不動産投資に失敗した時の対策・改善方法は？5つの事例から解説

不動産投資に失敗し、なんとかして状況を改善、打開したいと悩んでいる方もいらっしゃると思います。不動産投資の失敗に対処するための対策・改善方法には、どのような方法があるのでしょうか。

本記事では、不動産投資に失敗してしまう典型的な5つの事例をご紹介し、それぞれのケースに対処する対策・状況を改善する方法について考えていきます。

目次

1. 不動産投資における失敗の定義とは
2. 不動産投資における物件購入後の失敗事例
   2-1．変動利率の上昇などによりローン返済がキャッシュフローを圧迫している
   2-2．修繕費支出により、運用収益が低下している
   2-3．デッドクロスによる税負担の増加がキャッシュフローに悪影響を及ぼしている
   2-4．空室発生や家賃単価の低下によって運用収益が低下している
   2-5．購入物件の市場価格の低下により、トータル収益の減少が予想される
3. 不動産投資の失敗事例に対する対策・改善方法
   3-1．ローンの繰上げ返済あるいは借り換えをおこなう
   3-2．購入した収益物件を売却する
   3-3．管理会社を変更する
   3-4．設備投資をおこなう
4. まとめ

1．不動産投資における失敗の定義とは

不動産投資における失敗の定義は、投資を行っている方によって様々です。例えば、トータルの収支がマイナスになっていなくても、融資枠を使いすぎてしまったことで規模拡大のための次の物件が購入できなかったり、または住宅ローンが組めないなどの私生活に影響がある場合、こちらも失敗と考える方もいらっしゃるでしょう。

つまり、不動産投資で失敗と感じてしまう主な要因としては、投資結果の収支に加えて、自身の投資目的に沿っていないことが原因となるケースもあるのです。これらを踏まえ、不動産投資で失敗してしまうケースには主に下記の2つのパターンがあります。

• トータルの収支（インカムゲイン・キャピタルゲイン）がマイナスになる
• 投資目的と投資方法（不動産の運用方法）が合致していない

投資目的と投資方法が合致していないケースについては、不動産投資の前段階で慎重に検討し、それでも失敗してしまった場合には不動産を売却することで解消することが可能です。

一方、収支がマイナスになってしまう失敗については、事前にシミュレーションをしっかり行っていても、失敗してしまうリスクを完全に排除することはできません。出来るだけ収支上の失敗を回避するには、実際に起こり得るリスクを許容しつつも、事前にそれぞれの状況に適した対策を練っておくことが有効な手段となります。

2．不動産投資における物件購入後の失敗事例

収支上の失敗を避けるには、どのような理由で不動産投資に失敗しているのか、原因を探ることが重要です。不動産投資で収益物件を購入した後に失敗に気づく事例として、次のようなケースが挙げられます。

• 変動利率の上昇などによりローン返済がキャッシュフローを圧迫している
• 修繕費支出により、運用収益が低下している
• デッドクロスによる税負担の増加がキャッシュフローに悪影響を及ぼしている
• 空室発生や家賃単価の低下によって運用収益が低下している
• 購入物件の市場価格の低下により、トータル収益の減少が予想される

以下で、それぞれのケースについてみていきましょう。

2-1．変動利率の上昇などによりローン返済がキャッシュフローを圧迫している

不動産投資では、不動産投資ローンを組んで収益物件を購入することが多いといえます。不動産投資ローンを組む際の融資条件について、変動金利を選択している場合、市中貸出金利の上昇に伴い、利率を上げることがあります。ローン利率が上昇すると、ローン返済額が増加することからキャッシュフローが圧迫されます。

その他、家賃収入以外にローン返済の原資としていた収入が目減りしてしまうなど、経済環境の変化によってローン返済の負担が当初の予想よりも大きくなってしまうことがあります。

これらの要因によってキャッシュフローが圧迫されてしまい、資金繰りに窮することが不動産投資の失敗事例として挙げられます。

2-2．修繕費支出により、運用収益が低下している

修繕費の支出により、不動産投資の運用収益が低下している場合も、不動産投資の失敗事例といえるでしょう。一棟物件の大規模修繕など、修繕費の支出が大きくなると、運用収益が低下するだけでなく最終的なトータルの投資収益を圧迫することになります。

不動産投資では、万一に備えて余裕資金もある程度確保しておく必要があります。修繕費の支出によって手元現金を大きく減らした状態のまま不動産投資を継続するのは、ややリスクが高い運用方法であると言えるでしょう。

2-3．デッドクロスによる税負担の増加がキャッシュフローに悪影響を及ぼしている

デッドクロスとは、不動産投資ローンの元金返済額が減価償却費を上回っている状態です。デッドクロスが生じると、税金計算における会計上の利益が実際のキャッシュフローよりも大きくなり、税負担がキャッシュフローに悪影響を及ぼすようになるといえます。

所得税の税率が超過累進税率であるため、不動産所得以外の所得が多く高税率の場合には税負担も大きくなります。デッドクロスの状態が長期間継続して税負担が高い状態が継続すると、資産形成に悪影響を与えることに繋がります。

