不動産投資の利回り、失敗しないための最低ラインは？利回りの種類と計算方法も

不動産投資では、利回りが収益物件の購入判断材料の一つになります。不動産投資は物件を所有するために投資額が大きく、少しの利回りの差が運用収益に与える影響は大きいといえます。

それでは、利回りはどれぐらいであれば、不動産投資で失敗してしまう確率を減らすことに繋がるのか、気になる方も多いのではないでしょうか。

本記事では、不動産投資の利回りについて、その種類と計算方法、相場、失敗しないための最低ラインについて解説します。

目次

1. 不動産投資における利回りとは
   1-1．利回りの種類
   1-2．利回りの計算方法
2. 不動産投資の利回りの相場
   2-1．全体的な利回り相場
   2-2．利回りの比較とその背景
3. 不動産投資の利回りの最低ライン
4. まとめ

1．不動産投資における利回りとは

不動産投資では、利回りが収益物件の購入判断の指標の一つになります。しかし、利回りにはいくつかの種類があり、それぞれ意味合いが異なります。

不動産投資の収益は、数％の利回りの違いによって大きく異なるため、利回りの意味の違いを適切に把握して投資判断に役立てていきましょう。

1-1．利回りの種類

利回りとは、収益物件に投資した金額に対して得られる年間収益の割合を示す数値です。不動産投資では主に、想定利回り、表面利回り、実質利回りの3つの種類が用いられます。

想定利回りは、収益物件が満室であると想定した場合の利回りを表します。

表面利回りは、現在の入居状況に基づいて計算した場合の利回りを表します。空室がある場合は、空室部分の収益は含めません。

実質利回りは、現在の入居状況と、収益物件にかかる経費を考慮して得られる収益を計算した場合の利回りになります。

不動産業者の販売資料やサイトに掲載されている利回りは、想定利回り、もしくは表面利回りとなります。想定利回り・表面利回りは大まかに物件の収益性を比較する際に便利な指標ですが、正確な収益性を比較したい時にあまり適していません。

実際の購入判断にあたっては、売主や販売業者からランニングコストや空室率に関する資料をもらい、運用や購入にかかる経費も考慮した実質利回りを参考にするとよいでしょう。

1-2．利回りの計算方法

代表的な利回りには3つの種類があることがお分かりいただけたかと思います。それぞれの具体的な計算方法についてみていきましょう。

想定利回り

想定利回りは、収益物件が満室であると想定した場合の利回りになるので、次の算式によって計算できます。

想定利回り＝（空室なしの年間家賃収入÷物件価格）×100

集合住宅の場合は、1部屋ごとの家賃収入を算定し、すべての部屋の家賃収入を合算、月数を乗じて年間家賃収入を計算します。

表面利回り

表面利回りは、収益物件の現在の入室状況によって計算した利回りになります。次の算式によって計算できます。

表面利回り＝現在の年間家賃収入÷物件価格×100

実質利回り

実質利回りは、収益物件の現在の入居状況と、収益物件にかかる経費を考慮して得られる収益を計算した場合の利回りになります。次の算式によって計算できます。

実質利回り＝（現在の年間家賃収入－年間経費）÷（物件価格＋購入時経費）×100

年間経費には、ローンの返済額・利子、固定資産税等、原状回復費・修繕費、保険料、管理費などがあります。購入時経費には、登記費用、ローン手数料、登録免許税などがあります。

2．不動産投資の利回りの相場

不動産投資における利回りの最低ラインを考えるに当たり、まずは、利回りの相場を知る必要があるでしょう。新築マンションと中古アパートの最新利回り相場をみた上で、利回りが収益物件によって異なる理由について説明していきます。

2-1．全体的な利回り相場

2021年4月に一般財団法人・日本不動産研究所が実施した「不動産投資家調査」によると、築5年未満の賃貸住宅一棟の取引利回りは、東京都内のワンルームで3.8％～4.0％、ファミリー向けで4.0～4.1％となっています。

東京以外の地域では、期待利回りがワンルームで4.8％～5.7％、ファミリー向けで4.9～5.8％となっています。このようなデータからすると、新築マンションの利回りは、3％～6％が相場といえるでしょう。

また、「不動産投資と収益物件の情報サイト　健美家（けんびや）」が2021年10月に発表した、「収益物件市場動向　四半期レポート　2021年7月～9月期」によれば、2021年7月～9月に同サイトに登録された一棟アパートの利回りは、全国平均で8.54％（築22年）となっています。

地域別にみると、首都圏8.25％（築21.7年）に対して、最も高い中国・四国では12.59％（築28.5年）であり、地域差を考慮に入れると、一棟アパートの全体的な相場は、6～11％程度といえるでしょう。

2-2．利回りの比較とその背景

上記で、新築マンションと中古一棟アパートの全体的な利回り相場についてみました。ただ、利回りの相場は、建物の古さや立地する地域などによって変わってきます。

たとえば、新築と中古を比較すると、中古の利回りが高くなる傾向があります。これは、経年による家賃収入の下落率より、建物の本体価格の下落率が大きいことが背景にあります。

また、都市部と地方を比較すると、地方の方が利回りは高くなります。これは、地方と都市部の土地の価格差に比べて、家賃収入の差が小さいことが背景にあるといえるでしょう。

さらに、利回りは、投資家が期待する家賃収入の割合に反比例するという側面もあり、築年数が経過するにつれて増大する修繕や空室のリスク、あるいは、賃貸需要が弱い地方の空室リスクを反映したものとも捉えることができます。

3．不動産投資の利回りの最低ライン

利回りの相場が、建物の古さや立地する地域などによって変わって来るため、利回りの最低ラインは、その収益物件の築年数や地域によって変わって来るといえるでしょう。

相場から大きく乖離している利回りである場合、収益性に問題がある可能性があります。相場より低い場合のみならず、高い場合であっても、それだけリスクの高い収益物件である可能性があるため、なぜ利回りが高いのかを考えて検討するようにしましょう。

また、利回りの最低ラインは、運用時におけるキャッシュフローが黒字になるかどうか、という観点から考えてみましょう。ローン金利と収益物件の利回りの差であるイールドギャップや、自己資金に対する投資効率を表す、自己資金収益率なども、利回りと合わせて考慮すべき重要な指標になります。

さらに、利回りの最低ラインを判断する際は、利益がどれぐらい出ているかという数値だけではなく、投資目的も加味する必要があります。

投資目的が長期的な収益と資産形成にあるのであれば、利回りが低かったとしても、長期間の賃貸需要が見込める物件であればよいといえます。他方、短期的に高収益を上げることを目的とするのであれば、利回りの最低ラインは上がることになるでしょう。

まとめ

不動産投資の利回りには、主に想定利回り、表面利回り、実質利回りの3種類があります。

広告などでは、想定利回りや表面利回りが使われることも多くみられますが、実際に購入検討するのであれば、空室状況や経費を考慮した、実質利回りを検討材料に用いるとよいでしょう。

利回りの最低ラインは、築年数や立地などの収益物件の条件によって相場が異なるため、何％以上、などのように定義することができません。投資目的やリスクとリターンのバランス、周辺エリアや築年数の相場と照らし合わせて判断してみましょう。

また、不動産投資ローンの金利との差や自己資金収益率も判断材料となります。利回りは収益物件のリスクに反比例する傾向があり、利回りが低ければリスクも低いことがあるため、多角的な視点から物件に求める利回りを判断すると良いでしょう。

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佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。

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