不動産投資、低リスク物件の特徴は？ハイリスクな物件や投資方法と比較

不動産投資は、株式投資やFXなどの投資方法と比較して流動性が低く、値動きが緩やかな投資方法であると言えます。

その中でも、特に値動きが少なく比較的リスクの低い物件にはどのような特徴があるでしょうか。また、ハイリスクな物件や投資方法と比較してどのような違いがあるのでしょうか。

本記事では、低リスク物件の特徴をハイリスク物件や投資法と比較し、それらをどのように捉えて不動産投資に臨むべきか、について解説していきます。

目次

1. 不動産投資、低リスク物件の特徴
   1-1．好立地の物件
   1-2．築浅の物件
   1-3．比較的低額の物件
2. ハイリスク物件投資との比較
   2-1．地方築古高利回り物件との比較
   2-2．事業を行う物件への投資との比較
   2-3．物理的瑕疵・法的瑕疵物件との比較
3. 目的や許容度に応じた不動産投資
4. まとめ

1．不動産投資、低リスク物件の特徴

不動産投資は、他の投資と比較しても値動きが少なく低リスクであることが魅力の一つです。しかし、賃貸需要が落ちてしまい、家賃収入が減少したり、ゼロになったりする可能性もあるため、投資前には慎重に物件を選ぶことが重要です。

このほか、高額の修繕費がかかるリスクや、金利が上昇してローンの支払いが増えるリスクがあります。

低リスクの物件の特徴とは、主にこれらのリスクを抑えられる物件であることが一つの条件と言えるでしょう。ただし、低リスクの物件はリターンも少ない傾向があり、リスクとリターンのバランスを取りながら投資判断をしていくことが重要です。

1-1．好立地の物件

賃貸需要が高い低リスクの物件は、好立地であることが第一条件といえます。立地がよければ、築年数が経過しても賃貸需要の減少が少なく済み、高い収益性を保てることがあります。

家賃収入で利益を得ることが難しくなったとしても、好立地であれば金融機関からの評価も得やすく、売却して最低限の投資資金を回収できる可能性が高まります。

1-2．築浅の物件

築浅の物件も、低リスクの物件の条件の一つです。建物が古くなると賃貸需要が落ちて空室リスクが高まり、建物の修繕費の支出リスクも高まるためです。

築浅の物件ではそのようなリスクが低く、長期的に不動産を運用したい場合に適していると言えます。なお、築浅である物件は価格が高く、利回りが低くなる傾向にある点には注意しておきましょう。

1-3．比較的低額の物件

区分マンションや戸建てなど、不動産投資のなかでは比較的低額の物件も、低リスクといえます。

投資額が低額であれば、ローン返済額も低額となり、返済ができなくなるリスクも低くなります。また、家賃収入と売却収入との合計額と初期投資額を比べて損失が出たとしても比較的少額の損失に収まる可能性が高いといえます。

不動産投資は金融機関の融資によるレバレッジによって自己資金以上の投資資金を利用できる点がメリットの一つですが、あえて少額の物件を購入することでリスクを抑えるのも一つの方法となります。

2．ハイリスク物件投資との比較

ここまで、低リスクの物件の特徴として、立地が良く、築浅で比較的低額であることを解説してきました。しかし、低リスクであることはメリットばかりではなく、利回りが低くなるデメリットがあります。

それでは、ハイリスクな物件や投資方法と比べて低リスクの物件への投資は、どのように評価できるでしょうか。

具体的なハイリスクの物件投資として、地方築古高利回り物件、事業を行う物件への投資、物理的瑕疵・法的瑕疵物件への投資を挙げて比べてみましょう。

2-1．地方築古高利回り物件との比較

地方のエリアで建物も築古である高利回りの物件と、低リスク物件と比較してみます。

地方にあり築古であるため賃貸需要も少なく、かつ、築古であることで多額の修繕費がかかるおそれもあります。しかし、高利回りであり、利回りが低めの低リスク物件よりも収益が大きくなる可能性もあるといえます。

このようなハイリスク物件を購入する場合は、空室率が想定よりも多くなってしまった時の返済金や、突発的な修繕のための修繕費など、リスクの高さに応じた資金を準備しておくことが大切です。

一方、築浅・好立地の物件は投資金に対する利回りが低くなる傾向にある反面、これらのリスクは低くなります。築古高利回り物件に投資する際は、リスクに対する対処が出来るか否か、慎重に検討しながら投資物件を選択することが重要となります。

2-2．事業を行う物件への投資との比較

事業を行う物件への投資も、ハイリスクな不動産投資といえます。例えば民泊投資も、不動産投資と宿泊業という事業への投資を組み合わせたものです。

2020年の民泊投資の例では、東京オリンピックが予定通りに開催されていれば、民泊の利回りは同規模の賃貸不動産投資の数倍～数10倍に上るケースも予想されていました。

しかし、実際にはコロナ禍によってインバウンド需要が減退してしまい、昨対比の収益が70～90％ほど減少してしまった物件も少なくありません。

このように、毎月の売り上げが変動しやすい事業の不動産投資は、高リスクな投資方法であることが分かります。

その他、民泊以外にも、事業を行う物件への投資として、コインランドリーや飲食店への投資などがあります。いずれも、賃貸不動産よりも高収益が期待できる反面、事業収益の源泉となる顧客ニーズは、賃貸需要よりも不確定要素の影響が大きく、ハイリスクハイリターンな投資であると言えます。

2-3．物理的瑕疵・法的瑕疵物件との比較

物理的瑕疵や法的瑕疵のある物件への投資も、ハイリスクな投資といえます。建物に雨漏りや傾きなどのある物件は、それを直さないと貸し出すことができず修繕費は多額になる可能性があるためです。

たとえば再建築不可の物件の場合、建物が使用できる状態であればそのまま貸して家賃収入を得ることはできますが、売却時になかなか買い手がつかずに長期化してしまう可能性があります。

また再建築不可物件は、現状の建物が使用できなくなった場合に用途が限られてしまうため、売却時の市場価値は低くなります。

土地の形状や周囲の状況によっては、再建築できるようにする方法もありますが、その対策には更に資金や時間がかかることになり、いずれにしてもリスクが高いといえます。

他方、このような瑕疵のある物件は、その分安い価格で入手することができます。リスクを充分に理解したうえで、リスクを上回る収益を得ることができれば、投資対象としてメリットもあるといえるでしょう。

まとめ

不動産投資では、低リスク物件は、好立地で築浅、比較的低額であるという特徴があります。一方で利回りが低いのがデメリットです。

一方、築古物件や瑕疵のあるハイリスクな物件や投資法は、リスクは高いものの、利回りが高く高収益が期待できるというメリットがあります。

不動産投資を行う際は、これらのリスクとリターンのバランスを取り、自身に合った投資方法を検討することが大切です。投資家の目的やリスクの許容度に応じて、それぞれに適した投資法を選択することを検討してみましょう。

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佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。

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