不動産ローンの滞納、個人再生と任意売却の違いやメリット・デメリットは？

不動産のローンを支払えなくなった場合、個人再生や任意売却といった方法がありますが、どちらを選べば良いのかお悩みの方も少なくないのではないでしょうか？

ローンの滞納をし続けた場合、最終的には家が競売にかけられてしまう可能性があります。競売は居住者の損失やデメリットが多くなるため、事前の対策が重要です。

この記事では、ローンを滞納した時の流れや個人再生と任意売却の違い、メリット・デメリット・注意点をお伝えしていきます。

目次

1. 不動産のローンを滞納した時に知っておきたいこと
   1-1．不動産ローンを滞納したらどうなる？
   1-2．競売は居住者にとって損失が大きい
2. 個人再生と任意売却の違いやメリット・デメリット
   2-1．個人再生のメリット・デメリット
   2-2．任意売却のメリット・デメリット
   2-3．個人再生と任意売却、選ぶポイント
3. 個人再生の注意点
4. 任意売却の注意点
5. まとめ

1．不動産のローンを滞納した時に知っておきたいこと

不動産ローンを滞納してしまった際は、金融機関から通知が届き、3ヶ月目には「個人信用情報機関」に事故として記録される恐れがあります。また、その後も返済が行われない場合には、最終的に競売にかけられ立ち退きを要求されてしまいます。

家が競売にかけられると通常の仲介による売却価格より低い金額で落札される可能性が高く、多くのローン残債を抱えてしまう可能性があります。

このような状況を避けるため、ローンを滞納した際の流れや滞納時に知っておきたいことについて詳しく見て行きましょう。

1-1．不動産ローンを滞納したらどうなる？

不動産ローンを滞納してしまうと、はじめに金融機関からの電話や書面による通知があり、2ヶ月目には「催告状」や「督促状」といった、より債務の弁済を強く促す書面が郵送されてきます。

3ヶ月程度で「個人信用情報機関」に事故の記録をされることがあります。この場合、クレジットカードを新たに作成する事やローンを組む事が難しくなります。

4ヶ月目で「期限の利益の喪失」という分割で債務を支払う権利を失う事態となります。

保証会社がローン契約者に代わり金融機関に弁済を行い、ローンの契約者は保証会社に対して返済を行うことになります。5ヵ月目には競売開始通知書が届き、裁判所の執行官が住宅を訪問し写真撮影等を行い、その後は本格的に競売へと手続きが移行していきます。

このような状況を避けるため、不動産のローンを払えず滞納してしまった時は、早めに金融機関に相談に行くことが大切です。

できれば滞納前に相談に行き、返済スケジュールの変更（リスケジュール）をしてもらうことが重要です。しかし、既に滞納してしまった際でも早目の行動をとる事で損失をおさえられる可能性があります。

1-2．競売は居住者にとって損失が大きい

住宅が競売にかけられると、相場の価格より低い金額で入札され多くの債務が残ってしまう可能性が高くなります。

また、競売が行われてしまうと金額だけでなく、精神的・物理的な負担も増加します。例えば、裁判所から物件の調査が入り強制的に立ち退きを要求されるため、引っ越しの準備やその他の費用の捻出が難しくなるケースもあります。

このように、競売は居住者にとって損失が大きいため、できるだけ回避する方向で対処していくことが重要となります。不動産のローンを滞納した際には任意売却や個人再生といった方法で、早めに対処を行いましょう。

2．個人再生と任意売却の違いやメリット・デメリット

個人再生・任意売却の違いは、以下の通りになります。

個人再生とは裁判所に申し立てを行う事で債務を一定額減らす事ができる、債務整理の手続きとなります。

一方、任意売却は、家の売却方法の1つで、ローンの残債が家の売却価格を上回る（オーバーローン）の際に利用されることが多い売却方法です。ローンを組んでいる金融機関に承諾を得て通常の方法と同様に家を売却し、抵当権（家を差し押さえる権利）を外してもらいます。

個人再生は債務整理の1種であり、任意売却は売却方法の1つとなります。多くのケースでは、住宅ローンを滞納している場合や返済できない時は任意売却、住宅ローン以外にも債務がある場合は個人再生を選ぶという流れとなります。

以下、個人再生と任意売却のメリット・デメリット、それぞれの方法を検討するケースを見て行きましょう。

2-1．個人再生のメリット・デメリット

個人再生のメリットは、債務の総額を減らせることで、債務金額によっては100万円～500万円が免除されます。

デメリットは破産と同様の社会的評価を受ける可能性があり、個人信用情報機関への事故情報が記録されてしまう可能性があることです。個人信用情報機関へ記録がなされてしまうと、新たにクレジットカードを作る事やローンを組む事が難しくなります。

また、財産目録や報告書、再生計画案など多くの書類を提出しなければならず、手続きが煩雑である点や、手続き費用が破産や特定調停と比較して高い点もデメリットとなります。

