マンション売却で損をしないためにこれだけは知っておきたい5つのポイント

不動産投資は、ローン完済後も物件を所有し続けることで、年金代わりになりうる継続的な収入を得られるメリットを受けられる投資です。一方、機会を見てうまく売却すれば、家賃収入より大きな利益を一度に得ることができるメリットもあります。

ですが、売却することで必ずしも利益が得られるとは限りませんし、事前に知識を持っておかないと、本来得られるはずだった利益が目減りする可能性もあります。今回は初めて売却を考えている方に向けて、マンション売却で損をしないために知っておきたい5つのポイントについて解説いたします。

目次

1. マンションを売却するメリット
   1-1．まとまった売却益が得られる
   1-2．固定資産税やその他の経費がかからなくなる
   1-3．次の投資に資金を投入できる
2. マンションを売却するデメリット
   2-1．譲渡所得税がかかる
   2-2．毎月の収入が少なくなる
   2-3．年金代わりの収入がなくなる
3. マンションは相場を把握して売却する
4. 賃借人がいるままマンションを売却するには
5. どうしても現金化を急ぐ場合の売り方とは
6. まとめ

1．マンションを売却するメリット

マンションを売却すると今まで入っていた家賃収入が無くなります。しかし売却することでいくつかのメリットも発生します。では、どのようなメリットが発生するのかを見てみましょう。

1-1．まとまった売却益が得られる

マンションを売却するとまとまったお金が入ります。その売却代金の中から仲介手数料など諸費用の支払いや、ローンの残債がある場合は売却代金の中から債務の弁済を行います。

売却代金よりもローン残債の方が多い場合もありますが、かといって必ずしも損をしたというわけではなく、これまで賃貸収入を得ていた時期を含めた運用全体を通して利益があるかどうかを見ることが大切です。

運用全体で利益があるかどうかは、売却して得られる利益と今まで得た収益が、購入から売却までにかかった諸費用の合計より上回っていればプラスになると判断できます。以下の式で試算することができます。

運用全体の利益＝（売却代金 ＋今までに得られた収入）－（購入代金＋購入から売却までにかかった諸費用）

仮に2,000万円の物件を購入して1,600万円で売却した場合の利益を試算してみましょう。この場合購入価格より売却価格の方が低くなっています。今までに蓄積した家賃収入が800万円、購入時から売却するまでにかかった経費の合計が300万円として式にあてはめてみると、

（1,600万円＋800万円）－（2,000万円＋300万円）＝2,400万円－2,300万円＝100万円

ということになり、購入額を下回って売却してもトータルではプラスになることがわかります。

1-2．固定資産税やその他の経費がかからなくなる

不動産投資では、家賃収入が入っていても、同時に毎年の固定資産税や、突発的な設備の修理代なども発生するため、オーナーにとってはお金の面だけではなく精神的な面でも負担に感じる部分もあるものです。特に毎月の収益があまり多くない場合は、固定資産税を支払うと年間を通した場合収支がマイナスになるオーナーもいます。

いつかはローンの返済も無くなりプラスに転じるとしても、そういった場合は売却して支払いを無くすというのもお金の面で身軽になる一つの選択肢になります。

1-3．次の投資に資金を投入できる

売却益が数百万円でも手元に残れば、次の投資に回すことができます。その資金を使って不動産投資の頭金にできますし、他の投資への資金としても使うことができます。マンションの売却を行うことによって、手に入った資金で効率良く次の投資活動を行う判断ができるようになります。

2．マンションを売却するデメリット

もちろん、メリットだけではなくデメリットにも目を向ける必要があります。次はマンションを売却することで考えられるデメリットについて解説していきます。

2-1．譲渡所得税がかかる

不動産を売却して利益が出ている場合は、その利益に対して譲渡所得税という税金がかかってきますので、知っておきましょう。

譲渡所得税は不動産を売却した年の1月1日時点で、その不動産の保有期間が5年以下か、5年を超えるかにより税率が違ってきます。5年以下の方が税率は高くなりますので、保有期間には注意して売却することが大切です。

2-2．毎月の収入が少なくなる

マンションの運用がスムーズに行われている場合は、キャッシュフローが増え、資金が蓄積されていきます。しかし、不動産を売却した場合は今まで毎月入ってきていた収入がなくなります。

