不動産投資型クラウドファンディングとJ-REIT、違いとメリットを比較

不動産を対象にした小口投資ができる投資手法として、不動産投資型クラウドファンディングとJ-REITがあります。どちらも物件を直接購入する不動産投資よりも少ない金額での不動産投資が可能です。

さらには、自ら物件を購入する必要がないため、運用の手間も省けます。なお配当金については家賃収入の中から、予定された利回りでの分配を得る形になります。

それでは、不動産投資型クラウドファンディングとJ-REIT、この2つの投資手法の違いとは一体何か、そして、それぞれにどのようなメリットがあるかをここではご説明します。

目次

1. 不動産投資型クラウドファンディングとJ-REITの違い
   1-1．証券市場で売買できるかどうか
   1-2．一度に取り扱われる不動産の数
   1-3．価格変動の有無
2. J-REITのメリット
   2-1．分散投資になるので収益が安定する
   2-2．売却益を期待できる
   2-3．現金化が容易である
3. 不動産投資型クラウドファンディングのメリット
   3-1．投資する不動産を選べる
   3-2．優先劣後方式が採用されており、損失範囲が限定されている
   3-3．投資金額が少額で済む
   3-4．自ら相場をチェックしたり、売買を行ったりする必要がない
4. どちらの投資手法が良いのか
   4-1．J-REITが向いているのはこんな人
   4-2．不動産投資型クラウドファンディングが向いているのはこんな人
5. まとめ

1．不動産投資型クラウドファンディングとJ-REITの違い

まずは不動産投資型クラウドファンディングとJ-REITとの違いを確認します。

1-1．証券市場で売買できるかどうか

J-REITは、不動産投資信託とも呼ばれます。不動産運用会社が販売する投資信託を投資家が購入した後、不動産運用会社が運用した不動産の収益が投資家に分配されるというスキームの商品です。J-REITの大きな特徴として、証券市場で売買できる点が挙げられます。この特徴により、資産の流動性が高く現金化が容易です。

一方、不動産投資型クラウドファンディングで得た権利を他人に譲渡する場合は、購入する第三者を探す必要があり、証券市場で自由に売買できるJ-REITと比べて譲渡は難しいと言えます。

1-2．一度に取り扱われる不動産の数

不動産投資型クラウドファンディングでは、一般的には1案件あたり1件の不動産を運用します。例えばホテルやマンションを購入し、その物件を運用して得られた利益を投資家に分配するスキームで案件を構築します。

J-REITでは複数の不動産の運用を行う案件として組成され、複数の物件から得た運用益を投資家に分配します。したがって、不動産投資型クラウドファンディングでは1件の不動産で運用されるため、複数案件へ同時に投資しない限り分散投資にはなりません。しかし、J-REITは複数の不動産で運用されるため、一口だけの購入でも結果的には分散投資になります。

1-3．価格変動の有無

J-REITは証券市場に上場しているため、価格が変動します。100,000円で購入したJ-REITが150,000円になったり、80,000円になったりすることがあるのです。そのため、売買のタイミングによってはインカムゲインである配当金だけではなく、キャピタルゲインである売買益を同時に得られることがあります。もちろん、損失が発生する可能性もあります。株式取引のように売買のタイミングを見極める必要が出てくるのです。

不動産投資型クラウドファンディングでは一口あたりの価格変動は無く、投資家は募集開始時の価格で投資判断をすることになります。

2．J-REITのメリット

では、J-REITのメリットを確認しましょう。

2-1．分散投資になるので収益性が安定する

先に挙げたように、J-REITは複数の不動産で運用を行います。そのため、収益が出ない物件があっても、他の物件から上がった収益でカバーできるため、配当金が無配になったり、J-REITの価格が一気に下がったりするリスクを軽減できます。

一方で、巨額の運用益が出た物件があっても、J-REITの価格にそれほど影響を及ぼさないなどのデメリットもあります。

2-2．売却益を期待できる

J-REITは証券市場に上場しているため、売却益が期待できることもメリットです。有望なJ-REITの購入後に価格が上昇すれば、売却によって配当金以上の利益を得ることも可能です。

J-REITの運用予定利回りは3%～4%が中心で、一般的に株式の配当金よりもやや高めです（2019年10月時点）。株式と同じように配当金と売却益の二重の利益が得られるうえに、利回りに換算した株式の配当金よりも高いというメリットがあります。

2-3．現金化が容易である

不動産投資型クラウドファンディングでは、原則として運用期間中の解約ができません。「運営会社の不祥事など、やむを得ない事由以外に解約を受付けない」とする規約を取引のうえで定めている会社が多いのです。

しかしJ-REITの場合は証券市場で自由に売買できるため、現金化が容易です。何らかの事情で現金が必要になったとき、または、他の投資に資金を回すために現金化したいときは、J-REITを売却して容易に換金できます。

