住宅ローンの差し押さえに対処する方法は？流れと対策を解説

住宅ローンを契約した当初は無理のない返済計画を立てていても、途中で想定外の事態が生じて、返済が困難になる可能性があります。

返済が滞ってしまうと、最終的には滞納を理由とした差し押さえが行われますが、どのように対処すればいいのでしょうか？

この記事では、住宅ローンの差し押さえにはどのように対処すればいいのか、流れと対策を解説します。

目次

1. 住宅ローンの差し押さえの流れ
   1-1．金融機関から督促状や催告書が届く
   1-2．期限の利益の喪失と代位弁済の実行
   1-3．競売開始の決定
   1-4．現況調査が行われる
   1-5．期間入札が開始される
2. 住宅ローンの差し押さえへの対策
   2-1．期間の利益の喪失までに返済する
   2-2．金融機関に任意売却を申し出る
3. まとめ

1．住宅ローンの差し押さえの流れ

契約時は無理のない返済計画だと思っていても、返済期間中に会社の業績が悪化して給与や賞与が減額された、転職して年収が下がった、今の事故や病気で入院や休職が必要になってしまった、といった生活環境の変化などが理由で返済が困難になってしまうことがあります。

何らかの理由で返済が困難になって滞納した場合には、金融機関が残債を回収するために、抵当権が設定されている住宅が差し押さえることになります。

しかし、住宅の差し押さえは滞納後すぐに実行されるわけではありません。事前に対処するためにも、差し押さえの流れを把握しておくことが重要です。

差し押さえの流れは以下の通りです。

1. 督促状や催告書が届く
2. 期限の利益の喪失と代位弁済の実行
3. 競売開始の決定
4. 現況調査が行われる
5. 期間入札が開始される

それぞれの流れについて詳しく見ていきましょう。

1-1．金融機関から督促状や催告書が届く

住宅ローンを滞納してから2ヶ月程度経過すると、金融機関から督促状が登録した住所に届きます。督促状には、遅延損害金を含む返済額と返済期日が記載されています。

この督促状の指示に従わなかった場合でも、すぐ住宅が差し押さえられるわけではありません。しかし、督促状で支払われない状態が続くと、次は催告書という書類が登録した住所に届きます。

催告書の内容はほぼ督促状と同じですが、催告書に記載されている返済期日までに返済が行われないと、競売に向かって進むことになります。

1-2．期限の利益の喪失と代位弁済の実行

催告書の指示にも従わなかった場合は、「期限の利益の喪失」と「代位弁済」の実行に移行します。

期限の利益の喪失とは、これまでは認められていた住宅ローンの分割返済が一括返済しか認められなくなることです。

代位弁済の実行とは、金融機関が保証会社に残債を請求して支払ってもらうことです。代位弁済の実行が行われた場合、残債を請求する権利が金融機関から保証会社に移行するため、代位弁済の実行後は保証会社に残債の一括返済を行うことになります。

1-3．競売開始の決定

期限の利益が喪失、代位弁済が実行されてからは、保証会社が一括返済を要求します。その指示にも従わなかった場合は、競売に向けて進むことになります。

保証会社が裁判所に競売を申し立てると、裁判所から競売開始決定通知書が届きます。競売開始決定通知書とは、不動産が担保として差し押さえられたことを意味する書類です。

差し押さえが行われると、不動産の所有者が勝手に自宅を売却したり、誰かに譲り渡すことができなくなります。

1-4．現況調査が行われる

競売開始決定通知書が届いた後、現況調査と呼ばれる裁判所の執行官と不動産鑑定士などの専門家が差し押さえた不動産に訪れて、間取りの確認や写真撮影といった現地調査を行います。

この現況調査の調査結果に基づいて、競売を行う際のスタート価格やスケジュールなどが決定します。また、裁判所の権限によって解錠して現況調査を行えるため、一度競売に向けてスタートすると、止めることはほぼ不可能と言えるでしょう。

1-5．期間入札が開始される

現況調査が完了して競売の準備が整った後は、いよいよ入札が行われます。期間入札とは、不動産の購入希望者が購入金額を提示して申し込める期間です。

この期間内に最も高い購入金額を提示した購入希望者が不動産を取得することができます。落札者が決定すると不動産の所有者が変わるため、住居を失うことになります。

以上が差し押さえから競売までの流れとなります。住宅の競売を回避するのであれば、競売開始の決定までに何らかの対策を練ることが重要と言えるでしょう。

2．住宅ローンの差し押さえへの対策

住宅ローンを滞納した後の流れについて説明しましたが、流れが進むほど差し押さえへの対策が困難になるため、早めに対応することが重要です。

住宅ローンの差し押さえへの対策として以下の2つが挙げられます。

• 期間の利益の喪失までに返済する
• 任意売却を申し出る

それぞれの対策について詳しく見ていきましょう。

2-1．期間の利益の喪失までに返済する

期間の利益が損失した場合、残債の分割返済ではなく一括返済を求められます。分割返済が困難な状況で一括返済を求められてしまうため、返済に応じることのできない方がほとんどでしょう。

つまり、期間の利益の損失が損失すると、差し押さえを回避することは難しいため、督促状や催促書が届いている段階で出来るだけ返済を行うことが重要です。

また、支払いが困難であることが早い段階で分かっている場合には、金融機関に相談し一時的に利息のみの返済に変更してもらうなど、何らかの提案を受けられる可能性があります。

差し押さえを回避するには、早めの対策が重要と言えるでしょう。

2-2．金融機関に任意売却を申し出る

任意売却は通常の不動産売却と同様の売却方法で、競売と比較して市場価格に近い価格で売却できるため、残債を少しでも減らすことが期待できます。また、購入者が応じてくれた場合、賃貸として住み続けることも可能です。

これらを踏まえると、競売よりも任意売却の方が好条件で売却できることが分かりますが、任意売却を行うためには金融機関や保証会社の承認が必要となります。そのため、任意売却を検討する際も早めに金融機関へ相談することが大切です。

また、売却を依頼する不動産会社によって、不動産の査定額や売却価格、売却までにかかる期間が異なってきます。不動産の売却査定を依頼する際は1社だけでなく複数の不動産会社に依頼し、査定結果や査定の根拠を比較してみましょう。

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

まとめ

住宅ローンは審査を受けて契約しているため、契約当時の状況を維持できていれば、返済が滞る可能性は低いと言えます。しかし、転職や妻の産休などの理由で生活環境が変わり、収入が不安定になってしまうことで、返済が滞ってしまうケースもあるでしょう。

返済が滞ると、最終的には不動産を差し押さえられて住居を失うことになります。そのような状況に陥らないためには、差し押さえの流れを把握し、事前に対策を練ることが重要です。

この記事では、住宅ローンの差し押さえの流れと対策をまとめています。住宅ローンの滞納期間が長くなると対策が限られてくるため、なるべく早く行動に移しましょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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