オーナーチェンジ物件に投資するメリット・デメリットは？失敗しないポイント4つ

オーナーチェンジ物件とは、入居者が入居中の状態で売買される物件のことです。オーナーチェンジ物件は、購入後すぐに家賃収入が発生するなどのメリットがありますが、デメリットに気づかずオーナーチェンジ物件で失敗した、という方もいます。

オーナーチェンジ物件ではどのような点で失敗するのでしょうか。この記事ではオーナーチェンジ物件のメリット・デメリットと、オーナーチェンジ物件を購入する際に失敗しないための4つのポイントをご紹介します。

目次

1. オーナーチェンジ物件とは
2. オーナーチェンジ物件のメリット
   2-1．前オーナーから運営のノウハウを引き継ぐことができる
   2-2．家賃収入がすぐに入るため、収支計画が立てやすい
   2-3．不動産ローンの融資審査が通りやすい
3. オーナーチェンジ物件のデメリット
   3-1．オーナーチェンジ物件は購入前に室内を見ることが難しい
   3-2．オーナーチェンジ物件は室内に隠れた瑕疵の確認が難しい
   3-3．オーナーチェンジ物件は家賃設定が適正ではない場合がある
4. オーナーチェンジ物件で失敗しないためのポイント
   4-1．オーナーチェンジ物件の購入前に修繕履歴を確認する
   4-2．現在の家賃と周辺相場を見比べる
   4-3．前オーナーから引き継ぐ敷金があるか確認する
   4-4．瑕疵担保責任はできるだけ長い期間で設定する
5. まとめ

1．オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件とは、入居者とは既存の賃貸契約を交わしたまま売買され、オーナーだけが変わる物件の総称です。

投資用不動産には一棟マンション、区分マンション、アパート、戸建てなどの種類がありますが、どの物件でも入居者がいる場合はオーナーチェンジ物件になります。一棟物件の場合は一部屋でも入居者がいればオーナーチェンジ物件です。

このような特徴を踏まえ、オーナーチェンジ物件のメリットとデメリットについて見ていきましょう。

2．オーナーチェンジ物件のメリット

オーナーチェンジ物件には大きく分けて3つのメリットがあります。

• 前オーナーから運営のノウハウを引き継ぐことができる
• 家賃収入がすぐに入るため収支計画が立てやすい
• 不動産ローンの融資審査が通りやすい

それぞれ詳細に確認しておきましょう

2-1．前オーナーから運営のノウハウを引き継ぐことができる

オーナーチェンジ物件はこれまでの運用ノウハウを引き継ぐことが出来るメリットがあります。何度か入居者が変わっている場合は、どのような人が住んできたのか、クレームがなかったかなど、実際に住む人の属性や、賃貸するうえでの注意点などが確認できます。

また、設備の交換や修理の履歴なども含め、前オーナーから運用のノウハウを引き継ぐことができる点がメリットと言えるでしょう。

2-2．家賃収入がすぐに入るため収支計画が立てやすい

入居者がいない状態で購入した物件は、入居者が決まるまで家賃収入がありませんので、正確な収支計画を立てることが難しくなります。また、長期間入居者が決まらない場合は、家賃収入が得られず、ローンの返済や管理費などの支払いが増えるデメリットがあります。

しかし、オーナーチェンジ物件の場合は引き渡し後すぐに家賃収入が発生しますので、明確な収支計画を立てることができます。

オーナーチェンジ物件は安定した収入が最初から見込めるという点で、運用面でメリットが大きいと言えます。

2-3．不動産ローンの融資審査が通りやすい

オーナーチェンジ物件は不動産ローンの融資が受けやすい点もメリットの一つです。投資用不動産の場合は家賃収入でローンを返済することが可能ですので、家賃収入がきちんと入る収益性の高い物件ほど、融資審査が通りやすくなります。

一方、空室が続いている物件の場合、金融機関から収益性が低いと評価され、融資額が減額される恐れがあります。

オーナーチェンジ物件は、収益面から金融機関の評価が高くなり、融資審査に通りやすい点も大きなメリットの一つです。

3．オーナーチェンジ物件のデメリット

一方、オーナーチェンジ物件は、その他の投資物件と比較してどのようなデメリットがあるのかを見てみましょう。

3-1．オーナーチェンジ物件は購入前に室内を見ることが難しい

オーナーチェンジ物件では入居者がいる状態で売り出されているため、買主が部屋の中を見ることが難しくなります。内装がどうなっているのか、付帯設備が今も備わっているのかどうか、ということを購入前に確認しづらい点は、オーナーチェンジ物件のデメリットと言えるでしょう。

