リースバック契約で不動産を売却するメリット・デメリットは？注意点も | 不動産投資コラム

資金調達の一つの手段として、自宅を売却してその家に住み続けることができる「リースバック」という方法があります。

このリースバックとは、一体どのような不動産売買及び賃貸契約の仕組みなのでしょうか。リースバック契約のメリットやデメリット、注意点について詳しくお伝えします。

リースバック契約とは
1-1．リースバック契約とは家を売却し、賃貸契約を結ぶ契約
1-2．リースバック後の買い戻しも可能
リースバック契約のメリット
2-1．生活環境を変えずに同じ家に住み続けられる
2-2．現金を手に入れて事業用資金などに使える
2-3．不動産の現金化が早い
リースバック契約のデメリット
3-1．買取価格は相場より安くなる傾向がある
3-2．リースバック後の家賃相場はやや高め
3-3．買い戻し価格は売却価格より高い
リースバック契約の注意点
まとめ

1．リースバック契約とは

最初に、リースバックとはどのような不動産売買の仕組みなのか、お伝えします。

1-1．リースバック契約とは家を売却し、賃貸契約を結ぶ契約

リースバックとは、自宅を一旦売却した後に購入者との間で賃貸借契約を結び、元の自宅に住み続ける不動産売買及び賃貸借契約の仕組みを指します。

リースバックを行うことで、自宅を売った人はまとまった額の売却金が手に入ります。その後は物件に住み続けるという条件で購入者との間で賃貸借契約を結びます。このように、毎月の家賃を支払いながら、売却後も元の自宅に住み続けることが可能です。

「何らかの事情で資金が必要になった。そこで、自宅を売却して資金を手に入れたい。しかし、生活環境は変えたくない」という方にとって、リースバックはメリットのある不動産売買の仕組みと言えるでしょう。

1-2．リースバック後の買い戻しも可能

リースバックでは一旦自宅を売却しますが、リースバック時に結んだ契約の内容によってはその後に買戻しの特約を設けることも可能です。

一例として、「一時的に事業の資金繰りが苦しいから、リースバックでまとまった現金を手に入れたい。事業資金があれば、5年後には事業の立て直しが見込める」という場合、リースバックの賃貸借契約が終わった時点で、元々の自宅である不動産を優先的に買い戻せる契約を結ぶことも可能です。

2．リースバック契約のメリット

それでは、売主側にとってリースバックにはどのようなメリットがあるのか、確認してみましょう。

2-1．生活環境を変えずに同じ家に住み続けられる

リースバックでは、自宅を売却することになりますが、家を借りる形で元の自宅に住み続けることが可能です。

通常、自宅を売却したら売却後に自宅から出て行く必要がありますが、リースバックを利用することで、自宅に住み続けたい方でも売却が検討できるメリットがあります。

家賃を支払う必要がありますが、同じ家に住み続けることができるので生活環境を大きく変える必要がありません。

退去を伴う引っ越しでは引っ越しのための資金が必要になったり、義務教育中のお子さんがいれば転校しなければならないケースもあるでしょう。そのような生活環境の変化に伴うデメリットを避けられます。

2-2．現金を手に入れて事業用資金などに使える

リースバックでは、自宅を売却してまとまった資金を手に入ることができます。例えば、自宅の住宅ローンの残りが1,000万円で、自宅を売却すれば3,000万円の現金が入るとします。

この場合は残債を完済しても2,000万円の資金が残ります。リースバックでは、家を売って残った資金の用途は自由に決められます。

毎月の家賃を支払う必要はありますが、一時的にまとまった資金が入ればそれを元手に事業を展開し、将来の収入を大きく伸ばすことも可能でしょう。事業資金の調達手段としてもリースバックが利用されることがあります。

2-3．不動産の現金化が早い

リースバックは、一般的な不動産の売却に比べて現金化が早いのも特徴です。不特定多数の買主を相手にする不動産売却とは異なり、あらかじめ不動産会社が買主として買い取るケースが多く、訪問後の査定額に納得すれば2週間ほどで現金化が可能です。

