得る市が複数あります。そのうち、30万人超が2つ、20万人超が2つあります。

下記の表は、群馬県の市町村別人口上位5位までの人口総数と世帯数です。

市町村 人口総数 世帯数 世帯数の対前月増加数
高崎市 370,597人 163,269世帯 631世帯
前橋市 329,157人 143,562世帯 492世帯
太田市 221,245人 93,294世帯 158世帯
伊勢崎市 210,548人 87,585世帯 80世帯
桐生市 103,286人 44,692世帯 87世帯

※出典:群馬県移動人口調査「群馬県の人国と世帯の動き令和4年5月1日現在」より抜粋

都道府県庁を置く市町村の人口が最多ではない都道府県が日本には5つありますが、そのうちの一つが群馬県です。県庁所在地である前橋市よりも高崎市の方が人口も世帯数も多く、両市の場合、前橋市は行政の中心地で、高崎市はビジネス都市といったように対比されることもあります。

こうした市町村に関する情報を丁寧に調べることで、エリアごとの特色と賃貸ニーズについて推測ができ、不動産投資に適した地域を選ぶ際の参考とすることが出来ます。

2-2 部屋の広さは優先されない傾向がある

総務省統計局「統計でみる都道府県のすがた2022」によると、群馬県は「最低居住面積水準以上世帯割合」が94.2%で、全国で9番目の高さになっています。また、「住宅の敷地面積」は338㎡で、こちらも全国9番目の広さです。これらのことから群馬県の人は、広い家に住むことに慣れていると推測できますが、借家になるとその傾向が異なります。

下記の表は、関東1都6県の「借家住宅の延べ面積(1住宅当たり)」と「借家住宅の居住室の畳数」を、総務省統計局「統計でみる都道府県のすがた2022」から抜粋したものです。

都道府県 借家住宅の延べ面積(1住宅当たり) 借家住宅の居住室の畳数
茨城県 49.1㎡ 18.67畳
栃木県 49.7㎡ 18.81畳
群馬県 48.3㎡ 18.47畳
埼玉県 46.1㎡ 18.06畳
千葉県 46.5㎡ 17.97畳
東京都 40.8㎡ 15.84畳
神奈川県 44.2㎡ 17.45畳

※出典:総務省統計局「統計でみる都道府県のすがた2022」より抜粋

群馬県の「借家住宅の延べ面積(1住宅当たり)」は48.3㎡で全国35位、「借家住宅の居住室の畳数」は18.47畳で全国38位となります。北関東圏の3県で見ると、借家住宅の面積も居室の畳数も、群馬県が最も水準が低くなっているのが分かります。

こうしたことから群馬県で賃貸用物件を運用する場合、ある程度は部屋の広さを優先しなくても、入居者を確保できる可能性があると考えられます。同じ敷地面積でアパートを建てる場合は、他県よりも部屋を多くできるということになり、これはメリットの一つとなります。

しかし、全国的に地価の高いエリアである一都三県と比較すると、群馬県の方が広くなっていることが分かります。入居者の部屋選びにおいて部屋の広さは重要な検討材料の一つであることを念頭に置き、あくまでも全体傾向として参考とされると良いでしょう。

3 群馬県で不動産投資を始めるデメリット

群馬県で不動産投資を始めるメリットを確認したところで、失敗を避けるためにデメリットやリスク、注意点についても把握しておきましょう。

3-1 乗用車保有台数が多く、駐車場の確保が必要になる

一般財団法人自動車検査登録情報協会の「都道府県別・車種別自動車保有台数(軽自動車含む)」によると、群馬県の乗用車保有台数は2022年2月末時点で1,388,128台となっています。

都道府県別の台数では13位ですが、下記の表の通り1世帯当たりの台数では4位となります。また乗用車の保有台数が100万台以上の都道府県の中で、1世帯当たりの乗用車の台数が最も多いことも分かります。

順位 都道府県 自動車保有台数 世帯数 世帯当たりの台数
1位 福井県 515,755台 292,636世帯 1.762台
2位 富山県 711,916台 406,315世帯 1.752台
3位 山形県 694,021台 398,785世帯 1.740台
4位 群馬県 1,388,128台 809,339世帯 1.715台
5位 栃木県 1,349,311台 802,215世帯 1.681台

※出典:一般財団法人自動車検査登録情報協会の「都道府県別・車種別自動車保有台数(軽自動車含む)」、各都道府県ホームページより2022年3月1日の世帯数を抜粋して計算

群馬県では1世帯で2台以上の車を持っている世帯も多く、賃貸用物件オーナーとしては駐車場の確保が必須になる可能性もあります。そのため敷地を広く確保したり、駐車場設備を設けるなどで初期費用が高額になるケースも想定されます。

3-2 家賃水準が低く、住宅に費用をかけない傾向がある

総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」によると、群馬県の家賃は平均42,601円となっています。これは都道府県別に見ると28番目の高さで、関東1都6県の中では最も低くなっています。また総務省統計局「統計でみる都道府県のすがた2022」によると、「民営賃貸住宅の家賃(1カ月3.3㎡当たり)」は3,433円となっており、これは全国で44番目の高さです。

下記の表は、関東1都6県の「民営賃貸住宅の家賃(1カ月3.3㎡当たり)」を抜粋したものです。

都道府県 民営賃貸住宅の家賃(1カ月3.3㎡当たり) 全国順位
茨城県 4,034円 19位
栃木県 3,884円 25位
群馬県 3,433円 44位
埼玉県 5,293円 5位
千葉県 4,786円 8位
東京都 8,793円 1位
神奈川県 6,256円 2位

※出典:総務省統計局「統計でみる都道府県のすがた2022」より抜粋

この表から分かるのは、同じ広さの賃貸用物件を所有している場合、群馬県では得られる収入が低いということです。

これは別の統計でも似たような結果が出ています。それが「住居費割合(対消費支出)(二人以上の世帯)」で、群馬県は全国46位の4.0%となっています。つまり群馬県民は、住居にあまり費用をかけていないということが言えます。

個別の案件および個人の嗜好などで異なりますが、全体的に見ると群馬県では部屋は広くなくても構わないが、家賃水準が低く、住居にあまり費用をかけないと推測できます。これは、例えばリフォームやリノベーションなどによって家賃を値上げした場合、家賃の安い物件に流れるということも考えられ、この点は懸念材料と言えるでしょう。

まとめ

群馬県では、対象にできそうな市町村が複数あることから、経営スタイルに合わせた不動産投資を始められる可能性があります。

ただし、家賃水準が低いこと、住居に費用をかけないことは、長年にわたって不動産投資をしていくには気になる点です。このような地域の特性を適切に把握した上で、不動産投資を検討していくと良いでしょう。

また、特定のエリアや物件だけでなく複数の投資方法についても調べ、自身の目的に合った投資商品を比較してみることも重要なポイントとなります。複数の不動産会社に話を聞いてみたり、自身の投資目的を再確認するなど、慎重に検討を進めて行きましょう。

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倉岡 明広

倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。