不動産投資ローン、変動金利と固定金利借り換えるならどっち？

不動産を購入してローンを組んでいる場合、今の日本の低金利の状態であれば借り換えをすることでメリットがあります。固定金利から変動金利タイプに借り換えをすることで低い金利でローンを組みなおすことができますし、逆に、今後の金利上昇リスクに備えて固定金利タイプへの借り換えを検討することもできます。

今回は、不動産投資ローンの場合、今借り換えをするなら変動金利と固定金利どちらのメリットが大きいのかを考えてみたいと思います。

目次

1. 変動金利タイプのメリットとデメリット
   1-1．変動金利タイプのメリット
   1-2．変動金利タイプのデメリット
2. 固定金利タイプのメリットとデメリット
   2-1．固定金利タイプのメリット
   2-2．固定金利タイプのデメリット
3. 不動産投資ローンと住宅ローンの固定金利・変動金利の違い
4. 固定金利タイプに借り換えるときに注意すること
5. 変動金利タイプに借り換えるときに注意すること
6. 売却を検討するかしないかで借り換える金利タイプを変える
   6-1．不動産の売却を検討する場合
   6-2．不動産の売却を検討しない場合
7. まとめ

1．変動金利タイプのメリットとデメリット

まずは変動金利タイプのメリットとデメリットについて見てみましょう。

1-1．変動金利タイプのメリット

変動金利タイプのメリットの一つは、一般的に固定金利タイプより金利が低いということです。毎月支払うものですから、返済額は少ないに越したことはありません。

不動産投資ローンの場合は家賃収入から返済を行いますので、返済分と管理費などの維持費を支払って残った分が収益になります。金利が高い固定金利タイプと比較すると、変動金利タイプの方がキャッシュフローを多く残すことができるという点でメリットがあります。

もう一点、変動金利タイプのメリットとして考えられるのが、いつでも繰り上げ返済ができるという点です。繰り上げ返済をすることで元金と利息が減り、毎月の返済額が減少する上に、完済するときの残債も減っていますので、売却の際にメリットが大きくなります。

固定金利タイプは3年、5年、10年や全期間など固定する期間を決めた上で融資されることになりますが、原則として固定期間中の繰り上げ返済はできません（違約金を取られるケースが一般的です）ので、繰り上げ返済をして元金と利息を減らせる点で変動金利タイプは有利と言えるでしょう。

1-2．変動金利タイプのデメリット

変動金利タイプのデメリットは、金利が急激に上がった場合に逆ザヤになる可能性があるという点です。すでに毎月の返済額が多く、家賃収入と比較してあまり差がない場合は、金利が上がり返済額が増えることで返済額が家賃収入を上回る可能性があります。

その場合は毎月のキャッシュフローが赤字になり、賃貸経営を圧迫するリスクがあります。金利が上がった状況になると、さらに借り換えを検討したとしても、他の金融機関の金利も上がっている可能性が高く、キャッシュフローをプラスにすることが難しくなりますので注意が必要です。

2．固定金利タイプのメリットとデメリット

次に固定金利タイプのメリットとデメリットについて考えてみましょう。

2-1．固定金利タイプのメリット

固定金利タイプのメリットは、金利が変わらないことで返済額が一定のまま（元利均等返済の場合）なので、計画的にキャッシュフローを増やしていくことができるという点です。

固定金利では、契約期間中に市場金利が上がっても借入金利や返済額が上がることはありませんので、計画的に運用することが望まれる不動産投資にとっては大きなメリットになります。

固定金利タイプと変動金利タイプの金利を比較すると、一般的に固定金利タイプの方が高く設定されます。しかし、その場合でも、固定金利タイプの返済額と管理費を合わせた額が家賃収入より少なければ、市場金利の動向に関係なく安定的にキャッシュフローをストックできる点が大きなメリットになります。

2-2．固定金利タイプのデメリット

先に触れたように、固定金利タイプの金利は一般的に変動金利タイプより高く設定してあります。また一旦固定金利タイプで契約をすると、契約した固定期間内は違約金を支払わない限り繰り上げ返済や解約ができないことが一般的です。市場金利が低くなった場合でも、契約した金利のまま返済を続けなければならないというデメリットがあります。

金利が低い場合は返済額も少なくなるため、ストックされるキャッシュフローも大きくなります。固定金利では市場金利が下がった分の収益が得られない点がデメリットになると言えます。

3．不動産投資ローンと住宅ローンの固定金利・変動金利の違い

不動産投資ローンの固定金利はどれくらいで推移しているのでしょうか。

不動産投資は個別の事情により案件ごとに大きく条件が異なるものですので、金利を一般的に公開している金融機関は少ないと言えます。その中でもサイト上で金利を公開しているオリックス銀行の不動産投資ローンの金利を参考にしてみましょう。以下はオリックス銀行の不動産投資ローンの金利（2019年4月1日時点）です。

固定金利期間特約付変動金利型

＊オリックス銀行不動産投資ローン金利より引用

オリックス銀行の不動産投資ローンの場合、固定期間付きタイプよりも変動金利タイプの方が金利を高く設定してあります。

このケースだと固定期間付き変動金利を選択したほうがメリットはありますが、固定期間終了後に再度固定期間特約を結ぶ場合は、その時点の金利で組みなおすことになりますので、借入当初の金利で融資を受け続けられるわけではない点がリスクになります。

