自宅が共有名義のまま離婚…不動産の名義変更や売却はできる？

新居を構える際に夫または妻の単独名義ではなく、共有名義で住宅ローンの融資を受けている場合があります。自宅を共有名義のまま離婚していても、不動産の名義変更や売却は自由にできるのでしょうか。

今回は、自宅を共有名義のまま離婚した場合、不動産の名義変更や売却ができるのかを解説します。

目次

1. 離婚後、自宅が共有名義だとどのような問題があるのか
   1-1．共有名義の物件は売却する際に同意が必要
   1-2．共有名義の物件は持分ごとに相続されてしまう
2. 共有名義から単独名義に切り替える方法
   2-1．住宅ローンを単独名義に変更する
   2-2．住宅ローンを他の金融機関で借り換える
   2-3．住宅ローンの契約に連帯債務者や連帯保証人を加える
3. まとめ

1．離婚後、自宅が共有名義だとどのような問題があるのか

戸建住宅やマンションなどの不動産は誰の物件なのかが明確に分かるように、物件の所有権を登記上に登録します。その際、金融機関から住宅ローンの融資を受けるために、物件を共有名義にしているケースが増えています。

離婚したにもかかわらず、自宅が共有名義のままになっている場合には、売却時と相続時にトラブルに発展する可能性があるので注意しなければなりません。それぞれのトラブルの内容を見ていきましょう。

1-1．共有名義の物件は売却する際に同意が必要

自宅が共有名義になっている場合、登記上は共有持分となります。共有持分の物件は単独で自宅を売却することはできません。共有名義のまま離婚すると、自宅を売却したいと思っていても元夫もしくは元妻の同意が必要になるため、手続きをスムーズに進められないというトラブルが生じます。

自宅が共有名義の場合でも、建物全体ではなく自分の持ち分だけを売却するということは可能です。しかし、マンションの1室や、戸建物件を持ち分に応じて分けることは物理的に不可能でしょう。持分の売却を検討できるのは、土地を分筆した場合や共同住宅を1室ごと売却するケースが主に考えられます。

また、マンションや戸建住宅が財産分与の対象となるプラスの資産なのかどうか、不動産査定を受けておくことも大切です。

仮にローンの残債が物件価格を下回るアンダーローン物件の場合、不動産の所有権は財産分与の対象となります。一方、ローンの残債が物件の売却価格を上回るオーバーローン物件の場合、ローンの支払いを今後どのように行うのか話し合う必要があります。

これらの話し合いを進めるためにも、住宅ローンの残債を確認することと並行して不動産査定を受けておくことは重要です。不動産査定を受けるのであれば、複数の不動産会社による査定価格を比較できる不動産一括査定サイトの利用を検討してみましょう。

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1-2．共有名義の物件は持分ごとに相続されてしまう

共有名義のまま離婚すると、自宅の売却時だけでなく相続時にもトラブルが生じます。仮に共有名義のまま元夫もしくは元妻が亡くなった場合、共有持分を亡くなった側の遺族が相続します。

「相続するだけならば問題にならないのでは？」と考える方もいるかもしれませんが、共有名義人との関係がより複雑になるので注意が必要です。

例えば、亡くなった元夫または元妻に、別の配偶者と子供が2人いた場合は、共有持ち分を3人が相続します。相続した3人に元夫または元妻も加えるので、全部で4人が自宅の共有名義人になります。

自宅を売却したいと思っていても、相続した3人の承諾を得なければならないため、さらに手続きが複雑になってしまいます。

2．共有名義から単独名義に切り替える方法

住宅ローンの返済が終わっている物件を共有名義から単独名義に切り替える場合、名義から外れる元夫または元妻の持分割合に応じた金額を支払うこと単独名義に変更することができます。

一方、住宅ローンを夫婦2人で契約していて返済がまだ終わっていない場合には、名義を切り替えるために金融機関の承認が必要になります。住宅ローンの返済が終わっていない状況で、共有名義を単独名義に切り替える方法として以下の3つが挙げられます。

1. 住宅ローンを単独名義に変更する
2. 住宅ローンを借り換える
3. 住宅ローンの契約に連帯債務者や連帯保証人を加える

それぞれの切り替える方法について詳しく見ていきましょう。

2-1．住宅ローンを単独名義に変更する

元夫もしくは元妻のどちらか一方がその住宅に住み続ける場合には、住宅ローンの名義を住み続ける方の単独名義に変更することによって、自宅の名義も共有名義から単独名義に切り替えることが可能です。

しかし、単独名義に変更しようと思っていても、金融機関が必ず単独名義への変更に応じてくれるとは限りません。その理由は、住宅ローンを契約した当初、夫婦2人の収入や資産、勤続年数などを基準に融資審査を行っているためです。

単独名義に切り替えるということは、夫婦2人の収入で返済してきたものを1人の収入で返済していくことになります。金融機関にとって、返済金の回収ができなくなる可能性が高まるため、審査基準も共有持分の時よりも厳しくなります。

借入時よりも収入が安定している、残債が残り少ないなどのポジティブな要素があれば、単独名義への変更ができる可能性が高くなります。住宅ローンの担当者に問い合わせ、確認すると良いでしょう。

2-2．住宅ローンを他の金融機関で借り換える

既存の住宅ローンを共有名義から単独名義に切り替えることができない場合、新たに単独名義の住宅ローンに借り換えるという方法が挙げられます。

共有名義で契約した住宅ローンの残債を、単独名義の住宅ローンの借り換えによって一括返済すれば、共有名義の契約を解消することが可能です。その後は、借り換えた単独名義の住宅ローンの返済を行っていくだけなので大きな問題はありません。

しかし、借り換えで注意しなければならないのが、既存の住宅ローンの名義変更と同じく、残債や単独名義人の収入によって融資審査をされるという点です。住宅ローンの返済が進んでいて残債が小さい場合、借り換え審査に通りやすいと言えます。しかし、残債が大きい場合には借り換えする金額も大きくなり、審査条件も厳しくなります。

2-3．住宅ローンの契約に連帯債務者や連帯保証人を加える

住宅ローンを単独名義に切り替えることも借り換えることもできない場合、共有名義の契約となっていた元夫や元妻とは異なる第三者を連帯債務者や連帯保証人として加えるという方法が挙げられます。

連帯債務者とは、住宅ローンを一緒に返済する人のことを指し、それぞれが返済の義務を負う形になります。連帯保証人は収入を合算する場合と、互いが保証人になる場合と2つの種類があります。

金融機関によって、連帯債務者か連帯保証人を選べるローン商品は異なります。こちらも金融機関の担当者へ問い合わせると良いでしょう。

【関連記事】離婚後、ローン残債のある家に配偶者が住み続けるリスクと注意点は？家の財産分与を解説

まとめ

住宅ローンを共有名義で契約しているなどの理由から、自宅を共有名義にしている夫婦も多いと思います。しかし、共有名義のまま離婚した場合、物件の売却や相続、ローンの返済など様々な支障が出てくるでしょう。

トラブルを未然に防ぐためにも、住宅ローンや共有持分の状況を確認し、一つ一つ対策をすることが大切です。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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