不動産ファンドとは？実物不動産との違いや仕組み、投資を始める方法も

不動産ファンドへの投資は、不動産投資の1つの方法ですが、不動産ファンドがどんなものなのか、その仕組みや他のファンドとの違いをはっきりわからない方も多いのではないでしょうか？

そこで今回は、不動産ファンドの特徴や仕組み、実物不動産との違いについて解説します。また、実際に不動産ファンドへ投資を始める方法も紹介しますので、気になる方は参考にしてみてください。

※本記事は投資家への情報提供を目的としており、特定商品・ファンドへの投資を勧誘するものではございません。投資に関する決定は、ご自身のご判断において行われますようお願い致します。

目次

1. 不動産ファンドとは
2. 不動産ファンドと実物不動産との違い
   2-1．不動産ファンドは初期費用が少ない
   2-2．不動産ファンドは管理運用の手間が掛からない
3. 不動産ファンドの種類
   3-1．不動産投資信託（J-REIT）
   3-2．不動産投資型クラウドファンディング
4. 不動産ファンドへの投資の始め方
   4-1．不動産投資信託（J-REIT）への投資の始め方
   4-2．不動産投資型クラウドファンディングの始め方
5. まとめ

1．不動産ファンドとは

不動産ファンドは不動産を投資対象としたファンドです。ファンドとは、投資家から集めたお金を投資のプロが投資・運用をし、発生した利益を出資割合に応じて投資家に分配する仕組みのことです。

不動産ファンドでは、投資家や金融機関から集めた資金を元手に不動産が取得、運営されます。不動産の管理や運営は運営会社に委任され、得られた利益は出資割合に応じて「分配金」などの形で投資家に分配されることになります。ファンドによっては金融機関からの借入（他人資本）が入るため、レバレッジ効果も期待できます。

なお、世の中にあるファンドは、不動産以外にもさまざまなものを投資対象としています。

ファンドの投資対象となる例

• 株式
• 債券
• 金・銀・プラチナ
• 太陽光発電施設

2．不動産ファンドと実物不動産との違い

不動産への投資では、不動産ファンドのほかに、実物不動産に投資するという方法があります。不動産ファンドへの投資と実物不動産への投資には、下記の違いがあります。

2-1．不動産ファンドは初期費用が少ない

実物不動産投資では、投資する不動産を投資家自身が購入するため、数百万円から数千万円の運用資金が必要です。実物不動産投資では不動産投資ローンを利用することが可能ですが、諸費用も合わせて物件価格の2～3割程度の頭金を求められることがあります。

一方、不動産ファンドでは、複数の投資家から資金を募るため、投資家1人当たりの初期費用は少なくなります。不動産投資型クラウドファンディングなどの小規模ファンドでは、一口1万円程度の資金で始めることも可能です。

2-2．不動産ファンドは管理運用の手間が掛からない

実不動産投資では、対象不動産の監理や運用を投資家自身が行うか、管理会社に委任して代わりに行ってもらうことになります。実務を管理会社に委託する場合でも、売却のタイミングや設定家賃など、重要な判断は投資家自身が行う必要があります。

一方、不動産ファンドでは、不動産の管理・運用を運用会社がすべて請け負う仕組みとなるため、投資家が出資したあとに大きな手間はかかりません。ただし、手軽に行える反面、自由度は低いという点はデメリットとも言えます。

3．不動産ファンドの種類

不動産ファンドは、大きく下記の2種類に分類されます。それぞれ詳しく見て行きましょう。

• 不動産投資信託（J-REIT）
• 不動産投資型クラウドファンディング

3-1．不動産投資信託（J-REIT）

不動産投資信託とは、投資信託及び投資法人に関する法律に基づき運用される証券化された投資商品です。

不動産投資のための法人（投資法人）がファンドを組成し、投資家は投資法人が発行する投資口を取得します。ファンドの運用によって発生した利益は、配当金として投資家に還元される仕組みです。

不動産投資信託では投資期間は設定されておらず、投資家は取得した投資口の売却または償還によって元本を回収します。不動産投資信託は、「資金の集め方」によって2つに分類されます。

