不動産投資の入居率を高くする管理会社の選び方は？ポイント6つ解説

不動産投資の入居率を高めるために、管理に強い不動産投資会社をパートナーに選んだり、所有後は定期的に管理体制を見直したりするのも戦略の一つです。このような場合、どのような管理会社に管理を委託すると入居率を高められるのか、ポイントを押さえておくことが大切です。

そこで今回のコラムでは、入居率を高くすることを目的に管理会社を選ぶ際の6つのポイントについて解説します。

目次

1. 入居率を高めてくれる管理会社とは
   1-1．管理している物件の総合的な入居率が高い
   1-2．管理戸数が多い
   1-3．アイデアが感じられる広告を出している
   1-4．地域に精通している
   1-5．仲介店舗がある
   1-6．管理方法を差別化している
2. 管理に強い不動産投資会社3社
   2-1．プロパティエージェント
   2-2．エイマックス（A-MAX）
   2-3．リズム
3. まとめ

1　入居率を高めてくれる管理会社とは

管理している物件の入居率が高い管理会社には特徴があります。6つのポイントを挙げましたので、管理会社を選ぶ際の参考にしてください。

1-1　管理している物件の総合的な入居率が高い

入居率を高めてくれる管理会社を選ぶ際は、管理している物件の総合的な入居率が高い管理会社が候補になります。複数の管理戸数を抱えつつも入居率が高いということは、入居者を確保する能力が高い管理会社だと判断できます。また、入居者の退去の頻度が少なくなるよう、入居者への対応や建物管理も適切に行っていることが考えられます。

管理会社の入居率は、下記の計算式で求めることが可能です。

入居率＝（賃貸可能な物件の管理戸数−空室戸数）÷賃貸可能な物件の管理戸数×100

ただし、管理会社の入居率を確認する際は、入居率の表記の仕方が管理会社で異なるため注意が必要です。1年を通した平均入居率を表記している管理会社もあれば、1年のうちで最も高い数値を表記したり、解約が決まっている物件を含めた入居率を表記している管理会社もあります。管理会社の入居率には差異があることに注意し、どのような根拠で入居率を提示しているのか確認してみることが大切です。

1-2　管理戸数が多い

また管理会社を判断する際に確認したいのが管理戸数です。管理戸数が多いということは、それだけ多くのオーナーから継続して依頼を受けており、ある程度、サービス面に大きな問題点がないということが伺えます。

また、オーナーだけではなく数多くの入居者と接していることから、物件管理のノウハウが蓄積されていると推測できます。管理戸数が多いということは、クレームへの対処の仕方や設備の更新、メンテナンスなどに対してもスムーズな対応をしてくれると期待でき、管理会社として経験値が高く、入居率の高さにつながる管理業務を行っていると考えられます。

1-3　アイデアが感じられる広告を出している

近年、賃貸物件を探している人の行動は、インターネットである程度物件を絞り込んでから、不動産会社に問い合わせをするという流れになっています。つまり、ホームページや不動産ポータルサイトに載せている物件概要やコメント、写真が内覧数につながるのです。

通常、これらの写真は管理会社が撮影をして仲介業者に渡したり、仲介業者が撮影することになります。例えば、撮影する人の撮影テクニックによって、空室期間が左右されるケースもあると言えるでしょう。好印象につながる広告ができる管理会社や仲介店舗を選ぶと、入居率の向上につながると考えられます。

主に部屋を撮影するには下記のようなテクニックが用いられています。

• 真正面ではなく、斜めから撮影することで室内に奥行きが出るため「対角線を意識する」
• 床の面積が多くなると部屋が広く見えるので「床の割合を多くする」
• 天井が写っていないと開放感があるように見えるため「天井を写さない」
• 自然光が差し込む量が増え、部屋の中が明るく見えるため「明るい色のカーテンにする」
• フラッシュを使うと影やムラができるため、夜間や夕方ではなく「天気のいい日の昼間に撮影する」、など

また、入居者のターゲット層にもよりますが、間取り図もただの線の組み合わせではなく、イラスト風になっているなどで見た人の印象は大きく異なります。不動産ポータルサイトを見ている際に、写真やコメントに工夫が見られる管理会社や仲介店舗があったら、管理を委託できるか問い合わせてみるのもいいでしょう。

1-4　地域に精通している

賃貸用物件は家賃の価格帯や間取り、築年数などが物件ごとに違うため、対象となる入居者が異なります。そのため周辺の類似物件の動向なども含めて地域の特性を熟知し、入居者層の傾向や入居者のニーズについて的確に把握していることが管理会社に求められます。

入居希望者のニーズを正しく捉えることで、家賃の価格帯や部屋の内装デザイン、設備・仕様などをターゲット層に合わせて提案することができます。そのため地域の特性を熟知している管理会社であれば、空室期間を短くできる可能性があります。

