何に注意するべき?自宅を売却する際におさえておくべき7つのポイント

転勤による引っ越しや家族構成の変化による買い替え、または住み替えなどで自宅の売却を検討している方の中には、少しでも早く・高く売却したいと考えている方が多いと思います。

しかし、何の対策も練っていないまま自宅を売却した場合には、想像していたような価格で売却できなかったり、売却の完了まで時間が掛かったりする可能性があるので注意が必要です。

この記事では、自宅の売却で将来後悔しないために、自宅を売却する際に注意しておくべきポイントを7個ご紹介します。

目次

  1. 自宅を売却する際に注意しておくべきポイント7個
    1-1.市場価格を事前に調べておく
    1-2.不動産会社との契約条件を確認する
    1-3.査定価格と売却価格は異なる
    1-4.売却価格と受け取る金額は異なる
    1-5.買い替えは住宅ローンの二重負担に注意する
    1-6.必要箇所のみ修繕やクリーニングを行う
    1-7.自宅を売却する時期を誤らない
  2. まとめ

1 自宅を売却する際に注意しておくべきポイント7個

買い替えや住み替えを検討する場合には、現在の自宅を売却して、引っ越し先の住宅の購入資金や賃貸住宅の家賃の支払いに充てることを予定している人が多いと思います。

しかし、思っていたような価格で売却できなかった時や売却までに時間が掛かった時には、買い替えや住み替えにも支障が生じるので注意が必要です。自宅を売却する際は、どのような点に注意すればいいのでしょうか?ポイントは以下の7つです。

  1. 市場価格を事前に調べておく
  2. 不動産会社との契約条件を確認する
  3. 査定価格と売却価格は異なる
  4. 売却価格と受け取る金額は異なる
  5. 買い替えは住宅ローンの二重負担に注意する
  6. 必要箇所のみ修繕やクリーニングを行う
  7. 自宅を売却する時期を誤らない

それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。

1-1 市場価格を事前に調べておく

自宅を売却する際には、まずは自宅の売り出し価格を決める必要があります。売却価格を決める際は、不動産会社に自宅の価格査定を行ってもらうのが一般的ですが、査定結果が適正な価格なのか分からなければ、査定を受けても何を基準に判断すれば良いのか分かりません。そのため、自宅付近の市場価格を事前に調べてから査定を受けることをおすすめします。

自宅付近の市場価格を調べる方法として、「LIFULL HOME’S」や「SUUMO」といった不動産ポータルサイトを活用する方法が挙げられます。この方法では、近隣の似た物件がいくらで売りに出されているか確認することが可能です。

また、「レインズマーケットインフォメーション」や「土地総合情報システム」を活用することで、現在だけでなく過去の価格推移を知ることも可能です。

なお、査定を行う不動産会社によって査定結果が異なる場合があります。そのため、「HOME4U」や「すまいValue」などの一括査定サービスを利用して、効率良く複数の不動産会社から査定を受けることも1つの選択肢と言えるでしょう。

1-2 不動産会社との契約条件を確認する

不動産会社に査定を依頼した後は、査定結果やそれぞれの不動産会社の事業規模や実績を確認しながら、どの不動産会社に自宅の売買の仲介を委託するか決定します。不動産会社と媒介契約を締結する際は、契約内容によっては自分に不利になる可能性も出てくるので注意が必要です。

媒介契約には「専属専任媒介・専任媒介・一般媒介」の全部で3種類あります。主な違いは以下の通りです。

項目 専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
複数の不動産会社との契約が可能か 不可 不可 可能
自己発見取引が禁止されているか 不可 可能 可能
不動産会社からの報告頻度 1週間に1回以上 2週間に1回以上 定めがない
レインズへの登録義務 契約から5日以内 契約から7日以内 定めがない
契約期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 定めがない(目安として3ヶ月以内)

複数の不動産会社に重ねて仲介を依頼できるのは一般媒介契約のみとなります。また専属専任媒介契約と専任媒介契約における大きな違いは、自分で見つけた自宅の購入希望者と直接契約できるかどうかです。

専属専任媒介契約では、自分で発見した購入希望者でも不動産会社を通さなくてはなりません。そのため、必ず仲介手数料の支払いが生じます。一方、専任媒介契約では直接契約が認められているので、不動産会社を通さずに契約した場合には手数料負担が生じません(ただし、法律に詳しくないと自分で契約を行うのは困難なため、通常は不動産会社に依頼します)。

