京都でアパート経営を始めるメリット・デメリットは？実績豊富な不動産会社も

全国で13番目に多い約250万人が暮らす京都府は、古都として独自の歴史と文化を形成しているほか、学都としても知られています。そのため、アパート経営の候補地としても検討されやすい地域です。

そこで今回のコラムでは、京都でアパート経営を始めるメリットとデメリットを解説し、京都で実績が豊富な不動産投資会社の紹介もいたします。

目次

1. 京都でアパート経営を始めるメリット
   1-1．学生が多く、単身者向け住宅への需要が根強い
   1-2．1畳あたりの賃料が高い
2. 京都でアパート経営を始めるデメリット
   2-1．土地の確保が難しくなる可能性がある
   2-2．全国で初めて空き家税が導入される
3. 京都のアパート経営で実績のある不動産投資会社
   3-1．シノケンプロデュース
   3-2．アイケンジャパン
4. まとめ

1　京都でアパート経営を始めるメリット

京都でアパート経営を始めるにはどのようなメリットがあるのでしょうか。この項目では代表的な2つのメリットを紹介します。

1-1　学生が多く、単身者向け住宅への需要が根強い

京都府は全国で13番目に多い約250万人が暮らしていますが、文部科学省の「文部科学統計要覧（令和4年版）」によると、そのうち大学生の数は162,601人となっています。これは、下記の通り都道府県別では5番目の多さです。

※出典：文部科学省「文部科学統計要覧（令和4年版）」より抜粋

また、京都府の資料「学生の街・京都」によると、総人口に対する大学生の割合は全国1位となっています。これは令和2年度の学校基本調査と令和元年の人口推計によって総人口に対する大学生の割合を算出したもので、上位は下記のようになっています。

※引用：京都府「学生の街・京都」

全国平均は約2.3％で43人に1人が大学生という割合ですが、京都府は6.3％となっています。これは全国平均の約2.7倍で、約16人に1人が大学生ということなのです。

このように京都府では総人口に占める大学生の割合が高いことから、メインターゲットを大学生に絞りやすくなっており、アパート経営を行うにはメリットと考えられます。

1-2　1畳あたりの賃料が高い

総務省統計局の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、京都府の「借家の1畳当たり家賃・間代」は3,282円で、全国で3番目に位置しています。下記の表を確認してください。

※引用：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」より抜粋

「借家の1畳当たり家賃・間代」は、賃貸住宅などの1畳に対する家賃の平均を表している金額です。京都府は東京都、神奈川県に続いて3番目に位置しており、1畳単位での賃料が高いことがわかります。

例えば、福岡県の「借家の1畳当たり家賃・間代」は2,589円となっており、同じ広さの部屋を貸した場合、京都府の方が1畳あたりの賃料が693円高くなるということです。

ただし、1畳あたり賃料の高いエリアでは総じて立地条件が良いため、1畳あたりの取得価格も高くなります。土地から取得する場合、高利回りが目指せるというわけではないため、注意が必要です。

2　京都でアパート経営を始めるデメリット

京都でのアパート経営にはメリットがある一方、デメリットもあります。代表的な2つのデメリットを見ていきましょう。

2-1　土地の確保が難しくなる可能性がある

歴史的な建造物が並ぶ京都では、景観を維持するために2007年に「新景観政策」が導入されています。これによって京都市内では、31m以上の建築物が建てられなくなっています。また市街地の特性に応じて、25m、20m、15m、10mといったように建築物の高さに対する制限が設けられています。10mの高さ制限がある地域では、3階程度のアパートしか建てられないということになります。

また2022年4月には、宿泊施設を積極的に誘致する「京都市上質宿泊施設誘致制度」が創設されています。この制度は、京都市内に上質な宿泊施設を増やすためのもので、これまで立地が制限されている住居専用地域や市街化調整区域などでも宿泊施設が建てられるようになっています。

つまりアパート用地として使える土地に、宿泊施設も建てられることになったため、2022年4月以降は土地の確保がさらに困難になったという見立てができるでしょう。

土地の確保が難しいと地価の上昇につながることも考えられます。これからアパート経営を始めるのであれば、利回りの低下などが誘発される可能性もあります。

なお、アパート経営は長期的に運用して入居者の賃料収入や土地の値上がりを期待する投資方法であり、このような土地の活発化は必ずしもネガティブではありません。取得が難しいという点は他の投資家の参入障壁となり、解消が出来るのであればメリットとなり得ます。

2-2　全国で初めて空き家税が導入される

京都市では、早ければ2026年に空き家やセカンドハウスなどの非居住住宅に税金を課す「空き家税（非居住住宅利活用促進税）」が全国で初めて導入されます。対象となるのは市街化区域内にある非居住住宅の所有者で、税額は下記の家屋価値割と立地床面積割を合算して計算されます。

