別居中に家の売却はできる？トラブルを回避する財産分与の手順を解説

別居中の夫婦が離婚を決めた時、夫婦の共有財産である家の売却は可能でしょうか？

家を売却することで財産を公平に分与しやすくなりますが、家の名義やローンの組み方が夫婦共同である場合、売却の可否や「相手と顔を合わせなくてはいけないのでは？」という疑問が生じます。

今回はスムーズに財産分与を行うための手順、別居中の家を売却する前に確認すべき事、名義別の売却手続きや注意点をご紹介します。

目次

1. 離婚の財産分与とは
   1-1．財産分与の対象を決める
   1-2．財産分与の方法を決める
   1-3．財産分与の割合を決める
   1-4．協議した内容を書面化する
   1-5．現金化する財産を売却する
   1-6．財産の分割を終わらせる
2. 別居中の家を売る前に確認しておきたいポイント
   2-1．住宅ローンの残高と家の売却予想額の比較
   2-2．夫婦で話し合った上で売却を決める
   2-3．委任状や必要書類を用意しておく
3. 住宅ローンの組み方で違う、別居中の家の売却
   3-1．ペアローンの場合
   3-2．夫婦のどちらかが連帯保証人になっている・連帯債務の場合
4. まとめ

1．離婚の財産分与とは

離婚の財産分与は結婚期間中に夫婦が共同生活を送る中で形成した資産を、基本的には話し合いで公平に分配することになっています。

ただし結婚期間中に片方が専業主婦（夫）で離婚後の収入が見込めない場合（扶養的財産分与）や片方が離婚の原因（不貞やDVなど）を作った結果慰謝料が発生した時（慰謝料的財産分与）には、多めに配分される事があります。

財産分与の手順は以下の流れとなっております。

1. 財産分与の対象を決める
2. 財産分与の方法を決める
3. 財産分与の割合を決める
4. 協議した内容を書面化する
5. 現金化する財産を売却する
6. 財産の分割を終わらせる

これらの手順に沿って詳しく解説していきます。

1-1．財産分与の対象を決める

まずは二人で財産分与の対象となる「結婚期間中に形成した共有財産」を協議の上リストアップし、目録を作成します。

なお、一方の名義で取得した財産でも、夫婦が協力して得た場合は共有財産となります。厚生年金の分割は財産分与ではなく「年金分割」として婚姻中の保険料納付額に対応する分を二人で分けることになります。

年金事務所または年金相談センターに、所定の書類を離婚日の翌日から2年以内に提出することで分割が可能です。

1-2．財産分与の方法を決める

家や土地といった不動産や自動車等、分ける事が難しい財産を分割する方法を決めます。

不動産や自動車を貰う代わりに相手に有価証券や預貯金を譲るといった方法もあります。しかし、必ずしも同等の価値を持つとは限らない上に、相手も「不動産が欲しい」と言った場合、話し合いが難航します。

話がまとまらない場合は、弁護士を間に入れる、現金化して分配するといった方法でトラブルを防ぐようにしましょう。

また、不動産を売却する・売却しない、どちらの場合でも対象の不動産を査定し、物件の売却価格を知っておく必要があります。不動産会社に査定を依頼し、売却価格や売却にかかる期間などを調査しましょう。

下記は無料で不動産査定を複数社に依頼できる不動産一括査定サイトの一覧です。サイトごとに登録されている不動産会社が異なるため、より多くの不動産会社に査定を依頼される方は複数のサイトに登録してみましょう。

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1-3．財産分与の割合を決める

財産分与は基本的に2分の1で分けることになっていますが、夫婦の一方が財産形成に貢献度が高い場合や、上記の扶養的・慰謝料的財産分与の場合は話し合いで割合を決めることになります。

片方が働き、片方が専業主婦（夫）の場合も「片方が働きに出てお金を稼ぐ事をサポートした」として財産の半分を貰い受ける権利があります。

共働き夫婦で妻が育児や家事をしながら働きに出ていた場合は、妻側に配分が多くなる事例もあります。財産分与の割合は法律で定められているわけではありませんので、話し合いで自由に定める事ができます。

