誰も住んでいない実家はどうするべき？空き家を放置せずに済む3つの方法を解説

実家に誰も住んでいない場合でも「手放すのは寂しい」という理由で所有し、放置してしまう方は多いのではないでしょうか。

空き家を放置する事で自治体に処分されてしまったり、火災や悪用されてしまうリスクなどが存在します。どうしても自主管理が難しい場合には、売却・土地活用などの方法をとることにより、これらのリスクの対策をすることが大切です。

本記事では、空き家を放置することで生じるリスク、空き家を放置せずに済む3つの方法、売却する場合の注意点を解説していきます。

※この記事は2022年5月時点の情報に基づき執筆しています。最新情報はご自身にてご確認頂きますようお願い致します。

目次

1. 空き家を放置することで生じるリスクとは
2. 空き家を放置せずに済む3つの方法
   2-1．空き家を売却する
   2-2．空き家・土地を活用する
   2-3．空き家を自主管理・委託管理する
3. 空き家の売却・土地活用・自主管理、どうやって判断すべき？
4. まとめ

1．空き家を放置することで生じるリスクとは

空き家を放置するとどのような問題があるのか、具体的には以下の4つが挙げられます。

• 自治体による処分
• 火災
• 犯罪などに利用される
• 近隣とのトラブル

自治体による処分

空き家は「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、地方自治体が保安上・衛生上に問題がある「特定空家等」に認定した場合、助言・指導・勧告を行い最終的には除却されてしまいます。費用は自治体が支払う義務のある者に請求されることになります。

※出典：国土交通省「「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針 」

火災

家屋には火災のリスクがありますが、誰も管理できていないことで漏電や放火に気づかず、大規模な出火に繋がることがあります。火事が起こり火災保険の適用外である場合、延焼し近隣に被害が遭った時には高額な損害賠償費用がかかってしまいます。

犯罪などに利用される

また、「誰も住んでいない」と判断された建物は犯罪に利用されるリスクが高くなってしまいますので注意が必要です。例えば、東京都小平市役所では、危険薬物の取引等の拠点として、空き家等やビルの空き室が悪用される場合があると同市のウェブサイトで指摘しています。

近隣とのトラブル

空き家を巡って近隣住民とトラブルが起こる事例もあります。空き家には、庭にある樹木や雑草が隣に越境して迷惑をかける、空き家に倒壊の危険性がある、虫や鳥が巣を作っており悪影響がある、地域の景観を損ねている、治安を悪化させているなどの被害を及ぼす可能性があります。

2023年4月には民法の一部改正により「管理不全土地・建物管理制度」が創設されます。所有者による管理が適切に行われず、危険性がある土地や建物は近隣の住民といった利害関係者が裁判所に申し立て管理人を選任し、管理を行う事が可能になります。（※法務省「財産管理制度の見直し」）

選任された管理人は空き家の保存・利用・改良行為を行う事ができ、管理費用と管理人への報酬は所有者の負担です。空き家の放置には上記のようなリスクがありますので、できるだけ速やかに対応する必要があります。

2．空き家を放置せずに済む3つの方法

• 売却
• 土地活用
• 自主管理

2-1．空き家を売却する

空き家を売却して手放す方法です。売却には、不動産会社に仲介や買取を依頼する、もしくは空き家バンクを利用して買主を見つけるという方法があります。

不動産会社の仲介は不動産会社を介して買い手を見つける方法で、買取は不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。

仲介による売却は期間の目安は約3～6ヶ月、買取は約1～2ヶ月ですが、買取は仲介より売却価格が3割程度低い傾向にあります。一方、スムーズに売却できることや、仲介では売却できない不動産を買い取って貰える可能性がある点が、買取のメリットです。

仲介・買取、どちらの方法を取る場合でも、複数の不動産会社へ査定を依頼し、できるだけ条件の良い売却手段を提案してくれる不動産会社を探すことが大切です。不動産会社によって得意とする物件タイプやエリアが異なるため、査定価格と合わせて売却戦略についても相談されてみると良いでしょう。