※参照：京都市「空き家税（非居住住宅利活用促進税）」

京都市では空き家や別荘、セカンドハウスなどの非居住住宅は防災や防犯、生活環境に問題が生じる原因の一つになると考えており、空き家税を導入することで住宅供給の推進、空き家発生の抑制につながるとしています。

アパート経営には直接的な関係はないように思われますが、空き家税の支払いを回避するためにセカンドハウスや別荘などの住宅が市場に供給されることが想定されます。市場に供給される住宅が潤沢になると、住宅の価格が下がり、賃貸住宅から持ち家に変更する方が増えることになります。

また空き家やセカンドハウスなどの所有者が、賃貸住宅として貸し出しを始める可能性もあります。つまり、空き家税が導入されるによって、賃貸需要が減少するリスクがあると考えることもできるのです。

なお、京都は昔から住み続けている方と、他府県から移住してきた方が混在しているエリアです。エリアによって住宅需要に大きな差が生まれているケースも少なくないため、こうした税制変更の及ぼす影響についてもエリアごとに違いが出ると考えられます。

3　京都のアパート経営で実績のある不動産投資会社

学生が多く、アパート経営にも適した特徴を持つ京都市ですが、景観への配慮をする必要があるなど、アパート経営を行ううえでいくつかの参入障壁があります。京都市でアパート経営を行うには、行政の動向を熟知した上で取り組むことが欠かせません。

ここでは、京都でのアパート経営に実績のある不動産投資会社の「シノケンプロデュース」と「アイケンジャパン」の2社について紹介していきます。

3-1　シノケンプロデュース

シノケンプロデュースは、一般投資家向け賃貸住宅経営のパイオニアとして土地の選定から企画、設計、施工、引き渡し後の賃貸管理まで一貫したサービスを提供する不動産投資会社です。これまでのアパート供給棟数は自社施工で6,000棟以上を数えており、「年間アパート開発棟数部門」（全国賃貸住宅新聞「賃貸住宅に強い建築会社ランキング」）では8年連続No.1の実績があります。

「シノケングループ」の100%子会社で、東京都港区の本社ほか、福岡市、名古屋市、大阪市、仙台市にオフィスを展開しています。これまで7,000名を超える全国のオーナーと契約し、京都市内でも伏見区や山科区といった主要エリアでアパートの供給実績があります。

アパートの特徴

シノケンプロデュースのアパートは、入居者の快適性を考慮した下記のような特徴があり、年間8,000名以上の入居希望者から申し込みを受けています。

• 土地は、最寄り駅から徒歩10分以内の入居ニーズの豊富なエリアを厳選し、独自ルートにより取得
• 耐震性を高めて、震度7でも倒壊しない建物をつくる
• 入居者へのアンケートをもとに、サーモスタット付水栓など人気の高い設備を標準装備
• 独自工法を採用し、防音対策を徹底
• 劣化対策等級2に適合しており、概ね50〜60年の長期耐久性能を保有
• エアコンなどの保証や原状回復時の定額リフォームなどを保証する「シノケンあんしんシステム」を提供

また、2016年度には主力商品の「New Standard」が2016年度のグッドデザイン賞をダブル受賞しており、デザイン性に優れているのも特徴です。

仲介業者との提携で高い入居率を実現

管理業務はグループ企業のシノケンファシリティーズが担当しており、2023年3月末時点の管理戸数は45,000戸超、入居率は2022年の年間平均で98.39%となっています。2021年4月時点で5,000店舗以上の仲介業者と提携している点も、入居率の高さにつながっています。

業務の内容は、入居者募集、入居者対応、建物メンテナンス・改修工事といった幅広い賃貸管理業務を行っています。そのため遠隔地にいるオーナーでも、アパートを建てたあとにスムーズに管理業務に移行することが可能です。

金融機関との信頼関係による豊富な融資実績

シノケンプロデュースは1990年の創業から30年以上にわたる金融機関との信頼関係があり、融資付けの実績も豊富です。日本で初めて新築アパート経営において独占提携ローンを利用した有利な条件での不動産購入を可能にした会社でもあります。

また、独占契約を含めて20行以上の金融機関と提携しています。そのためオーナーの属性によっては、金利が1％台、融資期間が住宅ローンやRC造と同じ35年間のプランを紹介してもらうことができます。