• 公募REIT
• 私募REIT

公募REITとは、投資口が証券取引所に上場されていて、証券会社などを通じて誰でも取引できるファンドです。銘柄によっては10万円以下から購入できるなど、少額投資ができるという特徴があります。また、株式のように日々価格が変動するため、売却益を狙い投資する投資家もいます。

一方、私募REITとは、取引所に上場しておらず、機関投資家など一部の投資家のみに販売されるファンドです。最低投資金額が高く、投資には数億円が必要なケースが多いといえます。

鑑定評価額ベースで投資口価格が算出されるため、決算期ごとに価格が変動するという特徴があり、インカムゲインを重視した投資が行われる傾向にあります。

3-2．不動産投資型クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングとは、投資家から資金を集めて不動産を賃貸・取得して、賃貸料や不動産売買益を分配金として投資家に還元する投資手法のことをいいます。

不動産投資型クラウドファンディングでの平均的な利回りは2%～8%程度で、分配金の頻度は毎月・半年ごと・1年ごと・償還時のみなど、ファンドやサービスによって異なります。

不動産投資型クラウドファンディングでは、一般投資家からの出資を募り、集まった資金を使って不動産物件を賃貸したり、取得したりしたのち改修や運営を行います。運営によって発生した利益は、出資比率に応じて投資家に分配されるというのが、不動産投資型クラウドファンディングの基本的な仕組みです

一方、不動産投資型クラウドファンディングで得た権利を他人に譲渡する場合は、購入する第三者を探す必要があります。証券市場で自由に売買できるJ-REITと比べて譲渡は難しく、基本的には1案件あたり1件の不動産を運用するため、自分で分散投資をする必要があるなどの注意点があります。

4．不動産ファンドへの投資の始め方

不動産ファンドへの投資を始める手順は、ファンドの種類によって異なります。それぞれ投資の始め方を詳しく解説します。

4-1．不動産投資信託（J-REIT）への投資の始め方

不動産投資信託へ投資する場合、まずは不動産投資信託を購入する証券会社に口座を開設します。証券会社を選ぶ際は、取引手数料や普段利用している銀行口座との連携を考慮しつつ、選んでみると良いでしょう。

三井住友銀行と連携できる「SMBC日興証券」や、住信SBIネット銀行と連携できる「SBI証券」などのネット証券であれば、PCやスマホから簡単に取引を行うことができるうえ、取引手数料も割安になっています。下記の記事でネット銀行と連携できるネット証券会社5社をまとめていますので、まだ口座を開設されていない方は併せてご参考下さい。

【関連記事】ネット証券とネット銀行を連携するメリットは？ネット証券会社5社を比較

証券口座を開設したら、投資をするREITの銘柄を選択します。銘柄選択のポイントや注意点については下記の記事でも詳しく解説しています。

【関連記事】REIT（リート）の始め方は？初心者でも分かる投資手順や銘柄選びを解説

4-2．不動産投資型クラウドファンディングの始め方

不動産投資型クラウドファンディングへの投資では、不動産投資型クラウドファンディングを提供するプラットフォームの選択をします。プラットフォームによって特徴や投資不動産の傾向が異なりますので、よく比較検討して決定しましょう。

プラットフォームへの会員登録が完了すれば、投資したい案件（ファンド）を選択して申込みを行い、案内に応じて入金すれば購入完了です。案件によって人気が高く、抽選によって購入者が決定することがあります。投資したくてもできないケースがあるため注意が必要です。

【関連記事】不動産投資型クラウドファンディングを選ぶポイントは？注目の6社を紹介

まとめ

今回は不動産ファンドの仕組みや実物不動産投資との違い、投資の始め方について紹介しました。

不動産ファンドへの投資は、実物不動産と比較して少額から投資でき、運用・管理の手間が掛からないなどの特徴があります。一方で、利回りが低くなる傾向にあり、途中解約ができないケースがあるなど、注意すべき点もあります。

本記事を参考に、不動産ファンドへの理解を深め、自分に合った投資スタイルか確認してみてください。

【関連記事】不動産投資型クラウドファンディングとJ-REIT、違いとメリットを比較

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山本 将弘

フリーランスWebライター。主に株式投資や投資信託の記事を執筆。それぞれのテーマに対して、できるだけわかりやすく解説することをモットーとしている。将来に備えとリスクヘッジのために、株式・不動産など「投資」に関する知識や情報の収集、実践に奮闘中。

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