埼玉でのアパート経営、知っておきたいポイントは？埼玉エリアに強い不動産投資会社も

埼玉県は首都圏一都三県の一つであり、全国5番目の730万人が暮らしています。2018年に行われた埼玉県の土地統計調査では空き家率が全国一低いなどの特徴があり、不動産投資の候補地として考えられることも多いエリアです。

そこで今回のコラムでは、埼玉でアパート経営を行うために知っておきたいポイントについて解説していきます。また埼玉エリアに強い不動産投資会社も紹介していきます。

目次

1. 埼玉でアパート経営を行う際に知っておきたいポイント
   1-1．通勤・通学時間が長い
   1-2．県の人口が減少している
   1-3．省エネルギー設備が整っている
   1-4．持ち家比率が高い
   1-5．空き家率が全国で最も低い
2. 埼玉エリアに強い不動産投資会社
   2-1．シノケンプロデュース
   2-2．アイケンジャパン
3. まとめ

1　埼玉でアパート経営を行う際に知っておきたいポイント

毎月家賃収入が得られるなど安定的な運営ができるアパート経営ですが、埼玉で行う場合、どのような点に注意するといいのでしょうか。5つのポイントを紹介していきます。

1-1　通勤・通学時間が長い

埼玉県の資料「令和2年国勢調査 従業地・通学地による人口・就業状態等集計結果」によると、埼玉の他県で従業・通学する人口割合は 13.9％で、全国で最も高い割合になっています。また、総人口から不詳者や完全失業者等を除いた人口で割ると25.6％とさらに高く、従業者・通学者の約１／４が県外へ流出していることが分かります。

このことから埼玉県在住者は他県へ通勤・通学する人が多く、通勤時間が長くなっています。下記が都道府県別の片道通勤時間のランキングです。

※出典：埼玉県「平成30年住宅・土地統計調査結果 埼玉県分の概要」より抜粋

一都三県では最も短い通勤時間となりますが、全国平均の28.1分よりも長く、全国での順位は第4位に位置しています。東京都心の住宅事情と同様に、急行停車駅などが最寄り駅となっている交通アクセスの良い物件に、人気が集中する傾向があると推測できます。

埼玉県の交通アクセスについても、埼玉県内の駅の1日あたりの利用者数ランキングから確認してみましょう。

※出典：埼玉県「県内駅・利用者数ランキング（令和2年度・1日平均）」より抜粋

エリアを選定する際は、最寄り駅までの距離に加えて、最寄り駅から東京への行きやすさなども踏まえた上で行うことが重要になります。

1-2　県の人口が減少している

アパート経営は20年前後の長い期間の運用になるため、将来の人口推移を推測することも必要です。そこで埼玉県の人口推移を見てみると、人口減少が続いていることがわかります。

※出典：埼玉県「推計人口（月報データ）」より抜粋

コロナ禍で一時的に人口が減少していた首都圏一都三県ですが、他都県で人口増加傾向も見え始めている中、埼玉県では人口減少が続いています。人口が減少している市町村も多く、2023年1月1日時点で前月から人口が増加しているのは下記の通り9市町区のみとなっています。

※出典：埼玉県「推計人口（月報データ）」より抜粋

1位の緑区、4位の南区、5位の桜区とさいたま市が上位に位置しているため、さいたま市も人口が増加しているように思いますが、市全体では557人の減少となっています。区によって増減がはっきりしているため、この点も注意が必要です。投資のエリアを選定する際は、これらのことも把握しておきましょう。

1-3　省エネルギー設備が整っている

埼玉県の資料「平成30年住宅・土地統計調査結果 埼玉県分の概要」によると、「太陽光を利用した発電機器のある住宅」は11万7,000戸で愛知県に続いて全国2位に位置しています。前回調査の平成25年よりも3万件以上増加しています。

また「二重サッシまたは複層ガラス窓のある住宅」は80万9,800戸で、北海道、東京都、神奈川県に続いて全国で第4位になっています。前回調査よりも15万件以上の増加になっています。

この数値は持ち家も含まれるため、持ち家と借家を分けて見てみると下記のようになっています。

※出典：埼玉県「平成30年住宅・土地統計調査結果 埼玉県分の概要」より抜粋

1-4　持ち家比率が高い

埼玉の持ち家比率は全国平均の61.2％よりも高い65.7％で、首都圏の一都三県の中では最も高くなっています。また持ち家の数は1,987,700戸となっており、東京都、神奈川県、大阪府に次いで全国第4位に位置しています。

