不動産投資で災害リスクに備えるための4つのリスク対策

不動産投資は長期的な家賃収入が期待できるほか、現物資産に対する投資であることから売却すれば投資額の一部を回収できるので運用リスクを低く抑えることも可能です。しかし、火災や地震で建物が滅失した場合には、家賃収入が得られなくなり、また売却価格も下がるため、あらかじめ災害リスクに備えておく必要があります。

そこで今回は、不動産投資の災害リスクに対してどのような対策が考えられるか、行うべき手続きと対策などについて解説します。

目次

1. 不動産投資に潜む主なリスク
   1-1．空室リスク
   1-2．家賃滞納リスク
   1-3．家賃下落リスク
   1-4．金利変動リスク
   1-5．災害リスク
2. 災害リスクへの4つの対策
   2-1．火災保険に加入する
   2-2．耐震補強工事をする
   2-3．地域のハザードマップを確認しておく
   2-4．新耐震基準が適用された物件を選ぶ
3. まとめ

1　不動産投資に潜む主なリスク

銀行預金のように元本保証が付いているものの、得られる利益が少ない投資をローリスク・ローリターンと言います。一方、株式投資やFXなどは、得られる利益が多いものの、元本がゼロになるリスクや証拠金取引のように元本以上に損失が生じるリスクがあるといった点から、ハイリスク・ハイリターンの運用手法と呼ばれます。

不動産投資は入居者がいれば長期的な家賃収入が得られたり売却で資金回収ができたりする一方で、様々なリスクもあるため、ミドルリスク・ミドルリターンの運用方法と言うことができます。不動産投資にはどのようなリスクを伴うのでしょうか？主なリスクは以下の5つです。

1. 空室リスク
2. 家賃滞納リスク
3. 家賃下落リスク
4. 金利変動リスク
5. 災害リスク

それぞれのリスクについて詳しく見ていきましょう。

1-1　空室リスク

1つ目のリスクは空室リスクです。不動産投資では、長期的な家賃収入が期待できる一方、空室が生じている場合にはその部分の家賃収入が得られません。アパート投資の場合は、多少の空室が生じても他の部屋の家賃収入があるので0になる可能性は低いですが、区分マンション投資や戸建投資の場合は、空室が生じた時点で家賃収入が0になるので注意が必要です。

銀行の融資を受けながら不動産投資をしている場合は、返済が生じているにもかかわらず返済原資である家賃収入が得られないため、キャッシュフローが悪化します。そうなると、給料や貯金から返済していくことになるので注意しましょう。

1-2　家賃滞納リスク

2点目は家賃滞納リスクです。「入居者さえいれば、安定した収入が得られるので問題ない」と思っている方も多いかもしれませんが、入居者がいても家賃を払ってくれずに滞納している場合は、長期的な家賃収入は得られません。

「そのような入居者は追い出せばいいだけでは？」と思った方もいると思います。しかし、日本では余程の滞納にならない限り「入居者の借りる権利」を保護するため、契約解除を切り出すことは困難と言えます。入居者がいても滞納の常習犯の場合には、空室リスクと同様にキャッシュフローが悪化して給料や貯金から返済していくことになるので注意しましょう。

1-3　家賃下落リスク

3つ目は家賃下落リスクです。投資用不動産を購入しても、やがて築年数の経過によって他の投資用不動産と差別化を図るために家賃を下げなければならなくなる可能性があります。他にも空室が目立ってきた・築年数が経過した・投資用不動産が近くに新築された、という場合には、家賃を下げて需要を高めなければならない状況となる可能性もあります。

銀行の融資を受けながら不動産投資をしている場合には、投資用不動産を購入した当初の家賃収入で返済計画を立てているのが一般的です。そのため、あまりにも厳しい返済計画を立てていると、家賃が下落した場合にキャッシュフローが悪化して赤字となり、給料や貯金から返済していくことになることも考えられます。

1-4　金利変動リスク

また、借入金の金利変動リスクにも注意が必要です。不動産投資を始める際は、自己資金だけではまず投資用不動産を購入できないため、銀行の融資を受けて投資用不動産を購入するのが一般的です。現在のようにマイナス金利政策の導入で低金利が続いている状況では、比較的返済総額を抑えられる可能性が高いと言えます。

しかし、マイナス金利政策が導入された理由は、積極的な融資を促して経済を回し、景気を良くするためです。将来的に景気が良くなると金利が上昇するため、返済総額が大きくなってしまう可能性があります。現在のような低金利の状況の中、変動金利で融資を受けている場合には、金利上昇でキャッシュフローが悪化する可能性があるので注意しましょう。

1-5　災害リスク

不動産投資は長期的な家賃収入が期待できる、失敗した場合でも現物資産である投資用不動産を売却することで投資額の一部を回収できるなど、ある程度の利益を得ながらリスク管理もできるのが魅力の運用方法です。しかし、これらは投資用不動産がある場合に限って言えることです。

例えば、投資用不動産は火災や地震などで滅失する可能性があります。火災や地震といった災害で建物が滅失した場合には、長期的な家賃収入が得られなくなるだけでなく、売却によって得られる金額も少なくなります。リスクの中では生じた場合の影響力が大きいので十分に注意しましょう。

2　災害リスクへの4つの対策

不動産投資は長期的な家賃収入が期待できる一方、空室リスク・家賃滞納リスク・家賃下落リスク・金利変動リスク・災害リスクといった様々なリスクを伴います。その中でも、災害リスクは生じた場合に家賃収入が得られなくなる、売却時の価格が下がる可能性が高いため、事前に対策を練っておくことが重要です。災害リスクへの対策は主に以下の4つです。