事業を展開するためにまとまった資金がすぐに必要である場合は、リースバックであればタイミングに合わせた資金の調達が可能になるでしょう。

3．リースバック契約のデメリット

リースバックは決してメリットばかりではありません。自宅を手放すことになるので、デメリットも存在します。

リースバックを検討する際は、どういった点に注意を払う必要があるのでしょうか。

3-1．買取価格は相場より安くなる傾向がある

リースバックは不動産会社による不動産の買取が行われるため、現金化が早いのがメリットであることを先にお伝えしました。しかし、不動産会社による買取は不動産仲介による個人への売却価格よりも低くなる傾向にあります。

不動産買取では仲介と比較して市場価格の7～8割での売却になるケースが多く、少しでも多くの資金を手元に残したい場合には適していないと言えます。

3-2．リースバック後の家賃相場はやや高め

リースバックでは賃貸借契約を結んで家賃を毎月不動産会社に支払いますが、家賃の相場は周辺の同等の物件よりもやや高く設定される傾向にあります。不動産会社は一定の利回りの確保を目的にリースバックを利用しているためです。

例えば、リースバック物件の想定利回りが8%～12%であった場合、3,000万円で物件を売却する場合は年額で240万円から360万円、月額で20万円から30万円ほどの家賃になります。

一時的に物件売却による資金は手元に残りますが、毎月の家賃の支払いが重荷になることもあるでしょう。リースバック契約を検討する場合は、収入が回復する見込みを立てるなど、売却後のスケジュールをしっかりと組み立てておく必要があります。

3-3．買戻し価格は売却価格より高い

リースバックでは買戻し特約を付けることはできますが、買戻し価格は売却価格の1.2倍程度の金額に設定されることがあります。この場合、1,500万円で売った不動産物件を買い戻す時は1,800万円が必要になります。

交渉次第で買戻し価格を売却時と同等程度にすることは不可能ではありませんが、買主が承知しなければ実現は難しくなります。

4．リースバック契約の注意点

リースバックを利用する場合は、不動産売却によって資金を調達した後に、再度収入が増える見込みがある状態で検討することが大切です。

「一時的に失職して住宅ローンを払えなくなったが、今後は再就職によって失職以前の収入に戻る見込みがある」というような状況であれば、リースバックによる売却を検討しても良いでしょう。

定収入が入るようになれば、再度住宅ローンを組んで家を買い戻すことも可能です。事業資金を調達すれば売上を大きく伸ばせる見込みがある自営業の方も、リースバックによる売却が検討できるでしょう。

一方、リースバックで一時的に資金を手に入れても、いずれは家賃収入が重荷になって家賃が支払えなくなり、結果的に元の自宅から退去しなければならない可能性もあります。

今後の収入改善が難しい場合は、リースバックよりも少しでも高く不動産を売却できる不動産仲介による売却を選択しましょう。その後はまとまった資金を手に入れ、より居住費がかからない場所に引っ越すなどの対策が出来ます。

リースバックを実施する前に不動産価格を知ることが大切

不動産をリースバックで売却した場合、仲介による売却よりも安い価格になる傾向にあります。そのため、リースバックを実施する前に不動産会社による査定を受けておき、仲介で売却した時の価格と比較することが大切です。

不動産の査定を依頼する際は1社だけでなく、複数社の査定を受けておき、査定価格や査定の根拠をしっかりと見比べる作業が必要になります。不動産会社によっては相場よりもやや高めの価格を提示し、案件を獲得しようとする会社もあるためです。

複数の不動産会社に依頼する際は、不動産一括査定サイトの利用を検討してみましょう。物件情報を一度登録するだけで、複数社による物件査定を同時に受けることが可能です。

下記は主な不動産一括査定サイトの一覧です。

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