不動産投資、確定申告の手順は？計上できる経費や適用できる控除も紹介

不動産投資で家賃収入がある場合、毎年、3月15日までに所得税の確定申告をおこなう必要があります。

小規模なので確定申告を自分でやりたいと考えているがやり方がわからないという方や、税理士に頼んでいるが自分でも仕組みを知っておきたいという方は多いのではないでしょうか。

本記事では、確定申告の手順と、不動産所得の計算で計上できる経費、所得税の計算で適用できる控除について解説していきます。

※記事内の税金・税率などは2021年6月時点の情報となります。最新の情報については、国税庁などのサイトをご確認のうえ、税理士など専門家へのご相談もご検討ください。

目次

1. 不動産投資の確定申告の手順
   1-1．必要書類・環境を整える
   1-2．不動産所得の帳簿を作成し決算をおこなう
   1-3．所得税の確定申告書を作成・提出する
   1-4．所得税・住民税を納税する
2. 不動産所得の計算で計上できる経費
   2-1．税金・損害保険料
   2-2．建物・設備の減価償却費
   2-3．管理費・修繕費・立退料
   2-4．広告宣伝費・仲介手数料
   2-5．借入金利息
   2-6．給料賃金・士業報酬
   2-7．その他経費
   2-8．専従者給与
3. 所得税の計算で適用できる控除
   3-1．社会保険料控除
   3-2．生命保険料控除・地震保険料控除
   3-3．扶養控除・配偶者控除
   3-4．医療費控除
   3-5．寄附金控除
4. 確定申告に不安がある場合は税理士への依頼も検討する
5. まとめ

1．不動産投資の確定申告の手順

不動産投資で発生する家賃収入は、不動産所得として所得税と住民税がかかります。税金のかかる不動産所得がいくらなのか、毎年、税務署に対して確定申告をおこなう必要があります。

不動産所得は、「不動産収入―必要経費」によって算出されます。税金は収入総額に対してかかるのではなく、必要経費を控除した後の利益に対してかかってくるため、この必要経費を漏らさずに計上することが重要になります。

また、サラリーマンで不動産所得以外の所得がある人は、給与所得などの他の所得と不動産所得を合算し、その合計額から所得控除を差し引いて、所得税のかかる所得を計算します。

不動産所得の確定申告の手順は下記の流れになります。

1. 書類をそろえて準備をする
2. 不動産所得の計算を行う
3. 所得税の計算をする
4. 税金を納める

それぞれの手順について詳しく見て行きましょう。

1-1．必要書類・環境を整える

確定申告に必要な書類を整えます。家賃収入があって確定申告をおこなう不動産投資家であれば、確定申告書（B様式）と収支内訳書もしくは青色申告決算書を提出することになります。これらの書類を作成するために必要な書類を整えます。

確定申告の手続きの一部を自分でおこなう場合、環境面での準備が必要になります。帳簿の作成を自分でおこなうのであれば、会計ソフトとパソコン、ネット環境が必須です。会計ソフトで帳簿を作成すると、税務署に提出する書類まで一通り作成することが可能です。

収入に関する書類の収集

収入帳や預金出納帳などの収入に関する帳簿を作成するために、家賃の入金されている通帳や管理会社が発行する家賃明細などを収集する必要があります。

必要経費に関する書類の収集

現金出納帳、経費帳などの必要経費に関する帳簿を作成するために、管理費や修繕費の領収書などが必要になります。所有不動産の固定資産台帳を作成するために、所有不動産の購入時の売買契約書なども準備しておきましょう。

他の所得や所得税の控除に関する書類の収集

所得税の確定申告書（B様式）を作成するために、給与所得の源泉徴収票などの不動産所得以外の収入明細が必要です。

また、所得控除に関する書類として、医療費の領収書や寄附金の領収書などが必要になります。なお、社会保険料や生命保険料、地震保険料も控除対象になりますが、サラリーマンであれば年末調整で調整済なので、源泉徴収票を用意しておきます。

