離婚後、ローン残債のある家に配偶者が住み続けるリスクと注意点は？家の財産分与を解説

結婚期間中に家を購入した場合、離婚時の財産分与でお悩みになる方は多いでしょう。しかし、現物資産である不動産は預貯金や有価証券と違い分割しづらく、家の名義やローン返済など多くの問題があります。

そこでこの記事では、配偶者が家に住み続けた場合に夫婦ともにどのようなリスクと注意点があるかを解説していきます。

目次

1. 離婚後の家の財産分与とは
2. 家の財産分与の方法3つ
   2-1．家を売却して現金化する
   2-2．どちらかに譲渡する
   2-3．家の査定額を算定し、相当する財産として分与する
3. 離婚後、配偶者が家に住み続ける場合のリスクと注意点
   3-1．住宅ローンの返済の問題
   3-2．夫婦や親族が連帯保証人になっている場合
   3-3．名義変更に関する注意点
   3-4．アンダーローンの場合は売却も検討する
   3-5．アンダーローンの際の譲渡所得税や固定資産税・都市計画税
4. 離婚後のトラブルやリスクの回避方法
   4-1．賃貸借契約または使用貸借契約を結ぶ
   4-2．弁護士を間に入れ、公正証書で離婚協議書を作成する
5. まとめ

1．離婚後の家の財産分与とは

婚姻中に夫婦が協力して形成した財産を分配することを「財産分与」といい、預貯金や有価証券、家や土地といった不動産、自動車や退職金・年金・保険等が対象となります。

預貯金や有価証券等は額面で分ける事ができますが、家は権利問題が絡むうえに必要な手続きも多いので注意が必要です。

2．家の財産分与の方法3つ

離婚時の家の財産分与の方法は3つあり、家の査定額や住宅ローンの残高、子供の有無や今後の人生設計、個人の価値観等で決まります。

1. 家を売却して現金化する
2. どちらかに譲渡する
3. 家の査定額を算定し、相当する財産として分与する

3つの方法をメリットとデメリット共に見ていきましょう。

2-1．家を売却して現金化する

家を売却して現金化し、売却代金を分けることで分配する方法です。

まずは不動産一括査定サイトなどを利用し、ローンの残高と家の査定額の比較を行いましょう。なお、ローンの残高が家の査定額を上回る（オーバーローン）時は、売却後もローンは残ってしまうため、オーバーローンの家は財産分与の対象となりません。

現金化することでより公正な分与が期待できますが、売却が長期化してしまった場合、売却までに数か月～1年以上の期間を必要とする可能性がある点には注意が必要です。

2-2．どちらかに譲渡する

夫または妻どちらかに譲渡することで、生活環境を変えずに済んだり、新しく家を探す手間や時間が省け、引越しをしなくても良いメリットがありますが、一方で家の名義変更やローンの返済といった問題が出てくる可能性があります。

2-3．家の査定額を算定し、相当する財産として分与する

家の査定額を算定し一方は家に住み続け、一方は他の資産で受け取るという方法です。

例えば家の査定額が1000万円であった場合、夫が400万円の価値がある自動車と600万円の預貯金を受け取り、妻は1000万円の価値がある家を譲り受ける、という方法が考えられます。

まずは家の査定を依頼し、家の価値を知ることが大切

上記3つの財産分与のうち、どの方法を選ぶとしても「今、家を売却したらいくらになるのか？」と、家の査定額を調査することが大切です。

また、不動産の査定を不動産会社に依頼する際は、1社だけでなく複数社に依頼し、複数の査定結果や査定の根拠を比較するようにしましょう。

下記は主な不動産一括査定サイトの表です。不動産一括サイトによって登録されている不動産会社が異なるため、より多くの不動産会社から査定を受ける場合には、複数サイトへの登録も検討してみましょう。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

3．離婚後、配偶者が家に住み続ける場合のリスクと注意点

離婚後、「親権は配偶者が持っており、子供の学校を変えたくない」「配偶者が安定した職業についてないため家を譲渡する」といったケースは少なくないでしょう。また、離婚原因が自分側にあり、慰謝料として家を譲るといったケースもあります。

しかし、家の名義人やローンの契約者が自分となっており、配偶者が家に住み続けるケースでは様々なリスクや注意点が発生します。

1. 住宅ローンの返済の問題
2. 夫婦や親族が連帯保証人になっている場合
3. 名義変更に関する注意点
4. アンダーローンの場合
5. アンダーローンの際の譲渡所得税や固定資産税・都市計画税

それぞれの注意点について詳しく解説します。

3-1．住宅ローンの返済の問題

住宅ローンが残っている物件に配偶者が住み続ける場合、さまざまなケースにおいて返済の問題が出て行きます。

例えば、夫がローンを返済すると決めた場合、夫が返済できなくなってしまった時に家が競売にかけられてしまうリスクが発生します。

ローンの契約者は夫のままで妻が夫に家賃を支払う場合、妻の家賃滞納リスクがあります。妻が家賃を支払ってくれない場合でも返済義務は夫に残っているため、夫が住宅ローンを返済し続けなければなりません。