1-4．協議した内容を書面化する

話し合った結果を「離婚協議書」または「財産分与協議書」として公正証書として作成しておきましょう。公正証書は全国に約300カ所ある公証役場の、法的知識と法律実務を併せ持つ公証人に依頼して作成する事が出来ます。

公証役場があいているのは平日のみで、書類作成にも手数料や時間がかかりますが、後のトラブルを回避するためにも作成しておいた方が良いでしょう。

1-5．現金化する財産を売却する

不動産や自動車等を現金化した後分割する場合は、売却活動を行います。

不動産は不動産会社に仲介を依頼する方法が一般的ですが、ローンの残高が住宅の売却価格を上回る「オーバーローン」の際は、財産分与の対象とならないため注意が必要です。

1-6．財産の分割を終わらせる

あらかじめ決めておいた配分通りに財産を分割します。

離婚の財産分与の請求期限は2年と民法で定められていますので、双方の合意で財産分与をしなかった場合でも2年間は請求できる権利が存在します。トラブルを回避するためには、出来る限り早めに分割を終わらせましょう。

離婚後は住所が変わり、連絡が取りづらいまたは取れないといった事例もありますので、できれば離婚前に分与を終わらせておきましょう。

2．別居中の家を売る前に確認しておきたいポイント

離婚前には夫婦が別居してしまっているケースもあるでしょう。夫婦で話し合いをする機会を作れないままに家の売却を進めてしまうと、後にトラブルとなる可能性があります。

次に、家を売却する前に確認しておきたいポイントについて解説します。

2-1．住宅ローンの残高と家の売却予想額の比較

まずは住宅ローンの残高と家の売却予想額を比較した上で、売却するかどうかを決めましょう。

住宅ローンの残高はローンを組んだ際に発行される返済予定表や、1年に1回送付される残高証明書で分かります。書類が見当たらない場合や、より正確な残高を知りたい際はローンを組んでいる金融機関に問い合わせましょう。

不動産一括査定サイトなどを利用して家の売却予想額を算出できたら、住宅ローンの残高と家の売却予想額を比較します。住宅ローンの残債が査定額よりも低い（アンダーローン）の場合は、家を売却するか、どちらかが住み続けるのかを決めましょう。

また前述したように、家の売却予想額より住宅ローンの残高の方が多い場合（オーバーローン）は財産分与の対象外となりますのでご注意ください。

2-2．夫婦で話し合った上で売却を決める

例えば別居中に妻が家を出て行ってしまった際に、夫が夫名義の家を売却する事は可能です。ただし結婚期間中に家を購入したのであれば、家は夫婦の共有財産となりますので財産分与の対象となります。妻には売却金額の分与を請求できる権利があります。

たとえ別居中でも合意を得ずに売却すると、トラブルが起こりやすくなりますので必ず二人で話し合い取り決めた上で売却を行いましょう。

あらかじめ売却金額を二人で決めておくこと、売却の窓口として夫婦どちらが担当するかといった事も話し合っておきましょう。

2-3．委任状や必要書類を用意しておく

家の名義が夫婦共有の場合、契約手続きや決済・引き渡し時等に、原則的には夫婦二人で立ち会う必要があります。

立ち合いを片方だけで行いたい際は、委任状を作成し代理人を選定しましょう。代理人になるための条件は定められていないため、夫婦の片方又は親族や兄弟等が代理人として手続きを行う事が可能です。

委任状に正式なフォーマットはありませんが、代理人の権限を明確化し後のトラブルを避けるためにも、以下の点を明記しておきましょう。

• 売却予定の物件情報
• 売却条件（売却価格、手付金の額や決済引き渡し予定日等）
• 契約解除時の違約金額
• 委任状に有効期限
• 登記申請の手続きに関わる内容
• 委任の範囲内容（どこまで委任しても良いか）