会計ソフト、ネット環境などの準備

上述した帳簿は、会計ソフトを利用することで作成可能です。会計ソフトにはPCにインストールするタイプと、ウェブブラウザで起動・操作するクラウドタイプがあります。

小規模の不動産所得であり、給与所得以外の計算項目が無ければ、ソフトを使わずにエクセルで帳簿を作成して集計することも可能でしょう。

ただし、会計ソフトを活用すると仕分け項目があらかじめ設定されてたり、計算を自動で行ってくれたりなど、便利な機能があらかじめ備わっています。帳簿作成を自分でおこなうのであれば、PCとネット環境、会計ソフトもできれば用意した方がよいでしょう。

なお、青色申告の65万円控除を受けるために、e-Taxで電子申告をおこなうというのであれば、マイナンバーカードとカードリーダー（もしくはマイナンバーカードの読み取りに対応したスマートフォン）も必要になります。

※参照：e-tax「ご利用の流れ」

1-2．不動産所得の帳簿を作成し決算をおこなう

必要書類・環境を整えたら、不動産所得の収支内訳書もしくは青色申告決算書を作成します。

そのために、不動産所得の収入帳や経費帳などの帳簿を作成、整理して一年分の収入と経費の集計をおこないます。この一年分の集計をおこなって収支内訳書もしくは青色申告決算書（損益計算書、貸借対照表）を作成する作業を決算と呼びます。

以下、簡易帳簿の作成と決算手続き、収支内訳書もしくは青色申告決算書の作成方法について説明します。

簡易帳簿の作成と決算

不動産所得の簡易帳簿を作成して決算をおこなう場合、青色申告の届出を提出することで、不動産所得から10万円を控除することができます。

簡易帳簿とは、現金出納帳、収入帳、経費帳、固定資産台帳のことを指しています。

現金出納帳は、不動産貸付用の現金の出し入れの状況を取引順に記載する帳簿です。現金で支出した必要経費は、現金出納帳に記載します。家賃収入が預金口座に入金される場合、預金出納帳を作成して記載していきます。

収入帳には、家賃収入を取引ごとに記載します。入金ベースではなく、賃貸借契約ベースで未収家賃も記載していきます。

経費帳は、不動産の貸付けに関する必要経費を、必要経費の科目ごとに分けて記載、集計する帳簿になります。

固定資産台帳は、不動産貸付用の建物や附属設備などの取得費用を、減価償却費として各期間の必要経費に配分していく計算をする帳簿になります。

決算では、未収家賃や未払経費、減価償却費の計上をおこなってから、一年分の簡易帳簿を集計して、収支内訳書や青色申告決算書に転記していくことになります。簡易帳簿による場合、損益計算書の作成のみとなり、貸借対照表は作成しません。

複式簿記による帳簿の作成と決算

不動産所得の帳簿を複式簿記によって作成して決算をおこなう場合、青色申告の届出を提出することで、不動産所得から55万円を控除することができます。

複式簿記とは、取引を、現金と資産の増減という二つの側面（貸方と借方）から記録することで、網羅性・検証可能性・秩序性を備えた帳簿を作成する方法です。正規の簿記の原則を満たす条件でもあります。

作成する帳簿としては、上記の簡易帳簿に加えて、仕訳帳と総勘定元帳になります。仕訳帳とは、すべての取引を日付順に、二つの側面から記録した帳簿です。

総勘定元帳とは、すべての取引を科目ごとに並べて集計した帳簿です。収入、必要経費、資産、負債などのすべての項目ごとに作成することになります。決算でおこなう集計の調整は、簡易帳簿の場合と基本的には同様です。

複式簿記による決算では、貸借対照表と損益計算書という2種類の決算書を作成します。会計ソフトでは、帳簿の作成と同時に、決算をおこなった集計結果が、所得税の確定申告で提出する青色申告決算書の様式に出力できることが多いといえます。

このように、複式簿記による決算をおこなうには煩雑な作業と簿記の専門知識が必要になります。知識や決算経験がないのであれば税理士などの専門家に任せることを検討してみましょう。

1-3．所得税の確定申告書を作成・提出する

不動産所得の決算書の作成が終了したら、所得税の確定申告書（B様式）を作成します。

確定申告書は、決算で集計した不動産所得の金額や給与所得の金額を集計し、社会保険料控除、医療費控除などの各種控除の金額を控除して、所得税のかかる所得を算定し、実際の所得税額の計算をおこなう書類です。

