不動産投資の隠れたリスクに気付くために。本当に知っておくべき7つのこと

不動産投資は毎月定期的な家賃収入が期待できるため、副収入の確保や私的年金の代わりになる資産運用として注目を集めています。しかし、資産運用である以上は必ずリスクを伴うため、間違った情報や隠されたリスクを事前に察知する必要があります。では、どんな点に気を付ければ良いのでしょうか？

今回は、不動産投資を行うにあたり、事前に知識を持っていないと気付きにくい7つのリスクとその対策について解説します。

目次

1. 不動産投資とは
2. 不動産投資で知っておくべき7つのこと
   2-1．融資を受ける＝返済義務がある
   2-2．節税効果はいつまでも続かない
   2-3．中古物件はリスクが高い
   2-4．サブリース契約のカラクリに注意
   2-5．家賃滞納リスクの影響が大きい
   2-6．想定利回り・表面利回りのカラクリに注意
   2-7．頻繁な買い替えに注意
3. まとめ

1．不動産投資とは

不動産投資とは、マンションやアパート、戸建などの不動産を購入して賃貸することで家賃収入を得るという資産運用の手段の1つです。最近では運用を業者に委託する民泊やシェアハウスの経営も、不動産投資の一環として取り扱う事例が見られるようになっています。

不動産投資は毎月の家賃収入が期待できるほか、金融機関の融資を受けられるため、自己資金が少なくても始められる可能性があります。また、年単位で継続して家賃収入が期待できるため、給料に加えた副収入の確保や私的年金の代わりとしての資産運用としても注目されています。

2．不動産投資で知っておくべき7つのこと

不動産投資は、その他にも生命保険代わりになる、節税効果が期待できるなどのメリットがあります。

しかし、そのメリットだけを鵜呑みにしていると、間違った意思決定をしてしまう可能性があるので注意が必要です。不動産投資を始めるにあたって知っておくべきことは以下の7つとなります。

1. 融資を受ける＝返済義務がある
2. 節税効果はいつまでも続かない
3. 中古物件はリスクが高い
4. サブリース契約のカラクリに注意
5. 家賃滞納リスクの影響が大きい
6. 想定利回り・表面利回りのカラクリに注意
7. 頻繁な買い替えに注意

それぞれについて見ていきましょう。

2-1．融資を受ける＝返済義務がある

不動産投資は、金融機関の融資を受けながら行える資産運用ですが、「融資を受ける＝返済義務がある」ということを忘れてはなりません。

多くの場合、入居者からの家賃収入で毎月の融資の返済をしていくことになるので、購入後すぐは返済負担を感じづらいですが、もし入居者がいなくなり空室が生じてしまった場合は、自分の給与や貯蓄の中から支払いをしていく必要があります。

「出費を伴わずに不動産投資を行える」「他人のお金で資産形成ができる」という表現は一面としては正しいのですが、「金融機関からお金を借りている」という意識を忘れずに、どんな状況になっても返済の支払いが滞らないように空室などに備えて余裕資金の準備をしておくことが大切です。

2-2．節税効果はいつまでも続かない

不動産投資は節税効果が期待できるという言葉を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか？不動産投資で得られる家賃収入などにより生じる不動産所得は、給与所得などと合算する総合課税の対象です。つまり、不動産所得が赤字であれば、給与所得などの他の所得と合算することで所得税や住民税を抑えられます。

「不動産所得が赤字ということは、不動産投資が失敗したのでは？」と思った方もいるかもしれませんが、そういうわけではありません。不動産所得を計算する際には、家賃収入から経費を差し引きますが、経費には減価償却費が含まれます。

減価償却とは、資産価値の目減りを数年にわたって経費として計上する会計制度のことです。減価償却が適用できるのは建物のみで、物件取得時の建物価額に対して、鉄筋コンクリート造の場合は47年、重量鉄骨造の場合は34年、木造の場合は22年かけて、1年ごとに経費を分けて計上していく減価償却を行います。

また、中古物件を購入した場合には、築年数に応じて償却期間が短くなり、そのぶん毎年計上する費用が大きくなります。ただ、減価償却によって費用を計上できる期間には限りがありますので、節税効果だけでなく、毎月の収支や5年後・10年後の資産価値についてもしっかりと検討祖をすることが大切です。

2-3．中古物件はリスクが高い

不動産の購入価格を抑えることで、金融機関からの融資を少なくできるため、毎月の返済負担を抑えることができます。

購入価格を抑える方法としては、新築よりも安価な中古物件を購入するというものがあります。しかし、中古物件の場合には、新築物件に比べて修繕などの大きな支出を伴う可能性が増えることとなります。

価格が安く売りに出されている物件には、何かしらのリスクが潜んでいる可能性があります。例えば、立地条件が悪い、建物に欠陥がある・事故物件に該当しているなどです。そのような物件を購入すると、後で思わぬ支出が発生してしまう可能性があります。安いからと言ってすぐに飛びつかず、内覧時には慎重に物件を確認するようにしましょう。

