リスクと手間をおさえて運用できる不動産投資の方法4つ、メリットや注意点も

不動産投資は、定期的な収入を得るための投資として広く活用される資産運用方法です。不動産投資ローンのレバレッジ効果や、不動産管理の大部分を委託できるメリットがあり、長期の資産形成にも向いた投資方法と言えるでしょう。

しかし、大きな自己資金が必要であったり、融資を受けないと物件を購入できないこともあるなど、誰でも手軽に始められる投資と言い切れない側面もあります。その他、不動産投資は物件の購入後にも客付けや物件管理といった作業もあり、サラリーマンの副業としてはやや手間もかかります。

このようなデメリットの解決方法として、最近では少額資金からリスクと手間を抑えて不動産投資ができる様々な投資商品が提供されています。本記事では、比較的にリスクや手間を抑えて不動産投資を始められる4つの方法をお伝えします。

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※本記事は投資家への情報提供を目的としており、特定商品・銘柄への投資を勧誘するものではございません。投資に関する決定は、ご自身のご判断において行われますようお願い致します。

目次

1. 不動産投資型クラウドファンディング（匿名組合型）
   1-1．不動産投資型クラウドファンディングのメリット
   1-2．不動産投資型クラウドファンディングのデメリット・注意点
2. 融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）
   2-1．融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）のメリット
   2-2．融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）のデメリット・注意点
3. J-REIT（ジェイリート）
   3-1．J-REIT（ジェイリート）のメリット
   3-2．J-REIT（ジェイリート）のデメリット・注意点
4. 不動産小口化商品（任意組合型）
   4-1．不動産小口化商品のメリット
   4-2．不動産小口化商品のデメリット・注意点
5. まとめ

1．不動産投資型クラウドファンディング（匿名組合型）

不動産投資型クラウドファンディングは、「不動産特定共同事業法」に登録している不動産会社が提供する投資商品です。

不動産会社が保有予定の不動産に対し、匿名組合契約を結んで多数の投資家からも出資を募り、購入した不動産から得た家賃収入や売却益を投資家に対して分配します。1～10万円など少額からの投資が可能であり、多くの現金を用意せずとも不動産投資ができます。また不動産は運営元の不動産会社が運営するので、個人で運用・管理する手間も省けます。

1-1．不動産投資型クラウドファンディングのメリット

不動産投資型クラウドファンディングのメリットは1万円など少額から投資が可能であり、分散投資しやすい点です。分散投資できれば立地リスク、運営会社リスク、時期リスク、物件の種類によるリスクを軽減できます。

また運営会社によっては売却益を投資家に分配するサービスもあるので、年利換算で数十%の高い利回りを見込めるケースもあります。

1-2．不動産投資型クラウドファンディングのデメリット・注意点

不動産投資型クラウドファンディングは運営会社によっては、ファンド運用中の解約ができないサービスがあります。

例えば、生活に必要な資金で投資してしまうと、生活に支障を来す事態も起こりえます。また運用不動産が値下がりすると、最終的に投資家に出資金を満額返済できず、損失が起こることがあります。

少額から投資が出来るという利点を活かして、まずは余剰資金から投資を始めてみたり、不動産会社の劣後出資割合が高いファンドを選んでリスク対策をしましょう。

主な不動産投資型クラウドファンディングの比較

【関連記事】不動産投資型クラウドファンディングを選ぶポイントは？注目の8社を紹介

2．融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）

融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）は正確には不動産投資ではありませんが、不動産を購入する不動産関係の事業者に資金を貸し付けて金利収入の分配を受け取るファンドが数多くあり、間接的に不動産投資を行えます。

不動産を扱う融資型クラウドファンディングは不動産を担保に設定しており、不動産の運用益・売却益を返済原資として金利収入を得るスキームです。

2-1．融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）のメリット

融資型クラウドファンディングのメリットは、1万円など少額から投資でき、また利回り6~7%など、不動産投資型クラウドファンディングと比較しても高い利回りを提供するサービスもあります。

その他、金利収入であるため原則として想定利回りの変動リスクが低く、一定の収益を見込みやすいのが特徴です。貸付時に担保や保証を設定しているファンドも多く、資産保全対策に気を配ることもできます。

2-2．融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）のデメリット・注意点

融資型クラウドファンディングは貸付による金利収入を目的とした投資手法です。そのため、貸付先が倒産したリ、返済が遅れるリスクがあります。担保の情報や貸付先の会社の財務状況などを見ておきましょう。

ただし、融資型クラウドファンディングは貸付を行うという性質上、融資先企業の情報が開示されていないケースも多く、また不透明性も相まって資金の使途や管理方法について行政指導を受けた事例もあります。事業者が適切に管理できるかどうかという事業者リスクの見極めについても、融資型クラウドファンディングの注意点と言えるでしょう。