なお、これらの書類は会計ソフトや税務ソフトに情報を入力して作成をおこなうことが可能です。

すべての書類を作成したら、管轄の税務署に提出します。提出方法は、直接持参するか、郵送、あるいは電子申告であればインターネットで送信することによって提出します。所得税の確定申告書等の提出期限は、翌年の3月15日となります。

1-4．所得税・住民税を納税する

書類の提出と納税は別々におこないます。所得税は、納税の期限が3月15日になっており、確定申告書等の提出期限と同じです。

現金で支払う場合は、納付書を用いて金融機関等で納めます。口座振替の手続きをすれば、口座振替も可能です。そのほか、クレジットカード納付やコンビニ納付などもできます。

住民税は、確定申告の情報を下に、それぞれの市区町村が税額を計算し、6月以降に納付書を送ってきます。

なお、サラリーマンであれば、特別徴収といって、勤務先企業に納付書を送ってもらい、12回に分割して給与所得から天引きして企業に納めてもらうケースが大半となります。

ただし、普通徴収といって住所に納付書を送ってもらい自分で納めることも可能です。普通徴収であれば、通常は4回の分割払いになります。

2．不動産所得の計算で計上できる経費

不動産所得の計算で計上できる経費は、不動産収入を生み出す物件の維持管理に直接要した費用となります。

このような費用として、税金（固定資産税）、損害保険料、建物・設備の減価償却費、管理費、修繕費、立退料、広告宣伝費、仲介手数料、士業報酬などが挙げられます。

不動産所得を構成する不動産が5棟10室以上を目安とする事業的規模とみなされる場合、計上できる経費の範囲が一定の間接的な費用にまで広がります。事業的規模の場合、専従者給与、貸倒損失、賃貸用不動産の取壊し費用などが必要経費になります。

また、不動産賃貸業を運営する上で必要な、事務所家賃や事務所水道光熱費、通信費、交際費なども部分的に計上できる可能性が高くなります。

青色申告特別控除を控除するには、その年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を提出する必要があります。確定申告の期限より1年前の3月15日が提出期限になっているので注意しましょう。

ただし、税法がどのように適用されるのか、解釈することは難しい部分があります。計上できる経費の計算で迷ったときは、税理士などの専門家に相談するようにしましょう。

2-1．税金・損害保険料

不動産投資では、税金・損害保険料も経費として計上可能です。

投資用物件の維持にかかる固定資産税、個人事業税などの税金は必要経費となります。
なお、損害保険料は、投資用物件にかかる火災保険・地震保険の掛金が必要経費となります。

2-2．建物・設備の減価償却費

投資用建物を購入・建築した費用や、建物や設備の修繕費は最も大きな支出となる経費です。

確定申告では、維持管理や原状回復の費用と認められる金額以外は、支出した年に全額を経費にすることができません。これらの費用は、減価償却費として、法定耐用年数の期間に按分して必要経費に計上します。

法定耐用年数は、木造アパートの建物は22年、給排水衛生設備やガス設備は15年が原則になります。

2-3．管理費・修繕費・立退料

管理会社に投資用物件の管理を任せている場合の管理費も、必要経費となります。管理とは、入居者募集、集金業務、日常的な入居者対応、修繕や原状回復の手配、退去対応などを行う費用になります。維持管理や原状回復費用などの修繕費も、必要経費になります。

大家都合で入居者に立ち退いてもらうときに支払う費用があれば、これも必要経費に計上できます。

2-4．広告宣伝費・仲介手数料

投資用物件の運営では、入居者が入れ替わるなどして入居者を募集するときに広告宣伝費や仲介手数料がかかることがあります。これらも、不動産所得の必要経費といえます。

2-5．借入金利息

投資用物件を購入・建築する際に組んだローンの利息分は、必要経費として計上できます。ただし、不動産所得が赤字の場合は、土地に関する利息分は必要経費として計上できなくなることに注意しましょう。

なお、利息が毎月・毎年の収支を圧迫していると感じる場合は、不動産投資ローンの金利が高い可能性があります。金利が高い場合、ローンの借り換えにより金利を下げることで月々の返済金や利息をおさえて、収支を改善することができます。

たとえば、借り換えシミュレーションができる「インベース」というサービスでは、オンライン上で不動産投資ローンの借り換えシミュレーションから借り換え手続きの代行まで一貫して行うことが可能です。下記のシミュレーションを見てみましょう。