埼玉県の持ち家率

※出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」より抜粋

東京のベッドタウンという側面があることから、地価の比較的安い埼玉では持ち家比率が高くなっていると推測できます。

一方、借家の世帯数は936,600戸となっており、種類別世帯数は下記のようになっています。

埼玉県における世帯別の借家戸数

• 1人世帯…508,400戸
• 2人以上世帯…428,200戸

※参照：同上

単身者世帯がやや多いものの、ファミリー世帯と大きく差が開いているとは言えません。つまり埼玉での不動産投資は単身者向け物件でもファミリー向け物件でも選択肢として検討しやすい、ということが言えます。

1-5　空き家率が全国で最も低い

埼玉県の資料「平成30年住宅・土地統計調査結果 埼玉県分の概要」によると、埼玉の空き家率は10.2％で、全国で最も低い数値になっています。

※出典：埼玉県「平成30年住宅・土地統計調査結果 埼玉県分の概要」より抜粋

賃貸用住宅に限定してみると、空き家率は5.9％となっており、全国で17番目の低さです。ただし空き家の数は199,400戸あり、全国で6番目の多さとなっています。

※出典：埼玉県「平成30年住宅・土地統計調査結果 埼玉県分の概要」より抜粋

空き家率が全国で最も低い埼玉ですが、空き家の数は多く、特にさいたま市などの県南部に集中しています。そのため、埼玉でアパート経営を行う場合は、空き家率の低さに惑わされず実数を把握することもポイントで、空き家にならない対策を徹底する必要があると考えられます。

2　埼玉エリアに強い不動産投資会社

埼玉でのアパート経営は、交通アクセスが良いエリアに絞る、空室対策を徹底して行う必要があるなど、注意しなければいけないポイントがあります。これらの注意点を押さえながら、まずは情報収集から行っていくと良いでしょう。

埼玉エリアの住宅事情に詳しく、実績が豊富な「シノケンプロデュース」と「アイケンジャパン」の2社を紹介していきます。

2-1　シノケンプロデュース

シノケンプロデュースは、自社施工のアパートをこれまで6,000棟以上供給している不動産投資会社です。「シノケングループ」の100%子会社で、東京都港区の本社ほか、福岡市、名古屋市、大阪市、仙台市にオフィスを展開しており、7,000名を超える全国のオーナーと契約しています。

全国賃貸住宅新聞「賃貸住宅に強い建築会社ランキング」が実施している「年間アパート開発棟数部門」では8年連続No.1の実績があります。

管理業務はグループ企業のシノケンファシリティーズが担当しており、グループが一丸となってオーナーのアパート経営をサポートするのも特徴です。2022年12月末時点の管理戸数は44,000戸超で、入居率は98.39%（2022年の年間平均）と高い水準を維持しています。

アパートの特徴

シノケンプロデュースのアパートは、入居者の快適性を優先していることから、下記のような特徴があります。

• 土地は、最寄り駅から徒歩10分以内の入居ニーズの豊富なエリアを厳選し、独自ルートにより取得
• 耐震性を高めて、震度7でも倒壊しない建物をつくる
• 入居者へのアンケートをもとに、サーモスタット付水栓など人気の高い設備を標準装備
• 独自工法を採用し、防音対策を徹底
• 劣化対策等級2に適合しており、概ね50〜60年の長期耐久性能を保有
• エアコンなどの保証や原状回復時の定額リフォームなどを保証する「シノケンあんしんシステム」を提供

2016年には主力商品の「New Standard」がグッドデザイン賞をダブル受賞しており、デザイン性の高さに対しても各方面で高い評価を受けています。

金融機関との信頼関係による豊富な融資実績

シノケンプロデュースの特徴の一つは豊富な融資実績です。30年以上にわたる金融機関との信頼関係により、日本で初めてシノケンプロデュースが新築投資用アパート100％ローンの提供を開始しています。

独占契約を含めて、提携している金融機関は20行以上あり、オーナーの属性によっては、金利が1％台、融資期間が住宅ローンやRC造と同じ35年間のプランを紹介してもらうことも可能です。

シノケンプロデュースでアパート経営を始める流れ

シノケンプロデュースでアパート経営を始めるには、主に次の3つの方法があります。

• オンラインセミナーを受ける
• 個別相談会に参加する
• 資料を請求する

それぞれの方法について流れを解説していきます。

オンラインセミナーを受けるには、「無料セミナー」のページで申し込みをします。オンラインセミナーの時間帯が複数表示されるので、参加希望のセミナーを選び、氏名や住所などの必要事項を記入して送信します。