1. 火災保険に加入する
2. 耐震補強工事をする
3. 地域のハザードマップを確認しておく
4. 新耐震基準が適用された物件を選ぶ

対策の中には支出を伴うものもあるため、費用対効果についても確認しておくことが重要です。それぞれの対策と費用対効果について詳しく見ていきましょう。

2-1　火災保険に加入する

1つ目の対策は火災保険に加入することです。火災保険と聞くと「火災だけしか補償範囲に含まれていないのでは？」と思った方もいるかもしれませんが、火災保険の補償範囲には以下のようなトラブルも含まれています。

• 落雷
• 破裂・爆発
• 風災・雹災・雪災
• 水濡れ
• 水災
• 盗難
• 騒擾・集団行為等に伴う暴力行為
• 建物外部からの物体の落下・飛来・衝突

保険会社ごとに多少の補償範囲の違いはあると言っても、火災保険に加入しているだけで多くのトラブルから投資用不動産を守ることにつながります。地震は補償範囲に含まれていないため、火災保険に付加する形で加入する必要がありますが、地震によるトラブルにも対応可能です。

火災保険の費用は、物件の種類や補償内容によって大きく異なりますが、マンションなどの場合には10年間で10万円程度を見込んでおく必要があります。加入しておけば、幅広いトラブルの補償が受けられるため、費用対効果は高いと言えるでしょう。

2-2　耐震補強工事をする

2つ目の対策は耐震補強工事をすることです。1981年6月1日以前に建築確認が実施済の不動産には旧耐震基準が適用されています。旧耐震基準では、「震度5強程度の地震に対して倒壊しない」というレベルの耐震強度が合格ラインでした。

新耐震基準では、「震度6強から7に達する大規模地震で倒壊・崩壊しない」というレベルの耐震強度が要件になっています。そのため、旧耐震基準が適用されている不動産は地震による災害リスクが高いので注意が必要です。

旧耐震基準の不動産の場合には、耐震補強工事をすることで災害リスクを抑えられますが、耐震補強工事は保険よりも大幅に費用がかかります。また、戸建住宅投資やアパート投資は耐震補強工事が可能ですが、マンション投資は入居者全員で補強工事を実施するかどうか決めなければなりません。

費用対効果という点では優れていないだけでなく、自由に補強工事を実施できない可能性を考えると、あまりおすすめの対策とは言えないでしょう。旧耐震基準の物件を購入する際には、あらかじめこのリスクを頭に入れておく必要があります。

2-3　地域のハザードマップを確認しておく

また、物件が所在する地域のハザードマップを確認しておくことも重要です。ハザードマップとは、自然災害による被害を予測して、その被害範囲を地図化したものです。地域ごとに地震や洪水・津波などによって生じる恐れがある自然災害の情報が盛り込まれています。

投資用不動産を購入する際に、何も下調べをしないまま不動産を購入すると災害リスクが高くなる可能性があります。しかし、ハザードマップを事前に確認しておけば、どのような災害リスクがあるのかを事前に把握できるだけでなく、災害リスクの低いエリアを選んで不動産投資を始めることもできます。

ハザードマップの情報は、国土交通省や各自治体のホームページで確認できます。ハザードマップの情報は無料で公開されているため、費用対効果は最も優れていると言えるでしょう。

2-4　新耐震基準が適用された物件を選ぶ

先程、耐震補強工事について触れましたが、新耐震基準が適用された物件を選ぶことが地震のリスクに対するよりスマートな対策です。新耐震基準は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた物件に適用されている耐震基準で、震度6強から7に達する大規模地震で倒壊・崩壊しないというレベルです。

国土交通省国土技術政策総合研究所が発表した資料によると、2016年4月に震度7を2回観測した熊本地震で最も被害が大きかった益城町中心部では、旧耐震基準の建物702棟のうち225棟、新耐震基準の建物1,042棟のうち80棟が崩壊しました。旧耐震基準の建物の32.1％、新耐震基準の建物の7.6％が倒壊したことを考えると、新耐震基準の物件は確かに地震リスクに強いと言えます。

旧耐震基準と新耐震基準の建物の購入費用については、旧耐震基準の物件は築年数が経過しているため、比較的安く抑えられます。

一方、新耐震基準の物件は、旧耐震基準の物件よりも築年数が経過しておらず、購入費用が高くなる可能性が高いため、費用対効果はあまり優れているとは言えません。しかし、耐震補強工事を旧耐震基準の物件に実施することを考えると、新耐震基準の物件の方が無駄な費用を抑えることが可能です。

3　まとめ

不動産投資は、長期的な家賃収入が期待できるだけでなく、運用がうまくいかない場合には売却することで投資額の一部を回収できるため、比較的リスクを抑えられる資産運用の手段と言えます。しかし、空室リスク・家賃滞納リスク・家賃下落リスク・金利変動リスク・災害リスクなどを伴うため、それらのリスク管理とリスク対策が重要です。

特に災害リスクは長期的な家賃収入が得られなくなる、売却時の価格が下落するといった大きな影響を及ぼす可能性があるため、しっかりと対策を練る必要があります。対策には、火災保険に加入する、耐震補強工事をするなどが挙げられますが、費用が多くかかるものもあるため、無駄なコストを抑えるためにも費用対効果を考えながら対策を練りましょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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