残高2,000万円、金利3%、残年数25年、年齢40才の方の場合、よりよい条件のローンへの借り換えを行うことができれば、毎月の返済額は最大3万円、返済総額で最大310万円（返済期間延長の場合）の削減メリットがあり、利回りは最大1.5%の改善効果があります。

低い金利のローンに借り換えをすることで毎月の利息の支払いを減らすことができ、その分キャッシュフローや利回りも良くなり運用も改善していきます。借入時の融資条件が悪い場合には、利用を検討してみると良いでしょう。

2-6．給料賃金・士業報酬

不動産所得を含めた所得税の確定申告を税理士に委託していれば、その報酬も必要経費になります。確定申告は毎年行う必要があるため、税理士報酬は、年1回は最低発生する経費といえます。この他、投資用物件に関連して士業に支払った報酬も必要経費になります。

また、物件の管理を個人に依頼するなどして給料賃金を支払った場合、それも必要経費に計上できます。なお、個人に報酬や給料賃金を支払っている場合、原則として、その支払った分についての源泉所得税を納付する義務もあるので注意しましょう。

2-7．その他経費

不動産所得が事業的規模とみなされる場合、貸倒損失、賃貸用不動産の取壊し費用なども必要経費に計上できます。

また、事務所家賃や通信費、交際費などの不動産賃貸業の運営費用についても、家事上の経費と明確に分けることで必要経費に計上できる場合があります。ただし、家事按分の方法や必要経費の計上にあたっては、税理士などの専門家に相談して慎重に行いましょう。

2-8．専従者給与

不動産所得が事業的規模とみなされる場合、専従者給与を必要経費に計上することが可能です。

専従者給与とは、生計が同一である親族が、不動産賃貸業に従事している場合に支払った給与を必要経費に計上できる制度です。青色申告の承認を受けていることや青色事業専従者給与の届出を提出していることが条件になります。

届出書の提出期限は、適用を受けようとする年の3月15日なので注意しましょう。青色申告の適用を受けていない場合でも、一定額を実質的に必要経費に計上できる事業専従者控除制度があります。

3．所得税の計算で適用できる控除

所得税の計算で、合計所得金額から控除することができる所得控除には、社会保険料控除、生命保険料控除、地震保険料控除、扶養控除、配偶者控除、医療費控除、寄附金控除などがあります。

支払額について控除を受けることができる制度は、原則として、生計が同一である親族の分をまとめて控除することができます。

なお、これら以外にも、納税者本人の基礎控除として48万円の控除が受けられます。他にも特殊な控除として、災害や盗難にあった損失額を控除できる雑損控除、離婚や死別で一人世帯である場合や一人親である場合に適用される寡婦（寡夫）控除・ひとり親控除、納税者本人や扶養親族が障害者である場合の障害者控除などがあります。

所得控除の適用について判断に迷う場合は、税理士などの専門家に相談するようにしましょう。

3-1．社会保険料控除

社会保険料を支払った場合、支払った金額について所得控除を受けることができます。この社会保険料控除の対象となる社会保険料には、健康保険・国民年金・厚生年金保険の保険料、国民健康保険税、介護保険料、労働保険料、国民年金基金掛金、共済組合の掛金などがあります。

3-2．生命保険料控除・地震保険料控除

生命保険や個人年金に加入している場合、その保険料のうち一定の金額を控除することができます。契約日が平成24年1月1日前の旧制度か、あるいは後の新制度かで控除額が異なるので注意しましょう。

旧制度では、一般生命保険と個人年金保険で最大10万円の控除が受けられました。新制度では、一般生命保険と介護医療保険、個人年金保険で最大12万円の控除が受けられます。

地震保険料控除としては、支払った保険料が5万円までは支払額、5万円を超える場合は一律5万円の控除が受けられます。ただし、投資物件の地震保険料は、控除対象にはならないので注意しましょう。

3-3．扶養控除・配偶者控除

合計所得金額が48万円以下で16歳以上の親族を扶養している場合、扶養控除の適用を受けられます。扶養控除は、一般の扶養、19歳以上23歳未満の親族、同居老親等、老人、で控除額が異なります。