3．不動産投資型クラウドファンディングのメリット

次に、不動産投資型クラウドファンディングのメリットを見ていきましょう。

3-1．投資する不動産を選べる

不動産投資型クラウドファンディングでは、運用する不動産の詳細な情報を公開しています。J-REITもまた、運用する不動産の種類や所在地などを記載しています。

しかし、J-REITでは複数の物件が運用対象に含まれているため、投資を避けたい物件にも投資せざるを得ないこともあります。そのため、望まないまま収益性の低い不動産に投資していることも考えられます。不動産投資型クラウドファンディングは投資対象を限定するかわりに、不動産の情報が詳細に公開され、投資対象が妥当であるか否かを厳密に判断したうえで投資できます。

3-2．優先劣後方式が採用されており、損失範囲が限定されている

不動産投資型クラウドファンディングでは、ほとんどの運営会社が出資において「優先劣後方式」を採用しています。そのため、投資家に損失が発生しにくくなっています。優先劣後方式とは、まずは投資家側が優先的に運用物件に出資した後、不動産投資型クラウドファンディング運営会社側が、投資家の出資金だけでは不足する資金を劣後出資という形で補填するという仕組みです。

もし不動産の価格が値下がりしたとしても、劣後出資を行った不動産投資型クラウドファンディング会社が値下がり分の損失を負う仕組みになっているのです。20%の割合で劣後出資が行われている場合、不動産の価格が20％下落しても、投資家に損失は発生しません。

しかしJ-REITの場合、証券市場で値下がりしてしまうと、たとえ配当金が順調に入ってきても、最終的には売却時に利益がマイナスに転じることもあります。このことから、不動産投資型クラウドファンディングは、J-REITよりも損失が起こりにくくなっています。

3-3．投資金額が少額で済む

不動産投資と比べた場合、不動産投資型クラウドファンディングもJ-REITも少額からの投資が可能です。ただし、J-REITは安くて30,000円前後、高ければ数十万円ものお金が必要になります。

一方で、不動産投資型クラウドファンディングでは、1万円から投資できる会社もあります。J-REITよりも少額で不動産投資を始められる点も、不動産投資型クラウドファンディングのメリットに挙げられます。

3-4．自ら相場をチェックしたり、売買を行ったりする必要がない

J-REITの取引には相場が存在します。価格が変動する以上、自らが相場を確認し、自らが売却する必要があるため、取引自体を手間や負担に感じる人もいるでしょう。

しかし、不動産投資型クラウドファンディングでは、投資後の運用を不動産会社に一任できます。後は配当金と出資金が戻ってくるのを待つだけです。より不労所得に近い収入が得られると言えます。

4．どちらの投資手法が良いのか

それぞれの特徴を解説したところで、どちらの投資手法が良いのか、考えてみましょう。

4-1．J-REITが向いている人

J-REITの主なメリットは、証券市場に上場しているために値上がりを狙えること、そして、自由に売買できることです。毎月得られる配当金だけでは物足りない人でも、大きく稼げるチャンスがあります。（もちろん、値下がりや元本割れのリスクも大きくなります）

一定額の配当金を受け取りながら、大きな利益を得るチャンスを同時に掴みたい人はJ-REITを選ぶと良いでしょう。現金化も容易ですので、様々な投資手法を試したい人にも向いています。

4-2．不動産投資型クラウドファンディングが向いている人

不動産投資型クラウドファンディングでは、投資後に投資家がやるべきことはほぼありません。

投資といっても、ファンド購入後に売買は発生せず無事に運用が完了するのを待つだけとなりますので、相場を常日頃からチェックする必要はありません。「相場をチェックする時間が取れない」「手間をかけずに運用したい」というような人は、不動産投資型クラウドファンディングが向いています。

一方、不動産クラウドファンディングでは、投資後の現金化が難しいといったデメリットもありますので、投資資金を引き出す可能性がある方は避けたほうが良いでしょう。

運用される不動産の情報が詳細に公開されますので、投資前に慎重に判断したい人も不動産投資型クラウドファンディングを選んでみてはいかがでしょうか。さらには1万円から投資できるため、毎月積み立てて投資したい人にも向いています。

5．まとめ

J-REITと不動産投資型クラウドファンディング、それぞれのメリットを見てきました。

流動性が高く売買しやすいのがJ-REIT、投資対象をしっかりと吟味したうえで投資できるのが不動産投資型クラウドファンディングです。また、不動産投資型クラウドファンディングは投資後に手間がかからないというメリットがあります。一方で投資信託でもあるJ-REITは、購入した時点で分散投資が自動的に行われます。

不動産運用会社にリスクヘッジをしてもらいたい場合はJ-REIT、自己の判断でリスクヘッジをしたい場合は不動産投資型クラウドファンディングをメインに使っていくのも良いかもしれません。もちろん双方の投資手法を両立させることも十分に可能です。自分の投資スタイルに合わせてメインの投資手法を選びましょう。

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