ただし、債務を少なくしたい時や、債務を払いきれないものの自己破産に抵抗がある方には有効な方法となります。

2-2．任意売却のメリット・デメリット

任意売却のメリットは、通常の売買と同じ手順で売却を進めるため、相場に近い価格で住宅を売却できる点や、不動産会社への仲介手数料・抵当権抹消費用等が売却費用から差し引かれるため、持ち出し金がない点が挙げられます。

また、リースバックや家族間売買を行う事で、今の家に住み続けられる可能性があります。

リースバックとは投資家や任意売却業者の提携企業に物件を売却し、賃貸借契約を結んで賃貸物件として今の家に住み続ける方法です。親族間売買は親子や兄弟姉妹、親戚等の身内に家を購入してもらい、その後買い戻すという方法となります。

【関連記事】リースバック契約で不動産を売却するメリット・デメリットは？注意点も

任意売却のデメリットとしては個人再生と同様に個人信用情報機関への事故情報が記録されること、連帯保証人の同意が必要なことです。また、売却価格で金融機関と折り合いがつかず、売却期間が長引いた結果買い手が見つからないというケースもあります。

2-3．個人再生と任意売却、選ぶポイント

不動産ローンを滞納した際、個人再生と任意売却のどちらの方法が良いのか、ケースごとにそれぞれ見て行きましょう。

任意売却を選ぶケース

不動産ローンのみ返済できない方、他に滞納している債務の無い方は任意売却を選ぶケースが多くなります。任意売却は不動産ローンの滞納に対してのみ実施される売却手段であるためです

任意売却は債権者である金融機関と不動産ローンについてのみ交渉を進めることになるため、任意売却による売却費用を別の返済費用に充てることはできません。

個人再生を選ぶケース

個人再生は、裁判所に申し立てを行う事で債務を一定額減らす事ができる、債務整理の手続きとなります。この特徴から、不動産ローン以外にも債務がある場合は個人再生を選ぶというケースが多くなります。

反面、不動産ローンしか債務が無く、まだ任意売却が可能であるタイミングであれば個人再生を実施するメリットが多くないと言えます。債務の総額が把握できていない場合や、どちらの方法を選んだら良いか分からない時は弁護士や司法書士等の専門家に相談してみましょう。

3．個人再生を申し立てる前の注意点

個人再生は債務を一定額免除できる一方、手続きが煩雑というデメリットがあります。まずは「任意整理」や「特定調停」で債権者である金融機関と話し合いの場を設けましょう。

任意整理は金融機関と交渉を行い債務の減額をして貰う方法で、「特定調停」は個人再生と同じく、裁判所を通した債務整理の方法です。場合によって、任意整理や特定調停で債務を減らすことができる可能性があります。

特定調停は個人が申し立てる場合、業者1社につき500円程度で、裁判所に来る回数も2回程度となっています。また非公開の席で行うことになっており、外部に知られることリスクが低いため利用しやすい制度と言えるでしょう。

調停でも話がまとまらない場合や、金融機関に減額を断られた時は、個人再生を利用するという流れの方が、損失が少なくなる可能性があります。

【関連記事】個人再生で住宅を保持することはできる？申立の手順や注意点も

3．任意売却の注意点

不動産ローンを滞納している家の多くはオーバーローン（ローンの残債が家の売却価格を上回る状態）となっています。オーバーローンの家は任意売却を行った方が後の金銭的負担が少なくなる可能性が高くなります。

ただし、アンダーローン（ローンの残債が家の売却価格を下回る状態）の家は、不動産会社に仲介を依頼して売却する方法を検討してみましょう。アンダーローン物件は売却後の資金で債務を一括返済することが可能です。

アンダローンである場合は、金融機関へ問い合わせ、ローン返済のスケジュール変更が可能であるか確認してみましょう。

【関連記事】ローンが残っている家は売却できる？売却の手順、オーバーローンの対策も

まとめ

個人再生は債務整理の手続き、任意売却は家の売却方法という違いがあります。不動産ローン以外にも債務がある方は個人再生、ローンのみが債務という方は任意売却を検討してみましょう。

ただし、個人再生を申し立てる前に、任意整理や特定調停で債務を減らせる可能性があります。また、家がアンダーローンの場合は返済スケジュールの変更を金融機関へ相談することで、通常の不動産仲介の手順で売却できる可能性があります。

今回ご紹介したそれぞれの対処法にはメリット・デメリットがあります。ご自身の状況に合わせて適した方法を選択していきましょう。

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田中 あさみ

経済学部在学中に2級FP技能士(AFP)の資格を取得。ライターとして不動産投資を含む投資や年金・保険・税金等の記事を執筆しています。医療系の勤務経験がありますので、医療×金融・投資も強みです。HEDGE GUIDEでは不動産投資を始め、投資分野等を分かりやすくお伝えできるよう日々努めてまいります。

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