1-5　仲介店舗がある

管理会社に仲介店舗があると、自社の入居者づけを優先して行ってもらえるため、入居率が高くなる可能性があります。ただし、管理会社に仲介店舗がある場合でも、所有する物件と距離が離れていては高い広告効果を得られないことも予想されます。最寄り駅の近くなどに仲介店舗を持つ管理会社に管理を委託することを優先して検討されてみると良いでしょう。

1-6　管理方法を差別化している

入居率を高めるために、管理会社が独自の仕組みを設けていることがあります。例えば、管理会社が管理している物件の間で引っ越しをする場合は、引っ越し費用を割引するといったサービスです。管理会社は空室になっている物件を優先的に紹介してくれるため、入居者が確保しやすいと考えられます。

2．管理に強い不動産投資会社3社

収益物件の販売を行う不動産投資会社には、管理までワンストップで依頼することが出来る不動産会社があります。管理に強い不動産投資会社を選ぶことで、投資前のシミュレーションを大きく外してしまうリスクを減らし、適切な運用に繋がる可能性を上げることができます。

ただし、管理まで行っている不動産投資会社の多くは仲介業者ではなく売主となるため、物件タイプが限られてしまうことに注意が必要です。複数の不動産投資会社の物件や管理体制などを比較し、自身に合った投資戦略を検討されてみると良いでしょう。以下、販売物件の管理を行っている不動産投資会社についてご紹介します。

2-1．プロパティエージェント

プロパティエージェントは、東京23区・横浜エリアに集中したマンション開発・販売により入居率99.59%（2024年1月末時点）の実績を有する東証プライム上場グループ企業です。扱う物件は新築マンションと中古マンションのハイブリッドとなっています。

また、プロパティエージェントではマンション管理のプロフェッショナルとして建物管理事業を備えており、中古マンション投資のリスクの一つである購入後のコストについても、当該物件の将来にわたり物件の資産性を維持するための必要なコストを見通すことが可能です。

中古物件の仕入れの際には、「管理状況や大規模修繕計画、修繕費の積み立て状況」を確認し、適切な仕入れか否かの判断も行っています。

2-2．エイマックス（A-MAX）

エイマックスは、顧客の資産（Asset）の最大化（MAX）を社名・理念として掲げる不動産投資会社で、東京23区の投資用マンションの仕入れ・販売を手掛けています。日本でトップの不動産販売実績（※）を有する代表の天田 浩平氏を中心に少数精鋭の営業体制できめ細やかなサービスを提供しています。（※投資用マンション部門　天田氏の個人取引実績　年間最高売上高83.9億円）

エイマックスでは毎月3,000件以上の表に出ない物件情報の中から、立地条件・建物管理の状況・賃料相場・駅ごとの人口増加率・物件の資産価値など、厳格な基準を満たす中古のみを数十件だけに絞って厳選して仕入れています。

また、賃料査定を行う際は、周辺相場の賃料だけでなく賃貸履歴までしっかりと見ることで、人が抜けてすぐ入居がつく賃料かどうかの判断が行われるため、高い入居率と収益性のバランスが保たれています。他にも、物件調査時に郵便受けにガムテープがはられていないか、周辺にゴミがないかなど共用部の物件調査を行うなど、建物管理・賃貸の状況などについても詳しく見ています。

2-3．リズム

リズム株式会社は、東京23区の中古ワンルームマンション投資やリノベーション投資などを手がける不動産投資会社です。ビッグデータ分析に基づき厳選されたリズムの物件は、その9割以上が2,800万円以下と始めやすい価格帯の中古マンションとなっています。

また、インスペクションサービスも提供しており、購入前に建物を徹底的に調査してもらうことが可能です。建物の不具合による雨漏りや給排水管の漏水等の思わぬ出費などのトラブルを未然に防ぐ取り組みを積極的に行うことで、投資家と入居者をリスクから守る取り組みをしています。

また、修繕が発生した際の、回復前と回復後の写真付きレポートや費用明細をリズムのオーナーサイトで確認することも可能となっています。

まとめ

管理会社の業務は物件の管理を適切に行うことに加えて、可能な限り入居者を確保し、入居率の向上を目指すことでオーナーの利益を最大化することにあります。つまり、管理会社は不動産投資を行う上で大切な存在となるのです。

管理会社を選ぶタイミングは物件を所有した後で変更することも可能ですが、購入時にワンストップで依頼できる不動産投資会社を選ぶのも選択肢の一つです。今回のコラムでは、入居率を高めてくれる管理会社の特徴について、6つのポイントを挙げました。ぜひ参考にしてください。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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