2-4．空室発生や家賃単価の低下によって運用収益が低下している

不動産投資で購入した収益物件に、空室が発生したり、家賃単価が低下したりして運用収益が低下している場合も、不動産投資に失敗している事例といえます。

何も対策や改善をしないまま、空室や家賃単価の低下を放置しておくと、長期間にわたる運用収益の低下につながり、トータル収益を大きく圧迫することになる可能性があります。

2-5．購入物件の市場価格の低下により、トータル収益の減少が予想される

購入した収益物件の市場価格が大幅に低下している場合も、不動産投資に失敗しているといえるでしょう。

不動産投資は、資金を収益物件に投資して、賃貸料収入による運用収益を得るだけでなく、その収益物件を売却して売却収益を得て、投資した資金を回収することも出口戦略の一つです。

不動産投資のトータル収益は、運用収益と売却収益との合計額によって計算されることになります。売却収益が当初の予想よりも大幅に低下している場合、毎月のキャッシュフローに問題がなくとも一時的に資産を目減りさせているケースもあります。

3．不動産投資の失敗事例に対する対策・改善方法

これまでにご紹介した不動産投資に失敗してしまう典型的事例を踏まえたうえで、それぞれのケースに対し、事後に対処する対応策・改善策を考えていきましょう。

3-1．ローンの繰上げ返済あるいは借り換えをおこなう

経済環境の変化によりローンの返済が厳しくなっているケースでは、不動産投資ローンの融資条件を変更することで月々のローン返済額の負担を少なくすることができる場合があります。

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3-2．購入した収益物件を売却する

収益物件の市場価格が低下しているケースを除き、上述したすべての事例について、購入した収益物件を売却することが有効な対策・改善策になる可能性があります。収益物件を売却することで、その収益物件から生み出される運用収益はリセットされるため、運用収益の低下に対応する対策としては有効といえます。

また、収益物件に紐づいた不動産投資ローンも売却によってリセットされますから、ローン返済によるキャッシュフローの悪化への対応策にもなります。

売却益によって投資した資金以上の資金を回収することができれば、運用収益の減少を挽回することができる可能性もあります。いずれにしても、投資資金をいったん回収することで、その資金や金融機関からの評価（与信）を新たな収益物件に投資することが可能になり、収益物件を保有し続けることで将来発生し得る投資機会の損失を回避することができます。

また、今すぐに売却をしない場合でも定期的に不動産査定を受け、所有している不動産の値動きを把握しておくことも重要なポイントと言えるでしょう。

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【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

3-3．管理会社を変更する

不動産投資で購入した収益物件に、空室が発生したり、家賃単価が下落したりして運用収益が低下している場合、管理会社を変更することで、状況が改善することがあります。

収益物件が、入居希望者が入居したいと考えるような状態に維持できていないために、空室が発生したり、家賃単価が下落したりしている可能性があります。このような場合、管理会社を変更することで、状況の改善を見込むことができるでしょう。

また、管理会社の中には、入居者の募集は他社に依存しているような、管理に特化している会社もあります。そのような場合では、入居付けも自社でおこなうような管理会社に変更することで、状況を改善することができる可能性があります。

なお、不動産投資の前段階では管理の手厚さを重視して、不動産投資会社を選ぶことも重要なポイントになります。下記、入居率98%以上の実績を持ち、物件販売と管理をワンストップで行う不動産投資会社の比較・まとめ記事もご参考ください。

【関連記事】入居率が高い（98%以上）不動産投資会社の比較・まとめ

3-4．設備投資をおこなう

収益物件の所在するエリアは賃貸需要が豊富であるものの、その収益物件の老朽化や陳腐化のせいで空室が発生したり、家賃単価が下落したりしている場合、賃貸ニーズに合わせた設備投資をおこなうことで、運用収益を改善できることがあります。

また、収益物件自体の市場価格が低下している場合にも、収益物件の価値を上げるような設備投資をおこなうことで、市場価格を上昇させることができることもあります。

ただし、賃貸ニーズは、収益物件の所在するエリアによって異なる場合も多く、的確に捉えるのは難しいといえます。設備投資をおこなったのに運用収益や収益物件の市場価格の改善がみられない場合には損失を増やすことにもなりかねないため、慎重に検討するようにしましょう。

まとめ

不動産投資に失敗する事例として、原因は様々ですが、運用収益の低下がキャッシュフローに悪影響を及ぼすケースや、収益物件の市場価格の低下が売却収益を圧迫するケースがあります。

運用収益が低下している場合には、その原因に応じた対策を講じることで、状況が改善することがあります。ローン返済が原因である場合には、ローンの繰上げ返済や借り換えなどの対策が考えられます。

家賃収入の下落が原因である場合には、管理会社を変更したり、設備投資をおこなうなどの対策があるでしょう。いずれのケースでも、収益物件を売却すれば、投資資金をリセットすることができ、状況を大きく改善できる可能性があります。

なお、収益物件の市場ニーズを捉えるのは難しいため、設備投資をおこなうのは近隣の賃貸事情も考慮しながら、慎重に検討するようにしましょう。

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佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。

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