住まなくなった自宅は売却する？賃貸する？判断のポイントとは

家族構成の変化や転勤などの理由で、買い替えまたは住み替えを検討している方の中には、住まなくなった自宅をどうするべきか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

住まなくなった自宅に対する選択肢として、売却する、または賃貸するという方法の2つが挙げられます。しかし、どちらを選べば良いのかすぐに判断するのは簡単ではありません。

そこで今回は、住まなくなった自宅を売却するか、賃貸するかを迷う方向けに、判断に役立つポイントを5つ解説します。

目次

1. 住まなくなった自宅はどうすべきか
2. 売却か賃貸か判断する5つのポイント
   2-1．今後、売却予定の自宅に住むかどうか
   2-2．自宅の売却に適した時期かどうか
   2-3．新しい家の買い替え資金があるかどうか
   2-4．手放す自宅に賃貸需要があるかどうか
   2-5．住宅ローンの返済が終わっているかどうか
3. まとめ

1．住まなくなった自宅を放置するとどうなるのか

家族構成の変化や転勤など、自宅に住まなくなることが確定した場合には、自宅を売却するか、賃貸するか決めることになります。その他、しばらく放置する、という選択肢も考えられますが、自宅を放置することには以下のようなデメリットがあるので注意が必要です。

• 建物の劣化が進行する
• 固定資産税がかかる
• 空き巣被害のリスクが高まる

誰も住んでいない建物は、換気をしない、設備を使用しない、草木の手入れをしないため、湿気が室内にこもってカビが発生するほか、設備の劣化、雨漏りなどが生じます。その結果、建物の劣化が進行して修繕が必要になり、売却時の査定価格が低くなる可能性があります。また、自宅の所有権は変わらないため、所有者には固定資産税や都市計画税がかかります。

さらに、夜になっても電気がつかず人の出入りがないことが分かるため、空き巣被害に遭うリスクが高まります。また、放置した自宅で放火が起きてしまうと、周囲の住宅にも重大な損害を与えてしまい非常に危険です。

このように、住まなくなった自宅をそのまま放置すると金銭面、安全面でのデメリットがあります。空き家として放置する前に、売却するか、賃貸するかを決めた方が良いと言えるでしょう。

2．自宅の売却か賃貸か判断する5つのポイント

住まなくなった自宅を売却するか、賃貸するかを決める際のポイントとして以下の5つが挙げられます。

1. 今後その家に住むかどうか
2. 売却に適した時期かどうか
3. 買い替え資金があるかどうか
4. 賃貸需要があるかどうか
5. 返済が終わっているかどうか

それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。

2-1．今後、売却予定の自宅に住むかどうか

自宅を売却するか、賃貸するかを決める際には、今後のライフプランによって選択することが可能です。例えば、子供が産まれた、子供が独立したなど、家族構成の変化によって住み替えに至る場合には、今後その家に戻ってきて住む可能性が低いと言えます。そのような場合は賃貸ではなく、売却を検討しても良いでしょう。

一方、転勤などの場合には今後その家に住む可能性もあるでしょう。そのような場合は一時的に賃貸を検討しても良いと考えられます。

このように、住まなくなった自宅を売却するか、賃貸するかを判断する際は、今後その家に住むかどうかを基準に考えるのは一つのポイントとなります。

2-2．自宅の売却に適した時期かどうか

自宅の売却を視野に入れている場合は、売却に適した時期かどうかを検討しましょう。

不動産市場では金融機関の貸出金の予算や、住宅ローンの金利、地域の人口推移など、様々な要因によって、市場全体の相場が上下します。また実際の物件査定では、築年数など物件自体の状態や、周辺環境による土地の利便性なども影響します。このような背景から、自宅の売却では売却時期によって価格が変動しています。

適切な売却時期を見定めるには、不動産ポータルサイトの売出価格や過去の売買事例、地価の推移などをみながら売却の時期を検討することが可能です。

売却時期を自分で調べる時間がない、詳しい金額を知りたい、という方は不動産会社に査定を依頼することも有効な手段です。一括査定サイトなど複数社から査定を受けられるサービスを活用し、売却のタイミングを検討しましょう。

【関連記事】利用者が多い不動産売却・査定サービス5選

2-3．新しい家の買い替え資金があるかどうか

住まなくなった自宅を売却した場合には売却益を得ることが可能です。そのため、家族構成の変化や転勤を理由に新しい家を購入する場合でも、潤沢な資金で速やかに購入を進めやすいというメリットがあります。

しかし、自宅購入時の住宅ローンの残債が残っていた場合は、自宅の売却益から残債が差し引かれた金額が手残り金となります。この手残り金が少ない、もしくはマイナスになってしまう場合には買い替え資金に充てることは難しくなるでしょう。

買い替えを検討する際には、自宅の売却益の想定額と住宅ローンの残債を見直し、手残り金がおおよそいくらになるのか確認しておくことが大切です。

2-4．手放す自宅に賃貸需要があるかどうか

住まなくなった自宅を賃貸した場合でも、長期的な家賃収入を得られない可能性があります。例えば、駅から徒歩圏内、築年数が浅い、設備が整っている、居住環境が良いなど好条件が揃っている物件の場合には、賃貸需要が多く、入居者を確保しやすい物件と言えるでしょう。

しかし、駅から遠い、築年数がかなり経過しているなど条件が悪い物件の場合には、賃貸需要が少なく、想定した家賃収入が得られない可能性があります。

自宅の賃貸需要を確認するには、該当エリアの管理を請け負っている複数の不動産会社に問い合わせると良いでしょう。物件の概要を伝え、おおよその家賃設定や周辺の相場を知ることが可能です。また、不動産賃貸のポータルサイトで似た条件の物件を調べ、どの程度の家賃設定になっているか確認することが出来ます。

このように、自宅を賃貸する場合は、周辺の賃貸需要、家賃相場を調べておくことが大切です。

2-5．住宅ローンの返済が終わっているかどうか

住宅ローンはあくまでも自分が居住する住宅に対して利用できる融資であるため、賃貸を目的とした住宅には利用できません。そのため、返済がまだ終わっていないにもかかわらず賃貸を開始した場合は、融資目的とは異なる利用方法なので金融機関との契約違反による一括返済を求められる可能性があります。

残債を支払う資金が手元にある場合には問題ありませんが、資金が無い場合はローンの借り換えを検討する必要があるでしょう。一般的に、賃貸用のローンは住宅ローンと比較して融資年数や金利などの条件が厳しくなる点にも注意が必要です。

自宅の賃貸を検討している場合には、住宅ローンの返済が終わっているかどうかも考慮し、実現が可能であるかどうか検討する必要があります。

3．まとめ

住まなくなった自宅をそのまま残していても、建物の劣化が進行する、固定資産税や修繕費、管理費などのランニングコストが発生します。利用していない自宅は、売却または賃貸のどちらかを検討するのが良いでしょう。

今回ご紹介した5つのポイントを参考に、売却にするか、賃貸にするかを検討し、後悔の無い判断に役立てて頂ければ幸いです。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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