また、共同でローンを返済していくケースでは片方が滞納してしまい、双方の返済が遅れてしまう可能性があります。

住宅ローンを滞納すると、金融機関から催告状・督促状が届きます。これを放置してしまうと、最終的には競売にかけられ強制的に家を立ち退かなくてはいけません。

住宅ローンの残債や、名義がどちらにあるのかによってケースバイケースとなりますが、離婚後にトラブルにならないよう、これらのリスクについて留意し、どのような手段で返済をしていくのか検討し、事前に決めておくことが大切です。

3-2．夫婦や親族が連帯保証人になっている場合

夫婦で連帯保証人になっている場合、例えば夫の住宅ローンの支払いが滞ると妻に返済義務が生じます。

夫の親や妻の親など親戚を連帯保証人にしてる際もトラブルが起こる可能性があるため、連帯保証人から外すようにしましょう。

ただし、連帯保証人付きで金融機関から融資を受けた場合、金融機関が契約の変更を承認しない可能性があります。まずは金融機関に連帯保証人の解除が可能かどうか、代理の連帯保証人が必要かどうか、問い合わせてみましょう。

3-3．名義変更に関する注意点

ローンの滞納リスクを避けるために配偶者がローンの契約者になる場合、注意すべき点は配偶者の返済能力です。

借入先の金融機関が配偶者の収入・資産状況からローンの支払い能力がないと判断されてしまうとローンの契約者を変更する事ができません。

連帯保証人の変更と同じくこちらもまずは金融機関に問い合わせし、名義変更が可能かどうか確認してみましょう。

3-4．アンダーローンの場合は売却も検討する

家の価額がローン残高を上回ることを「アンダーローン」と呼びます。家の価値がプラスになりますので、双方で公平な財産の分配を望んでいる場合、配偶者は「家の価額－住宅ローンの残高の半額」を相手に分与する必要があります。

またアンダーローン物件の場合、オーバーローン物件と比較して売却のハードルが低くなります。不動産を売却して現金化し、近くの賃貸住宅に住み替えるなどの選択肢もとれるため、他の方法も併せて検討しておくと良いでしょう。

アンダーローンの際の譲渡所得税や固定資産税・都市計画税

アンダーローンの家を譲渡した時、譲渡した側（たとえば、夫）に譲渡所得税という税金がかかりますが、一定の条件を満たせば「居住用財産の譲渡に関する特例措置」が適用になります。（*国税庁「措置法第35条《居住用財産の譲渡所得の特別控除》関係」を参照）

「家の時価－住宅ローンの残高」が3,000万円までは非課税になる制度で、居住用財産（住むための家）であることと、夫が住まなくなった日から3年目の年末までに譲渡（妻に所有権を移転）する事が条件です。

また家に住み続ける事で固定資産税や都市計画税がかかりますが、名義が夫のままである場合夫に請求されることとなります。

4．離婚後のトラブルやリスクの回避方法

ここまで離婚後に配偶者が家に住み続ける際の注意点について解説してきました。

ここからは、上記の注意点を回避するための対策について解説します。

4-1．賃貸借契約または使用貸借契約を結ぶ

住宅ローン返済の問題や連帯保証人の解除が難しく自分の名義から変更できない場合、夫婦間で賃貸借契約または使用貸借契約を結ぶことを検討してみましょう。

この際、後のトラブルを避けるために賃貸契約書を交わしておくと良いでしょう。貸契約書には物件の間取りや面積、家賃の金額、契約期間や契約更新、契約解除などの事項を定める事が出来ます。

国土交通省「『賃貸住宅標準契約書』について」で賃貸借契約のひな型をダウンロードする事が出来ますので、参考にしましょう。

使用貸借契約は無償で貸す場合の契約方法で、無償の場合でも同じく契約書を交わしておいた方が良いでしょう。一方、賃貸借契約では家賃が発生し、借地借家法が適用される契約方法となります。

4-2．弁護士を間に入れ、公正証書で離婚協議書を作成する

弁護士を間に入れる事により、財産分与問題全般だけでなく子供の養育費や慰謝料請求など様々な問題を法的に解決する事が出来ます。

「弁護士＝裁判」を連想される方も少なくありませんが、弁護士という第三者が仲介に入る事で公正でスムーズに話し合いが進められるケースもあります。

公証役場に行き、公証人に「離婚協議書」を公正証書で作成する事で「夫婦間の離婚の取り決め」を公文書として残す方法もあります。弁護士に依頼するより安価ですが、平日に公証役場に行き手続きをする必要があります。

弁護士を入れるデメリットとしては費用がかかること、仮に調停や裁判になった時に心理的・経済的負担が大きいことです。

まとめ

家の分与方法としては売却して現金化、どちらかが住み続ける、家の価額を算出し分与という3つがあります。

配偶者が家に住み続ける場合、名義人が自分である場、合税金が自分に請求される、ローンの契約者が自分のままで問題が起こるなど名義を巡るトラブルが予想されます。

夫婦で賃貸借契約または使用貸借契約を結ぶ、弁護士を間に入れるか公正証書で「離婚協議書」を作成するといった方法でリスクを回避していきましょう。

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田中 あさみ

経済学部在学中に2級FP技能士(AFP)の資格を取得。ライターとして不動産投資を含む投資や年金・保険・税金等の記事を執筆しています。医療系の勤務経験がありますので、医療×金融・投資も強みです。HEDGE GUIDEでは不動産投資を始め、投資分野等を分かりやすくお伝えできるよう日々努めてまいります。

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