また、ソーシャルレンディングは運用中のキャンセルができないため、長期運用ファンドに投資すると長期間資金を拘束されるリスクがあります。余剰資金で行うようにしましょう。

主な融資型クラウドファンディング

3．J-REIT（ジェイリート）

J-REITとは日本国内で発行される不動産投資信託の略称です。不動産投資法人が個人から資金を集めて不動産を購入し、運用によって得た利益を投資家に分配します。

J-REITは上場しているため、証券市場で購入・売却が可能であり、おおよそ数十万円からJ-REITを通じた不動産投資ができます。不動産の運営は不動産投資法人が行うので、個人で不動産を運営する必要はありません。

3-1．J-REIT（ジェイリート）のメリット

J-REITは証券を所有している期間は、定期的に分配金を受け取ることができます。また、証券市場に上場しているので相場の変動があり、売却益を得たり、現金化が容易という点もメリットです。

3-2．J-REIT（ジェイリート）のデメリット・注意点

J-REITは証券市場に上場しているので、相場の変動が起きます。値上がりすると利益が出ますが、値下がりすると大きな損失が出る可能性もあります。そのため相場の変動には注意が必要です。また分配利回りの目安は2~3%が多く、他の投資手法よりやや低くなっています。

J-REIT（ジェイリート）の始め方

REITを購入するためには、証券会社に口座を開設する必要があります。REITは証券市場に上場している不動産投資信託のため、株式と同じように証券として取引を行うことになります。証券会社に口座を開設するステップは下記の3つです。

1. REITの取引を行う証券会社を選ぶ
2. 証券口座の開設に必要なものを用意する
3. 入金して投資を準備する

証券会社に口座を開設するためには、まずは証券会社に口座の開設を申請します。証券会社を選ぶ際は、取引手数料や普段利用している銀行口座との連携を考慮しつつ、選んでみると良いでしょう。

三井住友銀行と連携できる「SMBC日興証券」や、住信SBIネット銀行と連携できる「SBI証券」などのネット証券であれば、PCやスマホから簡単に取引を行うことができるうえ、取引手数料も割安になっています。下記の記事でネット銀行と連携できるネット証券会社5社をまとめていますので、まだ口座を開設されていない方は併せてご参考下さい。

【関連記事】ネット証券とネット銀行を連携するメリットは？ネット証券会社5社を比較

4．不動産小口化商品（任意組合型）

不動産小口化商品も、不動産特定共同事業法に基づき、不動産会社が不動産の購入時に投資家から数十万円などの資金を募ります。そして集めた資金で不動産を購入し、投資家に賃料収入などを分配します。

不動産投資型クラウドファンディングもこの不動産小口化商品の一種ですが、契約類型が異なります。不動産投資型クラウドファンディングと呼ばれるものは匿名組合型のものが中心ですが、不動産小口化商品は任意組合型のものが中心となっています。

4-1．不動産小口化商品のメリット

任意組合型の不動産小口化商品は、分配金の受け取りができる受益権だけでなく、登記上でも不動産の所有権を有することが可能です。そのため、不動産特有の税制メリットを受けることも可能となり、長期運用を前提としたものが多くなっています。

例えば、匿名組合型の不動産投資型クラウドファンディングの収入は雑所得となるため最大で約45%の課税率となります。一方、任意組合型の不動産小口化商品の所得は不動産所得になり、減価償却費を給与所得などと損益通算することも可能です。

4-2．不動産小口化商品のデメリット・注意点

一方で注意点としては、実際に所有権を有することで無限責任となり、出資元本以上の債務を抱える可能性があります。また、小口化されているとはいえ出資額が最低100万円などと大きく、ローンの活用が難しいという点もデメリットとなるでしょう。

また、2023年時点、任意組合型の不動産小口化商品を提供している不動産会社は多くありません。投資の選択肢がまだ少なく、商品の比較検証が難しいという点にも注意が必要です。

【関連記事】不動産小口化商品（任意組合型）のメリット・デメリットは？仕組みや注意点も

まとめ

ここでは4つのリスク対策を行いやすく、また運用の手間がかからない不動産投資手法をご紹介しました。

リスクを抑えるには投資先商品の情報をしっかり調べ、不動産の収益性を検討すること、そして１つの対象に資金を集中しないことが挙げられます。特にファンドに投資している期間自由にキャンセルできないサービスの場合は、投資期間にも注意が必要です。

今回ご紹介した不動産投資の方法は実物不動産と比較して少額資金から投資が可能ですが、元本を棄損するリスクもあります。様々なサービスや投資手法を比較し、分散投資を心がけるようにしましょう。

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