3-2．オーナーチェンジ物件は室内に隠れた瑕疵の確認が難しい

入居者がいるオーナーチェンジ物件では室内に隠れた瑕疵（かし）の確認ができない点もデメリットの一つです。瑕疵とは、備わっているはずの損壊や欠陥のことを言います。

特に目視では確認できない配管周りの損傷や、木製部分の腐敗などの瑕疵は修理代が高額になることもありますので、できれば購入前に発見しておき、あらかじめ売主と相談をしておくことが望まれます。

入居者が退去するまで瑕疵が確認できない点は、大きなデメリットと言えるでしょう。

3-3．オーナーチェンジ物件は家賃設定が適正ではない場合がある

入居者の居住期間が長い場合に、家賃設定が入居した時から変わっていないことがあります。通常、築年数が経過した物件の家賃相場は下落傾向にありますが、長い期間にわたって同じ家賃のまま入居している方もいます。

長期間入居していた入居者が退去し、次の入居者を募集する場合は周辺相場にあわせて家賃を下げなければいけない可能性があります。

4．オーナーチェンジ物件で失敗しないための4つのポイント

オーナーチェンジ物件で失敗しないためには、どのような点に注意すれば良いのかを見てみましょう。

4-1．オーナーチェンジ物件の購入前に修繕履歴を確認する

事前に部屋の中を見ることが難しいオーナーチェンジ物件では、修繕履歴を確認するのも部屋の状態を予測する一つの材料になります。

修繕履歴にはこれまでの修繕箇所などが記載してありますので、頻繁に修理している箇所を把握したり、今後発生しそうな修繕を予測したりして資金計画を立てる際に参考にすることができます。

また、前オーナーを通して入居者に相談し、できるだけ室内を確認させてもらえるようにすることも検討しましょう。入居者にとっても、壊れた個所が発見されることでより安全な住環境になります。前オーナーと入居者の協力を得ることで、瑕疵の発見につながるケースもあります。

4-2．現在の家賃と周辺相場を見比べる

大手の住宅情報サービスサイトで調べたり、該当地域に詳しい不動産会社に問い合わせるなど、現在の入居者の家賃と周辺相場を比較しておきましょう。

もし、現在の家賃を維持できない場合には相場に合わせた収支シミューレションを作り直し、長期的な運用でも問題がないか確認しておくことが大切です。

4-3．前オーナーから引き継ぐ敷金があるか確認する

物件の引き渡し前に、現在の入居者から預かっている敷金があるか確認をするようにしましょう。敷金は入居者が退去する際の部屋の修繕費用に充てるか、修繕が発生しなければ返金しなければいけません。

そのため、売主が敷金を預かっていないかどうか確認をして、預かっているなら引き継ぐようにしましょう。

4-4．瑕疵担保責任はできるだけ長い期間で設定する

瑕疵担保責任とは、物件に隠れた瑕疵が見つかった場合に責任の及ぶ範囲を定めるものです。瑕疵担保責任は売主と買主の双方の合意によって契約を定められるため、契約によって売主が負う責任期間は異なります。

オーナーチェンジ物件では、瑕疵担保責任の期間を引き渡しから2～3カ月と定めることが一般的ですが、物件価格の交渉など、条件のすり合わせの中で瑕疵担保を免責にしたり、売主の責任期間を延ばした事例もあります。

室内の確認が難しいオーナーチェンジ物件では、瑕疵担保責任の期間を安易に短く設定せず、できるだけ長い期間で定めるよう交渉しましょう。

まとめ

オーナーチェンジ物件のメリット・デメリットと、失敗しないためのポイントをご紹介しました。

オーナーチェンジ物件は、収支計画や融資審査の通りやすさといった点でメリットがある物件です。失敗しないためのポイントをしっかり理解し、対策をすることでリスクに対し備えることも可能です。オーナーチェンジ物件を検討している方は、メリットだけでなくデメリットにも注意を払いつつ、検討するようにしましょう。

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西宮光夏

不動産会社での勤務や、所有している不動産運用の経験をもとにHEDGE GUIDEでは不動産関連記事を執筆しています。現在は主にふるさと納税の記事を担当しています。ふるさと納税記事では、地域の人たちが心を込めて提供する返礼品の素晴らしさを、少しでも多くの人にお伝えできればと思っています。

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