不動産を高く売却する方法は？不動産価格が上がる要因を解説

不動産を高く売却するには、不動産価格が上がる要因を分析し、それぞれの要因の性質に合わせた対応をすることが大切です。

しかし、不動産価格は不動産市場の動向に加えて、不動産それぞれの個別理由によっても売却価格が変動していきます。不動産売却を検討するのであれば、全体傾向と個別要因の二つの視点を持ちながら、慎重に検討することが重要になります。

本記事では、不動産価格が上がる要因や上昇要因ごとの対応策、個別の不動産を高く売却する方法についても解説していきます。不動産売却を検討している方はご参考下さい。

目次

1. 不動産価格が上がる要因
   1-1．不動産市場の需給関係
   1-2．金融機関の融資緩和
   1-3．地域再開発や人口増加
   1-4．不動産の個別要因
2. 不動産を高く売却するには
   2-1．経済的・社会的要因の動向を見極める
   2-2．物件ごとの個別要因に対して対策する
   2-3．周辺相場を細かく分析し、売却戦略を練る
3. まとめ

1．不動産価格が上がる要因

不動産価格が上がる要因には、様々なものが考えられますが、大きく分けて経済的要因と、社会的要因、その不動産個別の要因があるといえます。

経済的要因としては、不動産市場に直接関係する供給と需要の関係、金融機関の融資姿勢が挙げられます。そのほか、社会的要因として、不動産の所在する地域の再開発や人口増加の影響が考えられます。

そのような全体的な傾向としての視点に加えて、不動産個別の要因としてリノベーションなど付加価値の向上も影響してくることになります。以下で、詳しく解説していきます。

1-1．不動産市場の需給関係

まず、不動産の価格推移から不動産市場の状況を見て行きましょう。

不動産価格の動向を表す、国土交通省の不動産価格指数データの推移をみると、2013年1月頃から、特にマンションの価格指数が一貫して上昇しており、2010年を100とすると、2020年10月には155まで上昇しています。（※国土交通省「不動産価格指数（令和２年１０月・令和２年第３四半期分）」を参照）

公益財団東日本不動産流通機構の「首都圏不動産市場の動向（2020年）」による中古マンションの動向データでも、中古マンションの成約件数は2019年まで横ばい、コロナショックの起きた2020年でも前年6％減にとどまっています。

このようなデータからすると、不動産市場では需要が大きく減少しているということもなく、供給量と比較しても需要量は堅調であるといえます。

新築マンションの初月契約率は70％程度、在庫数は10,000戸未満が好調判断の基準とされており、これらを上回っていることからも不動産市場は好況で推移しているといえるでしょう。

1-2．金融機関の融資緩和

不動産は融資を受けて購入することが多いことから、金融機関の融資姿勢の緩和によって不動産の需要が増加し、価格上昇する要因となります。

※国土交通省「不動産市場動向マンスリーレポート」より引用

不動産・建設業向けの貸出金残高の推移をみてみると、2013年頃から増加を続け、2018年末には1.2倍程度にまでなっています。

また、不動産業向けの金融機関の貸出態度判断の推移も2013年から2018年までに10％～20％程度改善しています。これらは、前述の不動産価格指数の推移と相関関係がみられます。

不動産業向けの融資姿勢が緩和され、貸出金が増えていることは、不動産価格を押し上げる要因になるといえます。

1-3．地域の再開発や人口増加

不動産の価格は、社会的要因に影響を受けることがあります。たとえば、オリンピックなどの大規模なイベントや駅前の再開発、カジノ誘致などによって、周辺地域の不動産価格が上がることがあります。

また、不動産の立地している周辺地域への人口流入も、不動産価格の上昇要因となります。いずれの場合でも、その地域の不動産需要が増加することによって、需給バランスが崩れ、不動産価格を押し上げる可能性があります。

1-4．不動産の個別要因

不動産の個別要因によっても、価格が上昇する可能性があります。

たとえば、戸建であれば、内装から外装までをオーナーの判断でフルリノベーションすることも可能です。リノベーションによって、その不動産を欲しいという需要が増加し、価格が上昇することもあります。

