不動産による相続税対策とは?評価額の算出方法や税制メリットも

不動産を相続した場合には様々な税制メリットがありますが、不動産によってその節税効果は異なります。相続時に後悔しないためにも、不動産の購入前に相続税の仕組みをしっかり理解しておくことが重要です。

この記事では、相続税対策で不動産購入を検討している方向けに、不動産の相続税評価額の算出方法と税制メリットについて解説します。

  1. 不動産が相続税対策になるとされる理由は?
    1-1.建物部分の相続税評価額の算出方法
    1-2.土地の相続税評価額の算出方法
  2. 投資用不動産では相続税評価額がさらに減額される
  3. 相続税対策だけでなく、その後の活用方法が重要
  4. まとめ

1.不動産が相続税対策になるとされる理由は?

相続財産を有している方が亡くなった場合、法定相続人となる方は相続財産から基礎控除を引いて残った金額に対して、相続税を納めなければなりません。

基礎控除とは、相続税が課税されない金額のボーダーラインのことで、法定相続の人数によって金額の範囲は変化します。

法定相続人の数 基礎控除額
1人 3,600万円
2人 4,200万円
3人 4,800万円
4人 5,400万円
5人 6,000万円
6人 6,600万円
7人 7,200万円

その他、基礎控除が適用される条件については、国税庁『相続税の計算』で確認することが出来ます。

これらの基礎控除額を超える部分に関して相続税が課税されます。また、現金として相続した場合や有価証券として相続した場合、現金は100%、有価証券は時価で評価額を決定するため、財産の金額によっては多額の相続税を納めることになります。

しかし、不動産として相続した場合は相続税を減額できる可能性があります。不動産の相続税は実勢価格(取引価格)ではなく、相続税評価額をもとに算出されるため、実際の物件価格よりも相続税が安くなる傾向にあるためです。

不動産が相続税対策になる理由について詳しく見ていきましょう。

1-1.建物部分の相続税評価額の算出方法

不動産の評価額は固定資産税台帳や、路線価から算出された評価額によって決まります。この評価額は不動産を建物部分と土地部分に分けて算出します。

建物の相続税評価額は、固定資産課税台帳に記載されている固定資産評価額と同額になります。固定資産税評価額は、建築費用のおおよそ50~60%で評価されているケースが多いため、相続税対策になると言えます。

例えば、建築費用が4,000万円の建物で固定資産税評価額が建築費用の50%だった場合、評価額は4,000万円×50%=2,000万円となります。現金として相続した場合と比較して大きく評価額が異なることが分かります。

このように、不動産の相続では固定資産税の評価額が実勢価格よりも低く設定されるため、現金や有価証券と比較して節税効果が高くなる傾向にあります。

1-2.土地の相続税評価額の算出方法

次に、土地の相続税評価額の算出方法について見ていきましょう。

土地の相続税評価額を求める場合、「路線価方式」と「倍率方式」の2つのパターンがあります。

路線価方式

路線価×面積×補正率

倍率方式

固定資産税評価額と同額。(路線価が無い土地で採用される)

これらの方式で算出された金額の約80%が相続税評価額とされています。例えば、国税庁の定めている路線価が4,000万円の土地を相続し、路線価の80%が相続税評価額とした場合、土地の評価額は4,000万円×80%=3,200万円となります。

土地の売買では、路線価方式、倍率方式のどちらの場合よりも高い金額で取引される傾向にあるため、相続税評価額が相対的に低くなる傾向があります。

2.投資用不動産では相続税評価額がさらに減額される

居住用不動産ではなく投資用不動産として相続した場合には、さらに「借家権割合」「賃貸権割合」によって相続税評価額を減額することが出来ます。借家権割合・賃貸権割合とは、賃貸として貸し出している物件を相続した場合に、相続税評価額の計算に使われる割合のことです。

投資用不動産の相続税評価額は下記の式で算出します。

建物の相続税評価額-建物の相続税評価額×借家権割合(30%)×賃貸割合

借家権割合は、借家(賃貸物件)として運用している物件に適用され、全国一律で30%に設定されています。(2020年2月時点)

賃貸割合とは、各独立部分の床面積の合計のうち、賃貸されている独立部分の床面積の割合のことです。入居中の戸建てや区分マンションであれば100%となりますが、複数戸ある収益アパートやマンションであれば入居率によって割合は上下します。

このように、投資用不動産の相続税評価額では、これらの割合をかけたもので算出されるため、居住用不動産と比較した場合、税制上のメリットが大きいと言えます。

3.相続税対策だけでなく、その後の活用方法が重要

相続税対策を目的として不動産投資を始める場合には、相続後の活用方法についても検討しておくことが大切です。相続税を下げることに成功しても、不動産価格の下落や、災害リスクなど、資産価値の低下につながるリスクがあるためです。

また投資用不動産の場合、賃貸需要の減少や金利変動リスクなどがあります。居住用不動産と比較して慎重に検討し、購入を進める必要があるでしょう。

不動産を購入する際は、相続税対策だけでなくその後の活用方法についても検討し、どのように資産を運用するのか総合的に判断することが大切です。

まとめ

不動産の相続税は物件や土地の評価額、利用方法によって異なります。不動産の購入前に相続税の仕組みを理解しておくことで、どのような不動産を購入するべきか検討しやすくなるでしょう。

また、投資用不動産は居住用と比較して節税効果も高まります。しかし、相続税対策で購入した不動産の資産価値や、空室リスクは保証されていません。相続税の減額だけに囚われず、慎重に検討し、将来的な資産価値を踏まえたうえで不動産を選ぶことが大切です。

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矢野翔一

矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士(AFP)などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。