シノケンプロデュースでアパート経営を始める流れ

シノケンプロデュースでアパート経営を始めるには、主に次の3つの方法があります。

• オンラインセミナーを受ける
• 個別相談会に参加する
• 資料を請求する

「まずシノケンプロデュースのアパート経営について学びたい」という方は、ノウハウブックを入手することで、自宅で学ぶことができます。「申し込みページ」から資料請求のページに行き、入力フォームに住所などを記載して送信することで申し込みが完了します。届いた資料を確認し、アパート経営を検討する場合は、個別相談などでさらに詳しい相談をする流れになります。

3-2　アイケンジャパン

アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をコンセプトとして掲げる不動産投資会社です。「グランティック」「レガリスト」などのアパートブランドを全国で展開しており、2021年12月にはアパート販売棟数累計1,000棟を達成しています。

2006年に福岡市で創業し、2023年5月時点で福岡本社と東京本社を含めて国内外に11拠点を展開しています。2015年には大阪支店を大阪市中央区に開設し、関西エリアでの物件供給も行っています。関西圏ではこれまでに39棟を供給しており、そのうち京都市内では「R-smart山科」（京都市山科区）や「REGALESTサンメゾン四ノ」（京都市山科区）など3物件のアパート供給実績があります。

アパートの特徴

アパート経営の成功の本質を「入居者に選ばれるかどうか」としているアイケンジャパンでは、下記のように入居者の快適性や利便性に優れた物件を提供しています。

• 土地を選定する際は、最寄り駅から徒歩15分以内で「老朽化しても入居者から選ばれるかどうか」を判断する
• 住み心地や快適性に配慮し、ビルトインキッチンや温水洗浄便座、浴室テレビといったアパートとは思えないような設備を標準とする
• 間取りの工夫、独自のSVC構造の採用などで、RC造と遜色のない防音性能を提供する
• 「キソゴム」と耐力壁を用いた独自のBSP構造で、建築基準法で定められている基準以上の強度を確保する
• 劣化対策等級は3を獲得し、建物が長持ちするだけではなく、メンテナンス費用も軽減する

先進的な設備の導入にも積極的で、スマートフォンが部屋の鍵となる「スマートロック」、家電の遠隔操作なども行える「ホームIoT」といった設備が標準装備されている物件も供給しています。

このように、オーナーだけではなく入居者からの信頼性も高いことなどを背景に、金融機関からも高い評価を獲得しています。

充実したサポート体制

アイケンジャパンでは、管理体制やサポート体制を充実させているため、遠隔地のオーナーからも厚い信頼を寄せられています。

管理業務では、入居者募集から家賃集金、退去時精算、クレーム対応、清掃などのメンテナンスといった業務全般を代行しているほか、入居者からの問い合わせには24時間で対応しています。一方、各物件のオーナーには初回満室保証制度、宅地地盤保証、住宅瑕疵担保責任保険の3つの保証制度を用意しているほか、運用開始後は収支明細や清掃状況が一目でわかる専用のホームページを提供しています。

業界トップ水準の入居率と収益稼働率

既存物件の実績を確認することで不動産投資会社選びに役立ちますが、アイケンジャパンでは業界トップ水準の入居率と収益稼働率を誇っています。

企画施工した物件のうち、2021年12月末時点で7,232戸の賃貸管理を行っていますが、2021年1月から12月までの平均入居率は99.7％で、2023年3月の速報値でも99.67％となっています。ほとんど満室状態で、高い水準を維持していることがわかります。

高入居率の主な要因は、仲介店と情報交換をし、お互いに協力し合える関係を構築していることが挙げられます。フリーレントや家賃の値下げなど、オーナーの負担が大きく一時的な空室対策を行っていないことも特徴です。

一方の収益稼働率は、新築時に提案した年間想定家賃収入に対して、実際の家賃収入を示す指標としてアイケンジャパンが公表している数値です。この収益稼働率は2022年12月末時点で98.3％となっており、収益ベースで見ても高い実績を上げています。

アイケンジャパンでアパート経営を始める流れ

アイケンジャパンでアパート経営を始めるには、下記のような方法があります。

• セミナーに参加する
• 個別相談会に参加する
• 資料を請求する

セミナーへの参加前にアイケンジャパンについて詳しく知っておきたいという方は、同社のパンフレットと「アパート経営成功の秘訣55」を無料でプレゼントしてもらうことも可能です。気になる方は「資料請求」のページから申し込みをされてみると良いでしょう。

まとめ

京都市は学生が多く、アパート経営におけるターゲットの絞り込みがしやすいと考えられます。ただし、歴史のある都市だけに、行政における規制もあります。京都のアパート経営に精通した不動産会社のサポートを受けることが重要です。

今回は、シノケンプロデュースとアイケンジャパンの2社を紹介しました。京都での供給実績もあり、信頼できるパートナーとして検討されてみると良いでしょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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