扶養控除

※引用：国税庁「扶養控除」

また、納税者本人の合計所得金額が1,000万円以下で、配偶者の合計所得金額が48万円以下の場合、配偶者控除が受けられます。納税者本人の合計所得金額によって、38万円、26万円、13万円の3段階に分かれています。

配偶者の合計所得金額が48万円を超える場合は、配偶者の所得金額によって控除額が変動する配偶者特別控除を受けられます。納税者本人の合計所得金額が900万円以下の場合の配偶者控除と配偶者特別控除の金額は、下表のようになります。

配偶者特別控除

※引用：国税庁「配偶者特別控除」

配偶者控除・配偶者特別控除は、配偶者が事業専従者である場合は適用できないので注意しましょう。

3-4．医療費控除

支払った医療費が10万円を超える場合、超える部分の金額について控除が受けられます。保険金などの支払いを受けている場合は、その分は対象となりません。通院交通費（付き添い人を含む）も控除対象となります。

また、健康診断・予防接種などの健康の保持と疾病予防の取組をおこなっている人が、12,000円を超える特定一般用医薬品の購入している場合、その超えた部分を控除できるセルフメディケーション税制もあり、医療費控除との選択制になっています。

※参照：国税庁「医療費を支払ったとき（医療費控除）」

3-5．寄附金控除

国や都道府県、日本赤十字社、社会福祉法人、学校法人、認定NPOなどに寄付をした場合、寄附金控除を受けることができます。控除できる金額は、寄付金額から2,000円を差し引いた額となります。所得金額の40％が上限になります。

都道府県に寄付することで返礼品を貰えるふるさと納税は、寄附金控除によって税金から差し引かれることになります。

ふるさと納税については、確定申告せずに寄附金控除の適用を受けられるワンストップ特例がありますが、確定申告不要の給与所得者等が対象です。不動産投資をおこなっている場合、特例の対象にはならないので注意しましょう。

4．確定申告に不安がある場合は税理士への依頼も検討する

不動産投資の確定申告を自分で行うことも可能ですが、複式簿記による優遇税制を利用するには、簿記の知識がないと難しいこともあります。申告漏れで修正申告をしたり、間違った知識で確定申告を行ったりすると、追徴課税を求められてしまうリスクにも注意が必要です。

詳細な判断に迷ったときには、税理士などの専門家へ依頼することも検討してみると良いでしょう。税理士報酬がかかってしまう点はデメリットとなりますが、適切な税制優遇を受けられたり、追徴課税のリスクを低減させられたりなど、大きなメリットもあります。

不動産投資に強い税理士を探す場合、「税理士紹介サイト」を利用して紹介してもらうという方法もあります。税理士紹介サイトでは、コーディネーターが、相談者のニーズに合った税理士をピックアップし、面談を調整してくれます。

例えば、無料で利用できる「税理士ドットコム」は、全国5,900名の税理士の中から希望に沿った税理士を紹介してもらえるウェブサービスです。複数の税理士を比較することができるうえ、「費用はいくら？」「どんな税理士を選ぶべき？」といった税理士を選ぶ際の相談も可能となっています。

確定申告に慣れていない方だと、大きな手間がかかってしまったり、修正漏れによって余分に課税されてしまうことも少なくありません。不安のある方は、このようなサービスの利用を検討するなどして、手間やリスクを省くことも選択肢の一つとなります。

【関連記事】不動産投資に強い税理士を探すポイントは？相場や相談方法も

まとめ

不動産投資の確定申告では、不動産所得の決算で経費を漏らさずに計上することと、所得税の所得控除の適用を適切に受けることが重要です。

また、確定申告の様々な手順の中でも書類準備は重要なポイントです。適用を受けるための根拠となる領収書などの書類は、普段から保存場所を決めておくなど、収集・整理に手間がかからないよう、工夫しましょう。

また、税法の取り扱いは、たとえば一つの領収書の経費計上をとってもその可否の判断が分かれることもあり、複雑であるといえます。税制改正も毎年おこなわれるため、前年と同様に手続きをしたものが今年は通用しない、ということもありえます。

複式簿記による優遇税制を利用するには、簿記の知識がないと難しいこともあります。詳細な判断に迷ったときや、実際に確定申告をおこなうときは、税理士などの専門家に相談することも検討しておきましょう。

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佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。

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