築古でも購入したい物件の条件は?値上がりする中古物件の特徴

物件が古くなると賃貸ニーズが減少してしまったり、投資物件の収益の減少や、売却する際の価格が下落してしまったりなど、資産価値が低下してしまう傾向にあります。

しかし、古くても入居率が高く、値上がりしている不動産もあります。古くても値上がりする中古物件にはどのような特徴があるのでしょうか。

この記事では、古くても値上がりする可能性のある中古物件の特徴についてご紹介します。

目次

  1. 値上がりする可能性がある中古物件の立地条件とは?
    1-1.駅から近く、周辺の環境が整っている
    1-2.都市部に建っている中古物件
    1-3.再開発が行われるエリアにある
    1-4.災害の被害を受けにくいエリアにある
  2. 賃貸ニーズが上昇する可能性がある中古物件
    2-1.単身者か2人家族向けの間取りになっている
    2-2.高齢者向けの設備になっている
  3. まとめ

1.値上がりする可能性がある中古物件の立地条件とは?

不動産の資産価値を上げる大きな要因の一つが立地です。どのような立地の不動産が値上がりする可能性があるのかを見てみましょう。

1-1.駅から近く、周辺の環境が整っている

立地が良い物件は賃貸ニーズが多く、高い収益性が見込まれます。収益が見込める不動産は高い価格で取引される可能性が高まりますので、立地が良いエリアに建つ物件を選ぶことが将来値上がりする不動産の特徴の一つと言えます。

立地条件で大きな要因を占めるのが、駅からの距離と周辺の環境です。例えば、駅から物件までの距離が徒歩で10分以内の物件や、周辺にスーパーやコンビニ、銀行があり環境が整っていたりする物件は、部屋を決める際の重要な要素になります。

このような条件の良い立地にある物件は賃貸ニーズが多くあるため、築年数が経過しても資産価値の低下が起きにくい物件だと言えるでしょう。

1-2.都市部に建っている中古物件

東京や大阪の都心部では転出者よりも転入者の方が多い転入超過の状況が続いています。人口が上昇傾向にある都市部であれば中古不動産でも値上がりする可能性があります。

しかし、都市部の物件に関してはすでに価格が高く、得られる還元利回りも郊外と比較して低くなっています。これから物件を購入される方は、慎重にシミュレーションをして投資することが大切です。

1-3.再開発が行われるエリアにある

マンションやショッピングモールの建設など、再開発されている地域は賃貸ニーズが増加する可能性があります。

再開発エリアについては、自治体がホームページなどで公表してるため、誰でも確認することができます。例えば東京の場合は、東京都都市整備局のホームページ「市街地再開発事業地区一覧」で再開発エリア一覧を確認することができます。

1-4.災害の被害を受けにくいエリアにある

自然災害による被害の大きさは、部屋を決める際に気に掛ける点の一つだと言えます。そのため、災害で被害を受けやすい地域にある物件は賃貸ニーズが落ちる可能性があります。

逆に災害の被害を受けにくいエリアにある物件は、物件を選ぶ際に優先される可能性があり、値上がりする要素を持っていると言えます。災害が発生しやすいエリアかどうかは、国土交通省「ハザードマップポータルサイト」を確認するようにしましょう。

2.賃貸ニーズが上昇する可能性がある中古物件

次に賃貸ニーズが上昇する可能性がある中古物件の特徴について見てみましょう。

2-1.単身者か2人家族向けの間取りになっている

日本では少子高齢化で単身者や夫婦2人だけの家族が増えています。以下のグラフは厚生労働省の資料から引用したものです。こちらのグラフから1953年から2016年までの、日本の世帯を占める家族構成比率の推移を確認することができます。

*厚生労働省「平成30年 国民生活基礎調査(平成28年)の結果」から引用

こちらの調査結果から1953年時点では6人以上の世帯が最も多くなっていますが、2016年では2人世帯が最も多く、その次に単身者、3人家族と続き、大規模世帯が少なくなっていることが確認できます。

単身者や2人家族向けの不動産は今後も賃貸ニーズが高まる可能性があると考えられます。

2-2.高齢者向けの設備になっている

単身者や2人家族の年齢層の内訳を見ると、65歳以上の年齢の人が増えています。以下のグラフは上記と同じ厚生労働省の資料から引用したものです。こちらのグラフでは、65歳以上の年齢の人がいる世帯の全体に占める割合推移を確認することができます。

*厚生労働省「平成30年 国民生活基礎調査(平成28年)の結果」から引用

こちらのグラフから65歳以上の年齢の人がいる世帯では、単独世帯と夫婦のみの世帯で全体の60%近くあることが確認できます。

また、配偶者のいない子と同居している世帯でも65歳以上の人がいる世帯が増加しており、逆に減少している世帯はわずかにすぎないことが確認できます。

このことから、今後は単身者や2人家族向けの不動産でもエレベーターがある、段差が少ない、付近が坂道になっていない等、高齢者向けの環境が充実していることが、賃貸ニーズを現象させない対策の一つと言えるでしょう。

まとめ

古くても値上がりする可能性のある中古不動産の特徴についてご紹介しました。

不動産投資では、立地や物件の管理状態が、将来の物件価格を決める上では重要な要因となります。

さらに日本国内では少子高齢化が進んでいますので、今後は高齢の入居者を想定して立地や物件を選ぶことも一つの方法です。

今後値上がりする不動産を見極めるには、物件が安いか高いかだけでなく、入居者がどのような不動産に住みたいのかを十分考慮して物件を選ぶようにしましょう。

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西宮光夏

西宮光夏

国内、海外の不動産投資の情報を中心に、投資全般とスポーツ関連メディアのライティングを手掛けています。HEDGE GUIDEでは国内外の不動産投資に関する記事を担当しています。初心者の方にもわかりやすい形で情報提供していければと思っています。只今、国内においては東京オリンピック前後の不動産状況に注目です。