契約内容を詳しく確認しないまま媒介契約を締結すると損をする可能性が高くなるため、契約内容を確認する、それぞれの違いを把握することを忘れないように注意しましょう。

1-3 査定価格と売却価格は異なる

売却代金を頭金にすることを考えて住み替えや買い替え用の物件を探している場合、査定価格で必ず自宅が売れるわけではないという点に注意が必要です。

不動産会社に査定を依頼して提示された価格は、あくまでも売り出し価格を決める際の1つの参考資料です。必ずしも査定価格通りの売却価格になるとは限りません。住み替えや買い替えを検討している場合には、査定価格通りに売却できなかった時も想定しながら、住み替えや買い替えを進めることが重要と言えるでしょう。

1-4 売却価格と受け取る金額は異なる

また査定結果と売却価格が異なるのと同様、売却価格と実際に受け取れる金額も異なります。売却価格からは、不動産会社に対して支払う仲介手数料、売買契約書に貼る印紙代、不動産登記に必要な登録免許税、固定資産税・都市計画税の日割り清算金などが差し引かれます。他には住宅ローンの繰り上げ返済手数料や抵当権抹消登記を司法書士に依頼する費用などです。

売却価格が全額手に入るわけではないため、住み替えや買い替えを検討している場合には、最終的にいくら手元に残るのか不動産会社に確認してから次のステップに移りましょう。

1-5 買い替えは住宅ローンの二重負担に注意する

住宅ローンの返済が完了していない自宅を売却する際は注意が必要です。その理由は、買い替えや住み替えが先に完了して自宅の売却が遅れた時は、新居の住宅ローンの返済または新居の賃料と二重負担になるためです。

かといって、自宅の売却を先に進めて契約が成立した場合、自宅の引き渡しまでに新居が見つからなかった場合は仮住まいを確保しなければなりません。基本的には自宅の売却と買い替え・住み替えを並行して進めることは問題ありませんが、二重払いによって資金繰りが厳しくなる可能性もあることを覚えておきましょう。

1-6 必要箇所のみ修繕やクリーニングを行う

少しでも高く・早く自宅を売却したい人の中には、修繕やクリーニングを行うことで自宅の印象を良くしようと考えている人もいるかと思います。しかし、修繕やクリーニングを行ったからといって、必ずしも高く・早く売却できるとは限りません。

修繕やクリーニング費用を売り出し価格に上乗せした場合には、購入希望者から価格が高いと思われて余計に売れなくなる可能性もあります。意味のある修繕やクリーニングは、売却にプラスに働く可能性がありますが、全てがプラスに働くとは限りません。ニーズのない施工をすれば無駄な支出になる可能性もあるため、不動産会社に相談してから実施しましょう。

1-7 自宅を売却する時期を誤らない

転勤では引っ越し時期が明確になっているため、自宅の売却時期を選ぶ余裕もなかなか無いかと思いますが、時期を選ぶことができる状況では、適切な売却時期を誤らないように注意が必要です。

日本の年度の切り替わりは4月が基準で、新学期や新年度が始まる4月までに引っ越しを行おうとする人が多いため、1~3月に住宅を購入する人が増えます。つまり、1~3月を狙って不動産の売却を進めていけば、より高く・早く自宅を売却しやすいと言えます。

また、4月ほどではありませんが、10月にも転勤に合わせた需要が発生するため、その前の7~9月を狙うのもポイントです。4月や10月に入って新学期や新年度の準備が遅れた人の最後の需要が終了した後は、住宅を売却しにくくなります。

他の売却物件もこの時期を狙って売却を進めるので競合は増えますが、それでも条件に合った物件は売れやすい傾向にあるため、売却時期を選べる状況にある場合はこの時期を狙って売却を進めることをおすすめします。

2 まとめ

少しでも高く・早く自宅を売却するために重要なのは、自宅を売却する際にどのような注意点があるのかを事前に確認しておくことです。例えば、市場価格を事前に調べておく・不動産会社との契約条件を確認するなどの行動が必要です。

市場価格をあらかじめ調べておくことで不動産会社の査定結果が適切なのかが分かるほか、適切な売出価格で売却を進めることもできます。また、不動産会社との契約条件を確認しておくことでトラブルを未然に防ぐことにつながります。

この記事でご紹介した注意しておくべきポイントをしっかり確認して、トラブルを未然に防ぎながらスムーズに売却を進めていきましょう。

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矢野翔一

矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士(AFP)などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。