自治体によってはホームページから委任状の様式をダウンロードできます。委任状は委任する者と代理人が委任状に署名し、実印で押印します。委任状を利用し代理契約をする場合、委任状以外にも委任する者・代理人の印鑑証明書・住民票が必要となります。

3．住宅ローンの組み方で違う、別居中の家の売却

別居中の夫婦が家を売却する場合は、ローンの組み方や保証人の名義等により手続きが異なります。

購入した家の住宅ローンの名義が「単独」「共有」「夫婦で連帯保証人または連帯債務になっている」かを確認しましょう。

共有名義や「夫婦で連帯保証人・連帯債務になっている」ケースでは手続きの際委任状が必要になるほか、離婚後も債務を負うリスクが発生します。

住宅ローンの契約別に見ていきましょう。

3-1．ペアローンの場合

夫婦それぞれが異なるローンの契約を組むペアローンは、借入額を増やすことができるというメリットがあり共働きの世帯で多く利用されています。このペアローンではお互いが連帯保証人となっています。

連帯保証人とは、主たる債務者（ローンの契約者）から返済がされない時や、失業や収入減等で返済能力を失ってしまった際に代わりに債務を返済する保証をする人です。

ペアローンを離婚後も継続すると、「自分のローンをきっちり返済していても、別れた相手が返済できなくなった時に債務の保証をしなければならない」というリスクを負います。できれば家は売却したほうが良いでしょう。

ただし売却代金だけでローンの返済が出来ないオーバーローンの場合は、金融機関から売却の許可を得づらくなります。

オーバーローンかつペアローンを組んでしまっている物件の場合には、低金利でのローンの「借り換え」、夫婦での債務から片方に債務を移転する「債務引受け」、金融機関から許可を得て家を売却し抵当権を解除する「任意売却」などの方法があります。

それぞれ、弁護士や司法書士などの専門家や不動産会社・金融機関への相談が必要になります。まずは借り入れている金融機関に借り換えや任意売却が可能かどうか、相談をしてみましょう。

3-2．夫婦のどちらかが連帯保証人になっている・連帯債務の場合

例えば夫がローンの契約者で妻が連帯保証人であるケースでは、ペアローンと同じくローンを返済しない限り離婚後も妻に返済の保証義務が生じます。

夫がローンの債務者で妻が連帯債務者になっている場合、妻は夫と同じ債務を負っています。連帯保証人の場合は、債務者から返済が滞った時に保証人に債務を請求されますが、連帯債務はいつでも夫婦双方に債務の請求を行う事が出来ます。

家を売却する事で連帯保証人や連帯債務を解消することができますが、ペアローンと同様にオーバーローンの際は注意が必要です。

なお片方の単独名義で、夫婦で連帯保証人としてローンを組んでいない場合は通常の家の売却と同じ手順になります。家が夫婦の共有財産であれば売却代金は分与が必要です。

まとめ

財産分与は「何を（対象）」「どうやって（方法）」「どのくらい（割合）」分けるかを話し合い、公正証書として文書を残し早めに分与を実行しましょう。

別居中の家はローンの残高と家の売却予想額を比べた結果、住宅ローンの名義を確認した後に売却を検討しましょう。名義により手続きが煩雑になる場合もありますが、家の売却予想額がローンの残高を上回るか否かも重要なポイントです。

夫婦での話し合いが難しい場合には弁護士を間に立てたり、立ち合いの際は委任状を利用して売却をすすめると良いでしょう。

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田中 あさみ

経済学部在学中に2級FP技能士(AFP)の資格を取得。ライターとして不動産投資を含む投資や年金・保険・税金等の記事を執筆しています。医療系の勤務経験がありますので、医療×金融・投資も強みです。HEDGE GUIDEでは不動産投資を始め、投資分野等を分かりやすくお伝えできるよう日々努めてまいります。

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