中古マンション投資で現金買いするメリット・デメリットは？不動産投資ローンの仕組みも

中古マンションは新築と比較して少額であることから、不動産投資ローンを活用せず現金買いを検討される方もいます。

資金効率の観点からは不動産投資ローンを組んで中古マンションを購入するケースが多いと言えますが、現金買いするメリット・デメリットはどのような点にあるのでしょうか。不動産投資ローンを組むことも視野に入れ、不動産投資ローンを組んだ場合と比較して考えてみたいといえます。

本記事では、中古マンションを現金購入するメリット・デメリットと、不動産投資ローンの仕組み・審査基準について解説します。

目次

1. 中古マンション投資で現金購入するメリット
   1-1．不動産投資ローンを組む手続きや費用がかからない
   1-2．不動産投資ローンの審査がなく物件の選択肢が広がる
   1-3．不動産投資ローンの利息負担やリスクがない
2. 中古マンション投資で現金購入するデメリット
   2-1．手元のキャッシュが目減りし、投資効率が悪化する
   2-2．物件評価や購入手続きについて金融機関の審査が入らない
   2-3．購入資金によっては贈与税に注意する必要がある
3. 不動産投資ローンの仕組みと審査基準
   3-1．不動産投資ローンの仕組み
   3-2．不動産投資ローンの審査基準
4. まとめ

1．中古マンション投資で現金購入するメリット

中古マンションを現金購入するメリットとして、次のような点が挙げられます。

• ローンを組む手続きや費用がかからない
• ローン審査がなく物件の選択肢が広がる
• ローンの利息負担やリスクがない

以下、それぞれの内容をみていきましょう。

1-1．不動産投資ローンを組む手続きや費用がかからない

中古マンションを現金購入すると、不動産投資ローンを組んで購入する場合と比較して、ローンを組む手続きや費用がかからないというメリットがあります。

不動産投資ローンを組む場合、属性や担保評価について金融機関の審査があります。金融機関の審査が通った場合であっても、融資条件が希望にそぐわない場合には交渉したり、複数の金融機関を検討したりすることもあります。このような手続きには手間や時間がかります。

また、融資実行の際の手数料は、金融機関によっては借入額の数％に及ぶこともあり、ローンを組む際には、抵当権設定について費用がかかります。

1-2．不動産投資ローンの審査がなく物件の選択肢が広がる

中古マンションを現金購入する場合、不動産投資ローンを組んで購入する場合と比較して、物件の選択肢が広がるというメリットがあります。

不動産投資ローンを組む場合は、物件の担保評価について金融機関の審査があるため、借入額に比べて担保評価が低いとみなされた物件は、購入できないことがあります。現金購入する場合にはこのような制限もなく、自らの自由な意志に基づいて、購入物件を選ぶことが可能です。

1-3．不動産投資ローンの利息負担やリスクがない

中古マンションを現金購入する場合、不動産投資ローンを組んで購入する場合と比較して、ローンの利息を支払う負担がないことがメリットになります。不動産投資の運用収益は、投資資金に対して数％の投資利回りによることが多く、ローンの利息負担は大きな負担になるといえます。

また、ローンを組む場合にはイールドギャップ（金利と投資利回りの差）を生み出す必要があり、利率が上がると運用収益が圧迫されるリスクがあります。現金購入では、このようなローンの利息に関連する負担やリスクがないことは大きなメリットです。

【関連記事】不動産投資ローンの金利相場は？金融機関・属性・年数などを詳しく解説

2．中古マンション投資で現金購入するデメリット

中古マンションを現金購入するデメリットとして、次のような点が挙げられます。

• 手元のキャッシュが目減りし、投資効率が悪化する
• 物件評価や購入手続きについて金融機関の審査が入らない
• 購入資金によっては贈与税に注意する必要がある

以下、それぞれの内容をみていきましょう。

2-1．手元のキャッシュが目減りし、投資効率が悪化する

中古マンションを現金購入すると、購入価格と購入にかかる諸費用をすべて現金でねん出することになります。

ワンルームの中古マンションであっても、数百万円から数千万円の価格で取引されており、不動産会社の仲介費用や所有権移転登記費用などの諸費用は、購入価格の7％程度はかかります。