また、以下で三井住友銀行の住宅ローン金利表（2019年4月1日時点）も見てみましょう。

＊三井住友銀行住宅ローン金利「金利プラン1：最後までずーっと引き下げプラン」より引用

店頭金利はオリックス銀行の不動産投資ローン金利とあまり変わりませんが、住宅ローン優遇措置を適用した後の実際の融資利率（表赤字部分）は住宅ローンの方が低くなることがわかります。

一般的に不動産投資ローンは自宅の住宅ローンより1%ほど高く設定されます。今の低い金利であれば、固定金利タイプでも月々の収支がプラスになる可能性は高いことが考えられますので、長期的に考えた場合、今のうちに固定金利で長期間の契約をするという手もあるでしょう。

では、次に固定金利と変動金利タイプに借り換えをする際に気を付けなければいけないことについて見てみましょう。

4．固定金利タイプに借り換えるときに注意すること

不動産投資の特徴は、家賃収入からローンの返済金や維持管理費を支払い、残った資金をキャッシュフローとしてストックしていく点です。

仮に金利が低い状態で固定金利ローンに借り換えができれば、ローンの返済期間中安定して運用をすることができます。途中で市場金利が下落して、変動金利タイプの方が低い金利になったとしても、順調に収益があるようであればそのまま固定金利を継続するメリットはあるでしょう。

しかし、家賃が下落した場合には持ち出しになることもあります。そのため固定金利への借り換えでは、家賃収入との差を試算し、家賃が下落してもキャッシュフローが赤字にならないかを慎重にシミュレーションして行わなければいけません。

5．変動金利タイプに借り換えるときに注意すること

変動金利タイプに借り換える場合、今のローン金利との差や返済の残り期間に注意することが大切です。金利差があまりない場合は借り換えにかかる手数料でその分マイナスになり、残り期間の収益が以前の状態とあまり変わらないということも考えられます。

返済の残り期間も同様にある程度残っていないと、借り換えをする際の手数料などで、あまりメリットが無いことが考えられます。変動金利へ借り換えをする際は金利とローンの残り期間に注意するようにしましょう。

また、一般的に変動金利タイプの方が固定金利タイプより低く設定してありますが、市場金利が上がった場合は逆ザヤになることも考えられます。その場合借り換えをした手数料分が直接マイナスになることもありますので、金利の動向に注意して借り換えをすることが大切です。

6．売却を検討するかしないかで借り換える金利タイプを変える

借り換えの金利タイプを変動タイプにするのか固定タイプにするのかは、不動産の売却まで具体的に検討しているのかどうかで選択するという考え方もあります。

6-1．不動産の売却を検討する場合

固定金利の場合、一定期間金利タイプを変えることができなかったり、解約ができなかったりすることがある点には触れました。固定金利タイプでローンを組んでいる場合、今が売却のチャンスと思った時に解約ができなかったり、大きな額の違約金がかかったりする可能性があり、売却のチャンスを逃したり、売却益が減ったりすることが考えられます。

売却を検討している場合は、ローンの解約がいつでもできる変動金利タイプなら売却のチャンスを逃さない可能性が高くなります。また、一般的に固定金利より変動金利の方が金利は低く設定してありますので、売却までキャッシュフローを多く得られる可能性があります。

そのような点から、売却を検討している場合は変動金利の方が自由度は高くメリットがあると言えるでしょう。

6-2．不動産の売却を検討しない場合

売却を長期的に検討していない場合は、長期間金利が変わらない固定金利タイプの方が安心感はあります。今は金利が非常に低い時期ですので、それを利用して固定金利より利率が低い変動金利でローンを組む方がすぐにメリットを受けることができます。

しかし売却をせずにずっと不動産を所有するということであれば、金利が低い現在の状況のうちに固定金利で借り入れをしておくことでも大きなメリットが得られます。

固定金利タイプに借り換えをする時の注意点は、固定期間中は原則として解約ができませんので、月々の収支をきちんと試算して逆ザヤにならないようにするという点です。また、家賃下落も想定して長期的にシミュレーションをすることが大切です。

なお、借り換えのシミュレーションは各金融機関のWebサイトおよび借り換え代行サービス「インベース」の不動産投資ローン診断などを利用すると便利です。自分でシミュレーションを作るよりも簡単に月々の返済額や返済総額の減少幅を把握することができます。

まとめ

固定金利タイプと変動金利タイプのメリットやデメリット、金利、売却の検討による金利タイプの使い分けについて見てみました。

今の日本の金利はとても低く、一般的に固定金利より低く設定してある変動金利の方が、キャッシュフローが多く得られる面でメリットが大きくなります。しかし、先行き金利が変動するかもしれないということを考えた場合、今の低い金利で長期の固定金利タイプのローンを組んでおくことも、安定した不動産運用をするには適した時期だと言えるでしょう。

変動金利タイプと固定金利タイプのどちらに借り換えをするかは、個別の状況により変わってきますので、物件を売却するつもりかどうか、キャッシュフローの状態がどうかといった点を踏まえ、不動産会社の担当者と相談し慎重に検討するようにしましょう。

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西宮光夏

不動産会社での勤務や、所有している不動産運用の経験をもとにHEDGE GUIDEでは不動産関連記事を執筆しています。現在は主にふるさと納税の記事を担当しています。ふるさと納税記事では、地域の人たちが心を込めて提供する返礼品の素晴らしさを、少しでも多くの人にお伝えできればと思っています。

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