複数の不動産会社へ査定を依頼する場合は、一度の登録で査定依頼をすることができる不動産一括査定サイトが便利です。下記、主な不動産一括査定サイトの一覧です。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

一方、空き家バンクは、国土交通省や地方自治体が行っている空き家専門のポータルサイトです。空き家バンクに情報掲載することで、空き家を利用したい人へ購入してもらったり、賃貸へ出したりすることができます。（※国土交通省「空き家・空き地バンク総合情報ページ」）

2-2．空き家・土地を活用する

空き家を解体し、駐車場経営やトランクルーム経営、資材置き場や土地としての貸し出し、太陽光発電装置の設置、賃貸住宅を建設しオーナーになるなどの活用方法があります。一方、解体をしない場合は、空き家をリフォーム・リノベーションし、貸し出す事例もあります。

郊外の土地は資材置き場やトランクルーム経営、土地としての貸し出しで需要がある可能性があります。利便性の高いエリアでは駐車場経営、賃貸住宅運営なども検討できる場合もあるでしょう。

上記のように、土地活用はいずれもエリアの需要や立地が重要となります。土地活用にどのような手段があるのか検証したい場合は、「HOME4U（土地活用）」のようなサービスの利用を検討されてみると良いでしょう。HOME4Uでは、土地情報を登録することで複数業者から土地活用のプラン提案を受けることができ、効率的に土地活用方法を比較することが可能です。

【関連記事】土地活用を始める流れと手順は？3つの成功・失敗事例も紹介

2-3．空き家を自主管理・委託管理する

空き家をそのまま残しておきたい方の中には、自身で管理する方もいらっしゃいます。人が住んでいない家は傷みの進行が早いため、定期的に訪問し換気や設備の点検、清掃などを行います。

ただし、給湯器や給排水管などの設備点検では、専門知識が必要となる場合もあります。設備点検の知識がない、空き家が遠方にある、忙しいといった理由で管理が負担となる方は、管理業者への委託を検討してみましょう。

ただし、管理業者への委託は自主管理に比べコストがかかります。これらのコストをどのように捻出していくのか、事前に確認しておくと良いでしょう。

3．空き家の売却・土地活用・自主管理、どうやって判断すべき？

空き家となった実家の売却・土地活用・自主管理に悩む場合、どのように判断していくのかを見て行きましょう。

まずは空き家を解体、売却しても良いか、そのまま残しておきたいかを決定します。解体・売却しても良いという方は土地活用や売却が可能です。この時、まだ迷っている段階でも実際に不動産査定をしたり、活用プランのシミュレーションをしておくことで具体的な比較がしやすくなります。

一方、そのまま残しておきたい方は自主管理、もしくは管理業者に管理を委託する事で実家を残しておくことができます。ただし、残しておくことで実家の固定資産税を支払い続ける必要がありますので、売却や活用を行った時の金銭面での比較を具体的に行っておくことがポイントの一つです。

まとめ

放置された家には、自治体による処分、悪用される、近隣とのトラブルなどのリスクがあります。2023年4月からスタートする新制度により、管理人が管理することになってしまう可能性もあります。

思い入れのある家を売却したり、解体してしまうことに抵抗を感じる方も多いと思います。そのような場合は、管理を適切に行えるかどうかしっかりと検証してみましょう。売却・土地活用・自主管理という大まかな3つの手段に分け、自身の意向やコストを考慮し検討されてみると良いでしょう。

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田中 あさみ

経済学部在学中に2級FP技能士(AFP)の資格を取得。ライターとして不動産投資を含む投資や年金・保険・税金等の記事を執筆しています。医療系の勤務経験がありますので、医療×金融・投資も強みです。HEDGE GUIDEでは不動産投資を始め、投資分野等を分かりやすくお伝えできるよう日々努めてまいります。

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