2-4．サブリース契約のカラクリに注意

不動産投資のリスクの1つに空室リスクがあります。空室リスクとは、入居者が入らない空室期間によって、期間中家賃収入を得られなくなるというものです。この空室リスクは不動産投資には必ず伴うものですが、このリスクを軽減する方法としてサブリース契約があります。

サブリース契約とは、不動産会社などが所有者から不動産を一括で借りて転貸することで利益を出すという内容のものです。不動産の所有者にとっては、空室があっても長期的な家賃収入が得られる「家賃保証」が付いているというメリットがあります。

この家賃保証については、不動産会社との契約内容により保証される期間が決まります。しかし、契約当初の家賃をその期間中保証してくれるというわけではありません。家賃は2年に1回など定期的に見直しが行われるため、その後の運用結果次第では大きく家賃設定が下がる可能性があります。

また、サブリース契約を行っていた業者が破綻した場合には、契約期間が残っていても保証がされなくなるほか、未収家賃を回収できないリスクも生じてしまいます。このように、サブリース契約は完全なものではないため、信じすぎないように注意しましょう。

2-5．家賃滞納リスクの影響が大きい

不動産投資には、空室リスクだけでなく家賃滞納リスクもあります。家賃滞納リスクとは、入居者がいるにもかかわらず、入居者が家賃を滞納して家賃収入が得られないというものです。

「滞納しているのであれば、さっさと追い出してしまうか、訴訟すればいいのに」と思う方もいるかもしれませんが、そう簡単なものではありません。借主が家賃を滞納していても、滞納が数ヶ月に達しない限りは借主の借りる権利が尊重されます。

そのため、滞納に対する督促はできても、滞納期間が1ヶ月や2ヶ月程度では訴訟しても勝てる可能性は低いと言えます（参照：さくら北総法律事務所「1か月の家賃滞納と解除」）。賃貸借契約時に定めた契約解除事由になる滞納期間を迎える前に、滞納分の家賃の一部のみを入金するといった滞納の常習犯も存在します。

中古物件を購入する際、入居者が家賃を滞納しているかどうかは重要な情報となりますので、各入居者に家賃滞納があるか無いかと、家賃保証会社の契約がなされているかを確認する必要があります。滞納があったり、家賃保証に加入していなかったりする場合は、家賃滞納リスクの影響を大きく受けることになるので注意しましょう。

2-6．想定利回り・表面利回りのカラクリに注意

投資用物件の購入時に渡される資料には、想定利回りや表面利回りが記載されているのが一般的です。想定利回りはその物件が満室時に得られる家賃収入をもとに設定されることが一般的です。例えば、区分マンションや戸建の場合には入居者がいる場合、アパートの場合は満室時の利回りが記載されています。

表面利回りは、年間で得られる家賃収入から計算される利回りのことを指します。例えば、マンションや戸建で入居者がいる場合は表面利回りと想定利回りが同じ数値になりますが、入居者がいない場合、表面利回りは0%になります。アパートの場合も満室であれば想定利回りと同じ数値になりますが、空室があればそれを反映した現状の利回りが表面利回りとして記載されます。

想定利回りや表面利回りは、収入を反映していても支出は反映していません。不動産会社の中には、収入から支出を引いた利益の額を用いて計算する実質利回りを公開せずに、想定利回りや表面利回りだけをアピールして「利回りが高い良い物件があります」と勧めてくる所もあります。

実際に詳細を確認してみると、電気代や水道代、修繕費用といったランニングコストが高い物件の可能性があります。想定利回りや表面利回りの高さだけで物件を勧めてくる場合は注意しましょう。

2-7．頻繁な買い替えに注意

物件を長期間運用し続けるのも1つの手段ですが、地価の上昇などで購入時よりも物件を高く売却できるのであれば、売却して新しい物件を購入するのもまた1つの手段です。ただし、物件の売却で利益が生じた場合には、所有期間が売却した年の1月1日において5年以下の物件であれば利益の39.63％、5年を超える物件であれば利益の20.315％が所得税や住民税として徴収されることとなります。

また、仲介手数料として「（売買価格×3％＋6万円）＋消費税」が発生する（売買価格400万円超の場合の上限額）ことを考えると、頻繁な物件の買い替えは無駄な支出を生みかねないということに注意しましょう。

不動産の売却や購入は大きなお金が動くうえに手間も費用もかかります。そのため、「今後値上がりが期待できるから、その時に売れば儲かる」というような誘い文句を見た時にも鵜呑みにしないようにする必要があります。

3．まとめ

不動産投資は、「継続的な家賃収入が期待できる」「金融機関の融資を受けられる」「管理を委託できる」など、様々なメリットがあります。また、民泊やシェアハウスなど、不動産投資に関連した新しい投資需要も高まっていることから注目を集めています。

しかし、資産運用である以上はリスクを伴うので注意が必要です。今回ご紹介した7つのポイントは、自分から確認をしなければ、そのまま情報を掴めずに投資を決断してしまいかねない部分でもあります。この記事を参考に、不動産会社の売り文句を鵜呑みにするのではなく、自分でしっかりと物件の投資リスクを判断することが必要です。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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