オーナーチェンジ物件の注意点は？メリット・デメリットや購入前のチェックポイントも

オーナーチェンジ物件とは購入する際にすでに入居者がいる物件のことです。オーナーチェンジ物件を購入する際は一般の物件と異なる点に注意しなければならないことがあります。

オーナーチェンジ物件で失敗しないために注意しなければならない点とはどのようなことなのでしょうか。

この記事では、オーナーチェンジ物件のメリットとデメリットを確認した上で、区分所有のオーナーチェンジ物件を購入する際に押さえておきたいポイントをご紹介します。

目次

1. オーナーチェンジ物件とは
2. オーナーチェンジ物件のメリット
   2-1．家賃収入がすぐに発生する
   2-2．資金計画がたてやすい
3. オーナーチェンジ物件のデメリット
   3-1．購入前に室内を見ることができない
   3-2．購入後すぐに入居者が退去することがある
4. オーナーチェンジ物件の価格を調べる
   4-1．不動産情報サイトで調べる
   4-2．家賃と利回りから物件価格を試算する
   4-3．同じ建物で売りに出ている物件の査定価格を確認する
5. オーナーチェンジ物件の修繕履歴を確認する
6. オーナーチェンジ物件の賃貸状況を把握する
7. オーナーチェンジ物件の管理会社を確認する
8. オーナーチェンジ物件の周辺エリアを確認する
9. まとめ

1．オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件とは入居者が住んでいる不動産を、賃貸契約を解約することなく、所有者だけが変わる投資物件のことを言います。

一棟アパートや一棟マンションなどのように複数の部屋がある場合は、一室でも入居者がいる部屋があれば、オーナーチェンジ物件と言います。

2．オーナーチェンジ物件のメリット

オーナーチェンジ物件にはどのようなメリットがあるのかを確認してみましょう。

2-1．家賃収入がすぐに発生する

一般的な物件は空室の状態で売買されることが多く、空室の状態で購入した場合、入居者が決まるまで家賃が発生しませんので収入が発生しません。

それに対し、オーナーチェンジ物件は賃借人が住んでいる状態で物件を売買しますので、家賃収入がすぐに発生します。

家賃収入がないとローンの返済や管理費をオーナーの自己資金から支払わなければなりません。家賃収入がすぐにあるという点は大きなメリットと言えるでしょう。

2-2．資金計画がたてやすい

家賃収入がある点で、ローンの返済を購入してすぐ、家賃収入から支払うことができます。自己資金を投入せずに運用を開始できますので、資金計画が立てやすいと言えるでしょう。

3．オーナーチェンジ物件のデメリット

次にオーナーチェンジ物件のデメリットを見てみましょう。

3-1．購入前に室内を見ることができない

オーナーチェンジ物件は入居者がいますので、購入時に部屋の中を見られないデメリットがあります。区分所有の場合、他の部屋を見るということができませんので、全く中の様子がわからないまま購入することになります。

室内の設備などが損傷していたとしても、購入時の入居者が退去するまでは確認できませんので、退去後に大きな支出が発生するリスクがあります。

3-2．購入後すぐに入居者が退去することがある

購入時点では入居者がいたとしても、購入後すぐに退去した場合は、家賃収入がすぐに途絶えてしまいますので注意が必要です。

その場合、次の入居者が決まるまで家賃収入がないためローンの返済や管理費をオーナーが自己資金から支払わなければなりません。想定していたメリットが必ず受けられるわけではない、という点には注意が必要です。

4．オーナーチェンジ物件の価格を調べる

オーナーチェンジ物件でも物件価格が相場と見合った価格になっているかは確認しておくことが大切です。相場価格の確認方法と自分で物件価格を算出する方法を見てみましょう。

4-1．不動産情報サイトで調べる

相場価格は、大手の不動産情報サイトで相場を調べることができますので、エリアや物件のタイプ、広さ、築年数などで類似物件の価格を調べておきましょう。

不動産情報サイトでは募集価格を確認することができますが、実際に取引された価格ではありません。成約価格を基にした不動産取引情報提供サイト「REINS Market Information」で確認できますので、こちらを利用してみましょう。

4-2．家賃と利回りから物件価格を試算する

投資用不動産の価格を試算する場合、収益還元法と言う計算方法で算出することができます。収益還元法は直接還元法とDCF法の2種類の計算方法があります。ここでは直接還元法について触れておきます。直接還元法の計算方法は以下のようになります。

物件価格＝（年間の家賃収入‐経費）÷還元利回り

例えば年間家賃収入120万円、経費30万円、還元利回り6%の場合の物件価格は以下のようになります。

（120万円‐30万円）÷0.06＝1,500万円

となりこの場合の物件価格は1,500万円となります。

収益還元法で想定する還元利回りは、物件の築年数や構造、周辺の利回り相場から設定します。駅からの距離や物件の管理状態、物件周辺の環境などの要素から、同条件の物件がどれくらいの表面利回りで売却されているのか調べてみましょう。

4-3．同じ建物で売りに出ている物件の査定価格を確認する

同じ建物で売りに出ている物件がある場合は、その価格でおおよその相場価格を知ることができます。同じ建物の中で別の部屋が売りに出ているかどうかは、不動産情報サイトや不動産会社で確認してみましょう。

5．オーナーチェンジ物件の修繕履歴を確認する

オーナーチェンジ物件は室内を見ることができませんので、修繕履歴はきちんと確認して、できるだけ細かく状況を把握することが大切です。

修繕履歴には修繕した日時や修繕箇所、修繕内容、費用、業者名などが記載してあります。不明な点がある場合はその時担当した業者に確認するなどしてできるだけ詳細に把握することが大切です。

6．オーナーチェンジ物件の賃貸状況を把握する

レントロールでは賃貸状況を確認することができます。レントロールにはこれまでの家賃や敷金の預かり状況などの賃貸に関する情報が記載してあります。修繕履歴と同様に、疑問があれば管理会社に確認するなどして、状況を詳細に把握するようにしましょう。

7．オーナーチェンジ物件の管理会社を確認する

オーナーチェンジ物件を購入する際、管理会社をそのまま引き継ぐ場合と管理会社を変更する場合があります。

管理会社の選択によって入居率に大きく影響を与えることがあります。委託予定の管理会社がどのような管理を行っているのか、事前に確認しておきましょう。

8．オーナーチェンジ物件の周辺エリアを確認する

現地調査をする際は、購入予定のオーナーチェンジ物件だけでなく、周辺エリアの確認も併せてしておきましょう。

仮に設備が古いタイプの物だったり部屋が狭かったりした場合でも、物件の立地が良ければ賃貸ニーズが下がらない可能性があります。そのため、駅からの距離や周辺エリアの環境はきちんと確認して物件を検討することが大切です。

まとめ

オーナーチェンジ物件を購入する際に押さえておきたいポイントについてご紹介しました。

オーナーチェンジ物件は室内を見ることができないデメリットがありますが、すぐに家賃収入が発生するメリットがあります。

オーナーチェンジ物件を購入する際はメリットとデメリットを確認し、慎重に取り組むようにしましょう。

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西宮光夏

不動産会社での勤務や、所有している不動産運用の経験をもとにHEDGE GUIDEでは不動産関連記事を執筆しています。現在は主にふるさと納税の記事を担当しています。ふるさと納税記事では、地域の人たちが心を込めて提供する返礼品の素晴らしさを、少しでも多くの人にお伝えできればと思っています。

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