しかし、不動産の建物部は経年劣化により資産価値が低下していきます。実際にリノベーションを検討する際は、リノベーション費用をかけて売却価格の上昇が見込めるのか、慎重に検討することが重要です。

2．不動産を高く売却するには

不動産価格が上がる要因を解説してきました。不動産を高く売却するには、これらの要因の性質に応じた対応が有効であるといえます。

以下、経済的・社会的要因、物件の個別要因、そして、これらの要因以外に価格に影響を与えうる要素、に区別して、不動産を高く売却する方法について説明します。

2-1．経済的・社会的要因の動向を見極める

経済的・社会的要因については、個人の力ではコントールすることができません。そのため、不動産市場の需要と供給の関係や金融機関の貸出態度の動向を見極めて、価格の上昇につながっているタイミングで売却することが重要になります。

たとえば、在庫数が増加して契約率が下がる傾向にあるようなら、需要が弱くなってきた考えられます。金融機関の貸出態度が厳しくなってきたり、貸出金利の上昇がみられるのであれば、不動産価格の上昇も止まる可能性が生じてくるでしょう。

地域の再開発や人口の増加に関しても情報収集を怠らず、それらの影響で不動産価格が上昇してくることが見込めるのかどうか、判断していくことが重要となります。

2-2．物件ごとの個別要因に対して対策する

個人がある程度コントロール可能な物件の個別要因については、経年劣化による価格への影響を考慮し、価格が大きく下落してしまう前に売却することも検討してみましょう。

例えば、定期的に不動産会社の査定を受けておき、実際の不動産価格がどのように推移しているのか確認しておくことも有効な手段となります。不動産会社による査定は実際の売出価格の設定で使われる価格となるためです。

不動産査定を受ける際は、インターネット上で複数の不動産会社へ査定依頼ができる「不動産一括査定サイト」の利用を検討してみましょう。不動産一括査定サイトは「まずは価格を知って売却検討したい」という場合にも便利に活用することができます。

複数の不動産会社へ査定を依頼することで、査定価格や査定の根拠、担当者の対応力を比較することができます。不動産会社によって査定額が大きく変わることも少なくないため、複数の不動産会社の見比べてみましょう。

下記は主な不動産一括査定サイトの一覧です。ここでご紹介している査定サイトは悪徳業者の排除を積極的に行い、全国エリアに対応している特徴を持っています。

主な不動産一括査定サイト

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なお、付加価値をつけることについては、リノベーション工事などの支出する金額以上の付加価値が見込めそうであれば、売却するタイミングで検討してみましょう。

ただし、このようなリノベーションで必ずしも支出額以上の金額を売却価格に上乗せできるとは限りません。売却依頼を検討している不動産会社の担当者へ相談するなど、リノベーションによる価格上昇が見込めるのかどうか、慎重に検討していきましょう。

2-3．周辺相場を細かく分析し、売却戦略を練る

不動産の価格は、周辺相場にどのような需要があるか、その不動産に特定の需要を満たすアピールポイントがあるか、によって変わってきます。

たとえば、特定の学区の学校に子どもを通わせたいという需要が多い地域であれば、子ども部屋を含めた部屋数の多いファミリータイプの物件を求める需要があると考えられます。

その他、郊外で駅から遠い地域であれば、複数台駐車できるような広めの駐車場が付いている物件に需要がある場合もあります。

このように、自分の所有している不動産が、エリアの需要にマッチした特定の需要を満たしているようであれば、他の物件と差別化できる可能性があります。このように、周辺の細かい需要と物件の特徴に合わせた売却戦略を練ることも、不動産を高く売却する方法の一つといえるでしょう。

まとめ

不動産を高く売却するには、経済的・社会的要因によって不動産価格が上がっているときは、タイミングを見計らって上昇している最中、あるいは上昇要因が減退しないうちに売却することが大切です。

不動産価格に影響を与える要因として、物件の経年劣化による価格下落への対策、物件の個別要因に合わせた売却戦略も重要です。これらは、オーナーがある程度コントロールできる部分となるため、本記事を参考にして、高く売却するための努力、工夫をしていきましょう。

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佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。

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