このような購入費用の全額が現金で支出されることになるため、その分、手元キャッシュが目減りします。中古マンションの利回りで投資資金を回収するには長い年月を必要とするため投資効率が悪いという点にも注意が必要です。

一時的に多くのキャッシュを失ってしまうということが、現金購入の最大のデメリットといえるでしょう。

2-2．物件評価や購入手続きについて金融機関の審査が入らない

中古マンションを現金購入すると、物件評価や購入手続きの過程に金融機関の審査が介入することはありません。買主が自由に物件や手続きに関して意思決定をできる反面、リスクもあります。

たとえば、担保評価に比べて高い価格の物件を購入してしまったり、本来、加入すべき火災保険に加入しなかったりするケースが挙げられます。

リスクを認識した上で、敢えて収益性を追求するなどの理由で選択するのであれば問題はありません。しかし、金融機関の審査が介入しないことで、リスクに気付かずにリスクのある選択をしてしまう可能性がある点はデメリットといえるでしょう。

2-3．購入資金によっては贈与税に注意する必要がある

中古マンションを現金で購入する場合、購入資金の出所によっては、贈与税がかかる可能性があります。

生計が同一である親族であっても、購入資金を引き出したり、振り替えたりした預金口座が、購入したマンションの名義と異なる場合は、資金の提供を受けた側が贈与されたとみなされ、贈与税の課税対象となることがあります。

ただし、配偶者の居住用財産取得のための金銭贈与の特例など、一定の条件に当てはまる場合に贈与税が非課税となる場合もあります。

3．不動産投資ローンの仕組みと審査基準

中古マンションを現金購入するメリットとデメリットを踏まえたうえで、個別事情に応じて不動産投資ローンを組むことを検討してみましょう。以下では、不動産投資ローンの大まかな仕組みと、審査基準についてみていきます。

3-1．不動産投資ローンの仕組み

不動産投資ローンは、投資用不動産の取得・建築を目的とする資金の借入れに対応するものとして各金融機関が商品化しているローンです。金融機関ごとに所定の借入基準を設けており、それらに基づいて個別の案件について審査がおこなわれます。融資期間や利率なども、案件ごとに決定されます。

投資用の中古マンションの期待利回りは1棟アパートなどと比較して高くないため、金融機関の審査では収益性よりも、物件担保性と借入を行う投資家の属性が重要な評価ポイントとなります。

つまり、中古マンションの購入に不動産投資ローンの利用を検討する際は、検討先の中古マンションがローン審査に耐えうる資産性を持っているかどうか、という点が重要な指標となってくると言えるでしょう。

3-2．不動産投資ローンの審査基準

不動産投資ローンは、不動産賃貸業に対する事業性ローンという側面が強く、融資審査の際、収益不動産の資産性を重視します。資産性とは、その物件の収益性と担保性であり、返済原資に充当する家賃収入がどれぐらい得られるか、返済が滞った場合の元本の回収は可能か、といった観点から評価されます。

しかし、実際の審査においては、不動産投資ローンの返済原資につき、収益物件の家賃収入だけではなく、本人の給与収入や金融資産なども考慮して審査されています。

このような不動産投資ローンの審査における属性考慮の傾向は、住宅ローンの審査と近似しています。その審査項目は、年収や金融資産の金額、残債の金額・返済負担率など多岐にわたります。

つまり、不動産投資ローンは必ずしも同一の条件で受けられるというものではなく、得られる投資効果やリスクの許容度もケースバイケースとなります。

中古マンション投資で現金買いをすべきか、ローンを利用すべきか、という観点では、まず検討している物件が金融機関の審査に通るかどうかという点の確認を行い、それぞれの収支シミュレーションを行ったうえでパフォーマンスやリスクを比較検討されると良いでしょう。

【関連記事】フルローンや低金利など融資に強い不動産投資会社の比較・まとめ

まとめ

中古マンションを現金購入するメリットは、ローンを組む際の手間や費用、制限がないという点です。

これに対し、最大のデメリットは多額の現金支出によって手許のキャッシュが目減りしてしまうことです。また、金融機関の審査が介入しないことで、物件の担保評価や、手続き面のすべてが自己判断になる点もデメリットといえるでしょう。

中古マンションを現金購入するのは、メリットとデメリット両面があります。それらを踏まえたうえで、個別事情に応じて、不動産投資ローンを組むことも検討されてみると良いでしょう。

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佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。

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