個別相談会については、仙台をはじめ、東京、名古屋、大阪、福岡の各会場でセミナー講師に個別で相談できる「プライベート個別相談会」を行っています。オンラインで相談をすることも可能です。

「まずはシノケンのアパート経営について詳しく知りたい」という方は資料請求も可能です。ノウハウブックを入手することで、自宅でシノケンプロデュースのアパート経営について学ぶことができます。「申し込みページ」から資料請求のページに行き、入力フォームに住所などを記載して送信することで申し込みが完了します。届いた資料を確認し、アパート経営を検討する場合は、個別相談などでさらに詳しい相談をする流れになります。

2-2　アイケンジャパン

アイケンジャパンは、全国各地に1,000棟以上のアパートを供給している不動産投資会社です。福岡本社と東京本社のほか、国内10カ所と海外1カ所に拠点を持ち、主力商品の「グランティック」シリーズなどを全国に展開しています。埼玉県でも「REGALEST西大宮2」「Grandtic-Smart 蓮田」など30棟以上の施工実績があります。

「堅実なアパート経営」をコンセプトとして掲げ、「入居者に選ばれるかどうか」を徹底的に追求して物件を提案しています。コンセプトを実現するために管理体制やサポート体制を充実させているのも特徴で、入居者からの問い合わせには24時間体制を構築しています。また初心者オーナーでも不安なく取り組めるように、初回満室保証制度といった4つの保証制度も用意しています。

アパートの特徴

アパート経営の成功の本質を「入居者に選ばれるかどうか」とし、下記のようなこだわりを持って設計および建築を行っています。

• 土地を選定する際は、最寄り駅から徒歩15分以内で「老朽化しても入居者から選ばれるかどうか」を判断
• 住み心地や快適性に配慮し、ビルトインキッチンや温水洗浄便座、浴室テレビといったアパートとは思えないような設備が標準装備
• RC造と遜色のない防音性能を提供
• 「キソゴム」と耐力壁を用いた独自のBSP構造で、建築基準法で定められている基準以上の強度を確保
• 劣化対策等級は3を獲得し、建物が長持ちするだけではなく、メンテナンス費用も軽減

このほか、先進的な設備の導入にも積極的に取り組んでおり、スマートフォンが部屋の鍵となる「スマートロック」、家電の遠隔操作なども行える「ホームIoT」がすでに標準装備されています。このように入居者の快適性や利便性に優れた物件となっていることから、物件オーナーや入居者だけではなく金融機関からも厚い信頼を寄せられています。

業界トップ水準の入居率と収益稼働率

長期の運用を目指すアパート経営では、不動産投資会社を選ぶ際に丁寧に検討することが求められます。その際、検討材料の一つとなるのが、既存物件の入居率と収益稼働率です。アイケンジャパンでは、どちらも高い水準を維持しています。

まず入居率は、2021年1月から12月までの平均で99.7％となっています。対象物件は、同社が企画施工した物件のうち2021年12月末時点まで継続して賃貸管理を行っている7,232戸です。高い入居率を維持していますが、フリーレントや家賃の値下げなどオーナーの負担が大きい対策を行っていないのも特筆に値します。これは仲介店舗との信頼関係づくりなど、さまざまな努力を行っているからです。

また収益稼働率は、新築時に提案した年間想定家賃収入に対する実際の家賃収入の割合です。同社が企画開発した物件の収益稼働率は98.6％（2023年6月末時点）となっており、こちらも高い水準となっています。

アイケンジャパンでアパート経営を始める流れ

アイケンジャパンでアパート経営を始めるには、下記のような方法があります。

• セミナーに参加する
• 個別相談会に参加する
• 資料を請求する

セミナーや個別相談会への申し込みは「セミナー情報」のページに専用の申し込みフォームがあるので、そちらに入力して送信すると申し込みが完了します。セミナーの日時と都合が合わない場合は、同じページから個別相談会に申し込みをすることができます。

セミナーへの参加前にアイケンジャパンについて詳しく知っておきたいという方は、同社のパンフレットと「アパート経営成功の秘訣55」を無料でプレゼントしてもらうことも可能です。気になる方は「資料請求」のページから申し込みをされてみると良いでしょう。

まとめ

約730万人が暮らす埼玉は、空き家率が低い、人口が伸び悩んでいる、などの住宅事情があります。アパート経営を始める際は、こうした埼玉の住宅事情に精通した不動産投資会社を選ぶようにしましょう。

今回のコラムでは、「シノケンプロデュース」と「アイケンジャパン」を紹介しました。無料セミナーに参加したり、資料などを入手することができますので、検討されてみると良いでしょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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