売却する際は売却益と月々の収入を比較して、売却してもメリットがあるかどうかを慎重に検討して選択しましょう。

仮に10年間で300万円のキャッシュフローがある場合に、売却することで300万円を超える額の手残りがあるようであれば、売却益は10年分以上のキャッシュフローを前取りしたものと言うこともできます。

このお金で他の条件が良い物件を買うなどしたほうが、売らずに保有し続けるよりも得になるかどうかを判断基準にするのが良いでしょう。

2-3．年金代わりの収入がなくなる

ローンを完済すれば無借金の不動産が残りますので、返済後は家賃収入を年金代わりの収入としても考えられる状況になります。退職後の大きな収入がなくなった時期に家賃収入がまるまる入ってくれば、それは重要な資金源になることでしょう。

しかし、所有している不動産を売却してしまうと、その収入は入ってきません。家賃収入を年金代わりにすることを目的として購入している場合はその点がデメリットになります。

3．マンションは相場を把握して売却する

売却で損をしないためには、必ず事前に相場を把握した上で売りに出すようにしましょう。相場を知らなくても高い価格で売却できれば良いと考える方もいるかもしれませんが、相場を知るということは、所有している不動産が適正な価格で取引されるか、されないかという点でとても大切なことです。

売却価格が相場より高すぎると売れない可能性がありますし、安すぎると得られるはずの利益を失ってしまいます。不動産会社の中には、安くても売主と買主の両方から仲介手数料をもらうことで利益が見込めるという考えから、相場より極端に安い価格で売却しようとする会社もありますので、きちんと相場価格を把握してから不動産会社に相談することが大切です。

相場を把握するには、不動産情報サイトに掲載されている物件価格をチェックしたり、不動産一括査定サイトに査定を依頼するなどの方法があります。

4．賃借人がいるまま売却するには

売却はしたくても、賃借人が入ったばかりですぐに退去しないという場合は、オーナーチェンジという形での売却の仕方がありますので知っておきましょう。

不動産は、賃借人がいない状態でしか売却できないということはありません。オーナーチェンジは賃借人がいる状態で売買することを指す言葉で、不動産投資における売買では一般的に見られるものです。マンションを売却に出す際、賃借人にオーナーが変わることの許可を得る必要はなく、売却後にオーナーが変わったことを報告すれば済みます。

買主にとってはすぐに家賃収入が得られるメリットがある一方、売主は、賃借人がいるために買主の自己使用が制限されるため、入居者がいない物件より価格が安くなるケースもあります。

5．どうしても現金化を急ぐ場合の売り方とは

マンション売却には仲介と買取の2種類の方法があります。仲介は不動産会社が広告を出して買主を探す方法で、売却できた場合には不動産会社に対して仲介手数料が発生します。買取は不動産会社が物件を直接買い取ってくれる仕組みです。

買取では仲介手数料はかかりませんが、不動産会社は買い取った物件をリフォームして再販することで利益を得るため、仲介よりも買取価格が低くなるのが一般的です。

ただ、不動産会社が直接買い取ってくれるため、そのぶんすぐに現金化できるメリットがあります。中には査定から数日後に買い取ってくれる会社もあり、現金化を急いでいる方には適した売り方だと言えます。
　　　

まとめ

マンション売却で損をしないためには、運用全体を通して収支を試算し、タイミングよく売却する必要があります。賃借人がいたり、現金化を急いでいたりする場合でも、適した売却法を選択することで、タイミングを逃さずに売却できることがわかりました。

マンションは売却した方がメリットのある場合もあれば、しない方がメリットのある場合もあります。

これ以上価格の上昇が見込めないと判断したり、仮に売却をした利益が毎年のキャッシュフローの10年分くらいになったりするようであれば、売却をした方がメリットはあるでしょう。しかし、十分に売却益の試算をせず、不用意に安い金額で売却してしまったことで、損失が確定してしまうというといったデメリットを被る可能性もあります。

マンション売却の際は個別の状況やメリット、デメリットを十分検討して売りに出すようにしましょう。

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西宮光夏

不動産会社での勤務や、所有している不動産運用の経験をもとにHEDGE GUIDEでは不動産関連記事を執筆しています。現在は主にふるさと納税の記事を担当しています。ふるさと納税記事では、地域の人たちが心を込めて提供する返礼品の素晴らしさを、少しでも多くの人にお伝えできればと思っています。

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